Podstawy obrotu nieruchomościami cz. II Bohdan Chełmiński , DRN

Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Podział rzeczy RZECZY OZNACZONE CO DO TOŻSAMOŚCI RZECZY OZNACZONE TYLKO CO DO GATUNKU

NIERUCHOMOŚCI Art46kc§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.   RUCHOMOŚCI czyli rzeczy, które nie są nieruchomościami

Zatem z nieruchomością gruntową mamy do czynienia gdy: Grunt ma określone granice Jest odrębnym przedmiotem własności

uogn działka gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej; działka budowlana - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;

Planowanie przestrzenne działce budowlanej - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;

NIERUCHOMOŚĆ ROLNA /GRUNT ROLNY/ -DEFINICJA Art. 46-1. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.   Nieruchomość rolna wg ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: nieruchomość rolna w rozumieniu kc z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Odrębnymi od gruntu nieruchomościami są także: budynki wzniesione na gruncie SP, j.s.t., związków j.s.t. – stanowią bowiem własność użytkownika wieczystego  Art 235 § 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Zatem samodzielnym lokalem może być lokal użytkowy, garaż, przy czym katalog ten nie jest tymi sformułowaniami wyczerpany, byleby lokal stanowił część składową większej całości czyli budynku. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań, .., stwierdza starosta w formie zaświadczenia.  

Odrębnymi od gruntu nieruchomościami są także lokale Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. 2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Umowa ta może być zawarta pomiędzy: a/ współwłaścicielami nieruchomości b/ pomiędzy właścicielem / współwłaścicielem budynku a osobą, która nabywa odrębną własność lokalu albo c/ w wyniku wykonania umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu a następnie ustanowienia i przeniesienia prawa własności lokalu na drugą stronę umowy.

Odrębnymi od gruntu nieruchomościami są także lokale Wł lok. U Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. 2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. 

Przynależności rzeczy Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną. Cechy składające się na definicję „przynależności” - rzecz ruchoma -rzecz odrębna -rzecz pomocnicza w stosunku do rzeczy głównej -rzecz potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z przeznaczeniem rzeczy głównej -rzecz pozostająca z rzeczą główną w funkcjonalnym związku -rzecz będąca własnością właściciela rzeczy głównej Przykładem może być koń na terenie nieruchomości rolnej. Istotną przynależności jest bowiem łączność gospodarcza.

Części składowe /superficies solo cedit/ /jest iuris cogentis/ /Art Części składowe /superficies solo cedit/ /jest iuris cogentis/ /Art. 48kc/ Utraciły samodzielność przez połączenie z inną rzeczą /fizyczne ; trwałe w czasie a nie do określonego w funkcji czasu użytku po czym zdemontowane /patrz też art 49kc/; trwałe fizycznie do tego stopnia, że odłączenie spowoduje zmiany fizyczne rzeczy odłączonej. Art.47kc §1.Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. § 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. § 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Za część składową nieruchomości uważa się prawa związane z jej własnością /Art. 50 kc/ - na przykład służebności Art.191 kc Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.   Skutek – część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych art. 47kc

Pożytki P. NATURALNE i P. CYWILNE czynsz dzierżawny POŻYTKI PRAWA /odsetki od pożyczki, dywidenda/   POŻYTKI RZECZY   P. NATURALNE i P. CYWILNE czynsz dzierżawny   PŁODY ODŁĄCZENIA NA ZASADZIE PRAWIDŁOWEJ GOSPODARKI /zboże, przychówek/ / piasek , torf/

Art. 55-3. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Prawo budowlane art. 3; 2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; 2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Uwaga: zachodzi możliwość pomieszania się pojęć – część składowa z kodeksu cywilnego i poniższych definicji z ustawy o własności lokali.

WŁASNOŚĆ Podstawa prawna: Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Dz.U.71.27.252 z późniejszymi zmianami. Definicja z kodeksu cywilnego /art. 140 kc/ W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

WŁASNOŚĆ Próba w kodeksie cywilnym określenia katalogu atrybutów właściciela wygląda następująco: -prawo rozporządzania rzeczą a więc także wyzbycia się rzeczy oraz -prawo posiadania rzeczy; -prawo używania rzeczy -prawo pobierania pożytków; -prawo do przetworzenia, zużycia albo zniszczenia rzeczy. Ale w rzeczywistości granice te wyznaczają ustawy oraz zasady współżycia społecznego.

Współwłasność Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Zatem definicja ta zawiera cechy: jeden przedmiot, wielość podmiotów, niepodzielność jednego prawa. Zatem żadnej z tych osób nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części! Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączna występuje dla przykładu w spółce cywilnej . Jest współwłasnością bezudziałową! W przypadku współwłasności łącznej nie można dysponować swoim prawem do rzeczy! Poza wyjątkami: wynikającymi z ustawy o własności lokali – patrz współwłasność części nieruchomości służących do wspólnego użytku ogółu właścicieli. Ta współwłasność ma charakter przymusowy.

Współwłasność ułamkowa Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłasność Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.  

Posiadanie Definicja kodeksowa /art. 336kc/ Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Przeniesienie posiadania Następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy. Przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić także w ten sposób, że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalą. Jeżeli rzecz znajduje się w dzierżeniu osoby trzeciej, przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez zawiadomienie dzierżyciela. Zatem posiadanie należy odróżniać od dzierżenia. Przeniesienie posiadania samoistnego na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami.

Zasiedzenie Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.