Statystyka w analizie rynku i wycenie nieruchomości (cz.1) Dr inż. Tomasz Budzyński
Analiza prawidłowości statystycznych Na rynku nieruchomości występują pewne prawidłowości statystyczne, które są przedmiotem badań. O prawidłowości statystyczne można mówić gdy w dużej masie przypadków – np. nabycia nieruchomości powtarzają się efekty działań ludzkich – nabywane jest najczęściej mieszkanie 2 pokojowe. Prawidłowości te dotyczą: struktury, dynamiki, współzależności w czasie i przestrzeni. Badanie prawidłowości statystycznych polega na ich wykrywaniu i analizie przy zastosowaniu narzędzi statystycznych.
Dane do przykładów Poniższe przykłady w zakresie analizy prawidłowości statystycznych zostały zrealizowane na przykładzie rynku nieruchomości lokalowych dzielnicy Targówek, okres badania cen – 2009 r. Przykład w zakresie analizy zmian cen lokali mieszkalnych za okres 5 lat (60 miesięcy) tj. lata 2003-2007 bazuje na danych z rynku lokalnego wybranej dzielnicy miasta Płock.
Analiza struktury zjawisk na rynku cena lokalu [zł/m2] Miary tendencji centralnej - położenia średnia arytmetyczna – 6713,99 zł/m2 mediana – 6761 zł/m2 dominanta (moda) – wielokrotna dolny kwartyl - 6205,00 zł/m2 górny kwartyl - 7181,50 zł/m2 minimum - 5505,00 zł/m2 maksimum - 7823,00 zł/m2
Analiza struktury zjawisk na rynku cena lokalu [zł/m2] Miary rozproszenia – zmienności odchylenie standardowe – 626,77 zł/m2 współczynnik zmienności - 9,335250 % Miary asymetrii i kurtozy skośność - -0,109886 kurtoza - -0,972696
Analiza dynamiki zjawisk
Analiza dynamiki zjawisk
Trend liniowy
Trend wielomianowy 2 stopnia
Trend wielomianowy 3 stopnia
Analiza współzależności zjawisk Na rynku nieruchomości występują współzależności (powiązania) między różnymi zmiennymi. W przypadku nieruchomości lokalowych cena 1 m2 związana jest z: lokalizacją, sąsiedztwem, stanem technicznym budynku, powierzchnią lokalu, stanem technicznym i funkcjonalnością lokalu, położeniem na piętrze. Analizę współzależności realizuje się z wykorzystaniem analizy korelacji i analizy regresji