Użytkowanie wieczyste

Prezentacja na temat: "Użytkowanie wieczyste"— Zapis prezentacji:

1 Użytkowanie wieczyste

2 Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami
Regulacja kodeksowa Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność SP, JST (także ich związków), bez względu na ich położenie geograficzne oraz przeznaczenie* * z wyłączeniem nieruchomości rolnych wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

3 Na rzecz jakich podmiotów?
os. fizyczne i os. prawne, jednostki organizacyjne z art. 33¹, jednostki samorządu terytorialnego -> grunty stanowiące własność Skarbu Państwa; grunty stanowiących własność innej jednostki samorządowej, Skarb Państwa -> może być użytkownikiem wieczystym gruntów stanowiących własność komunalną

4 Charakter prawa użytkowania wieczystego
prawo na rzeczy cudzej, rozporządzanie prawem może prowadzić do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych – użytkowania, hipoteki i służebności prawo terminowe, prawo celowe, prawo bezwzględne odpłatne, zbywalne dziedziczne podlegające egzekucji

5 Ustanowienie użytkowania wieczystego następuje generalnie wg trójstopniowej procedury ->
1) wyłonienie nabywcy prawa w drodze przetargu (wyjątki uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami). 2) zawarcie umowy (forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności art. 158 w zw. z art. 234 KC) 3) wpis do księgi wieczystej (charakter konstytutywny – definitywne nabycie prawa, wpis dokonywany jest w dziale II KW)

6 Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, może on też rozporządzać swoim prawem Ograniczają użytkownika wieczystego ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowa

7 Wygaśnięcie Upływ czasu -> wraz z nadejściem terminu końcowego (art. 33 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) Wcześniejsze umowne rozwiązanie umowy (swoboda umów) albo na mocy art. 240 KC, oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gosp. nieruch. Konfuzja Zrzeczenie się Przekształcenie w prawo własności W drodze wywłaszczenie (decyzja administracyjna; odszkodowanie)

8 Odrębna własność budynków
Odejście od zasady superficies solo cedit, dotyczy budynków wybudowanych przez użytkownika wieczystego, jak i znajdujących się na gruncie w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego. W tym drugim przypadku oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń,

9 Odrębna własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (!), to znaczy, iż nie można przenieść własności budynków bez jednoczesnego przeniesienia użytkowania wieczystego i odwrotnie Z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasa również odrębna własność budynków i innych urządzeń Zob. wyrok SN z 23 stycznia 2003 roku, II CKN 1155/00 Zob. uchwała SN z 11 lipca 1983 roku III CZP 27/83 Zob. wyrok SN z dnia 11 stycznia 2013 roku, I CSK 282/12

10 Użytkownik wieczysty może stać się właścicielem gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami (przekształcenie na podstawie umowy sprzedaży). W wyniku sprzedaży nieruchomości gruntowej prawo użytkowania wieczystego oraz odrębna własność budynków i urządzeń wygasają -> z dniem zawarcia umowy; art. 241 KC nie stosuje się! Sprzedaż wymaga zgody wojewody wyrażonej w formie zarządzenia, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1 GospNierU

11 Decyzja administracyjna dot
Decyzja administracyjna dot. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Użytkowanie wieczyste wygasa wskutek jego przekształcenia w prawo własności na podstawie ustawy z  roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Przekształcenie użytkowania wieczystego następuje z chwilą, gdy decyzja kończąca postępowanie administracyjne w sprawie przekształcenia stanie się ostateczna

12 Decyzję dot. przekształcenia wydaje:
-> Starosta – nieruchomości będące własnością SP -> Właściwy organ wykonawczy JST (wójt/burmistrz/prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa) – nieruchomości będące własnością JST Decyzja stanowi podstawę wpisu do KW Co do zasady przekształcenie jest odpłatne Konieczność spełnienia przesłanek enumeratywnie wskazanych w ustawie

13 Odpłatność, jako cecha użytkowania wieczystego
oprócz wymienionej w art. 238 KC opłaty rocznej konieczne jest wniesienie tzw. pierwszej opłaty z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego szczegółowa regulacja dot. opłat zawarta została w ustawie o gospodarce nieruchomościami (przepisy dot. sposobu ustalania i wnoszenia opłat, aktualizacje opłaty rocznej itd.) opłata roczna określana jest jako swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości skarbowej lub samorządowej

14 Wyrok SA w Warszawie z dnia 9 października 2008 roku (VI Aca 245/08) – „ Obowiązek uiszczania określonej corocznej kwoty z tytułu użytkowania wieczystego powstaje z datą złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej. Jest to konsekwencja powstania użytkowania wieczystego.” zobowiązanie z tytułu opłaty rocznej powstaje z dniem 1 stycznia każdego kolejnego roku trwania prawa Obowiązek wnoszenia opłaty nie jest uzależniony od tego, czy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste

15  art. 71 ust. 4 GospNierU - opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok; opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa

16 Opłata roczna podlega aktualizacji w myśl art
Opłata roczna podlega aktualizacji w myśl art. 77 GospNierU w przypadkach w których wartość nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste ulegnie zmianie, nie częściej niż raz na 3 lata,  Organ powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę nowej stawki. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. 

17 Dot. zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez os
Dot. zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez os. fizyczne zob. m.in. postanowienie SN z dnia 24 sierpnia 2005 roku, II CK 34/05, uchwała SN z dnia 23 sierpnia 2006 roku, III CZP 60/06, uchwała SN z dnia 19 maja 2006 roku, III CZP 26/06,

18 Dot. zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego w stosunku do części nieruchomości zob. m.in. wyrok SN z dnia 8 listopada roku, III CSK 183/07 uchwała SN z dnia 13 marca 2015 roku, III CZP 116/14

19 Ochrona ograniczonych praw rzeczowych – art. 251 KC
Odesłanie zawarte w art. 251 KC odnosi się do przepisów art KC, należy je jednak stosować odpowiednio, a więc z uwzględnieniem natury i swoistych cech każdego z ograniczonych praw rzeczowych Wyklucza się odpowiednie stosowanie art. 231 KC, z uwagi na „nieodpowiedniość” płynących stąd roszczeń dla ograniczonych praw rzeczowych Ochrona ograniczonych praw rzeczowych jest skuteczna erga omnes (także wobec właściciela) Ochrona hipoteki szczegółowo uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece

20 Ochrona użytkowania wieczystego
Mimo braku przepisu odnoszącego się wprost do ochrony użytkowania wieczystego w tym zakresie należy stosować odpowiednio przepisy o ochronie własności Należy pamiętać o bezwzględności prawa użytkowania wieczystego

21 Kazus 1 W 2007 roku gmina X zawarła umowę użytkowania wieczystego z Elżbietą W., stale zamieszkującą w gminie Y. W tym samym roku prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. W grudniu 2008 roku, Elżbieta W. poniosła śmierć wskutek wypadku samochodowego. Kobieta nie pozostawiła po sobie testamentu, nie miała dzieci, męża, ani żadnej innej rodziny. W czerwcu 2009 roku gmina Y wystąpiła z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku po Elżbiecie Z., zamieszkałej w chwili śmierci w gminie Y. Jedyny składakiem majątku zmarłej okazało się prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w gminie X. Pełnomocnik gminy Y powziął wątpliwość, czy gmina ta może nabyć prawo użytkowania wieczystego. Pytania: 1. Czy powyższe wątpliwości są uzasadnione? 2. Na rzecz jakich podmiotów możliwe jest ustanowienie prawa użytkowania wieczystego?

22 Robert K. nabył na podstawie zawartej w dniu 15 sierpnia 2000 roku umowy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w gminie G. Razem z siostrą Anna K., będącą w tym czasie świeżo po rozwodzie, postanowili, że na wskazanym gruncie wybudują wspólnie dom w którym wspólnie zamieszkają. Robert K. cieszył się, że będzie mógł pomóc swojej siostrze w trudnym dla niej momencie. Koszty budowy domu rozłożyły się po połowie. Po dwóch latach wspólnego zamieszkiwania, Anna poznała nowego mężczyznę, postanowiła wyjść powtórnie za mąż i wyprowadziła się. Robert K. otrzymał w tym czasie interesującą propozycję pracy w Niemczech. Postanowił przyjąć propozycję, sprzedać prawo użytkowania wieczystego wraz z własnością wybudowanego domu i wyjechać. Gdy informacja o sprzedaży dotarła do siostry Roberta, drugi mąż Anny doradził kobiecie, aby wystąpiła ona z wnioskiem o wpis do KW, domagając się wpisania jej jako współwłaścicielki wzniesionego na gruncie budynku. Anna postąpiła zgodnie ze wskazówkami mężczyzny. 1. Czy żądanie Anny jest uzasadnione?

23 Helena C. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości, której właścicielem była gmina G. Nieruchomość ta posiadała KW nr 789 a składała się z dwóch geodezyjnie wyodrębnionych działek. Helena C. faktycznie użytkowała jedynie część nieruchomości, część ta pokrywała się z terenem jednej z działek. Po pewnym czasie od zawarcia umowy, Helena stwierdziła, że nie chce płacić za całą nieruchomość, której w całości de facto nie wykorzystuje i chciałaby się zrzec prawa użytkowania wieczystego wobec części nieruchomości - działki nie wykorzystywanej na prowadzoną przez siebie działalność. Pytania: 1. Czy możliwe jest zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego? 2. Czy możliwe jest zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do jednej działki wyodrębnionej geodezyjnie?