ZMIANA WIERZYCIELA HIPOTECZNEGO ZAGADNIENIE PRZELEWU WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNYCH ORAZ KONWERSJI DŁUGU HIPOTECZNEGO

PRZELEW – KLUCZOWE ZAGADNIENIE WTÓRNEGO RYNKU WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNYCH

Wymogi w zakresie Net Stable Funding Ratio (Bazylea III) – konieczność zwiększenia udziału długoterminowych źródeł refinansowania działalności kredytowej banków; Długoterminowe papiery wartościowe zabezpieczone jako optymalne źródło refinansowania kredytu hipotecznego; List zastawny – emitują banki hipoteczne – konieczność transferu portfela z banku uniwersalnego; MBS – przeniesienie portfela do SPV (spółki emisyjnej).

PRZED REFORMĄ HIPOTEKI Art. 79. 1 Wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej. 2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Konieczność wpisu konstytutywnego w kw wywodzono z art. 245(1) k.c. o przeniesieniu ograniczonego prawa rzeczowego (umowa i wpis). Art. 107 Ukwh Do przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną nie stosuje się przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej. Jednakże gdy wraz z wierzytelnością ma być przeniesiona także hipoteka do przelewu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

POSTULATY UDROŻNIENIA OBROTU WIERZYTELNOŚCIAMI HIPOTECZNYMI Niezrealizowane zamierzenia ustawodawcze: - dług gruntowy (w tym list długu gruntowego); - listowa forma hipoteki zapewniająca obiegowość; odejście od konstytutywnego wpisu przelewu (proponowane w jednej z wersji projektu KKPC – sierpień 2008). Alternatywa (?): zapewnienie możliwości wzmiankowania w kw o przelewie poprzez złożenie wniosku on line oraz skrócenie czasu oczekiwania na wpis.

REFORMA HIPOTEKI W ZAKRESIE PRZELEWU Zmiana tytułu Oddziału 2 w Dziale II Ukwh „Hipoteka” z „Przelew wierzytelności hipotecznej” na „Przeniesienie wierzytelności hipotecznej”, ze względu na art. 83 (1) Ukwh dotyczący obrotu wierzytelnościami z dokumentów na okaziciela lub zbywanych przez indos (przesądzenie ustawowe bardziej niż zmiana stanu prawnego).

PRZELEW WIERZYTELNOŚCI BEZ HIPOTEKI art. 79 (2) Ukwh Jeżeli z określonego stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona hipoteką wierzytelność, może powstać nowa wierzytelność, strony mogą postanowić, że przelew wierzytelności hipotecznej nie powoduje przejścia hipoteki na nabywcę. Wyjątek od ścisłej akcesoryjności

ZAWIADOMIENIE O PRZELEWIE Art. 791.  1. Jeżeli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności przysługujących wierzycielowi hipotecznemu, w razie przelewu jednej z nich hipoteka przechodzi na nabywcę proporcjonalnie do wysokości tej wierzytelności w stosunku do sumy wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką, chyba że strony postanowiły inaczej. 2. Jeżeli wierzytelność hipoteczna zostanie przeniesiona bez hipoteki, zbywca powinien zawiadomić o tym właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym.

PRZEJŚCIE HIPOTEKI Art. 83 (1) Ukwh: W razie przeniesienia zabezpieczonej wierzytelności wynikającej z dokumentu zbywalnego przez indos lub z dokumentu na okaziciela na nabywcę wierzytelności przechodzi także hipoteka. Jeżeli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności, stosuje się przepisy art. 79 (1) Ukwh. Przejście hipoteki jako ustawowy skutek przeniesienia wierzytelności. Wyjątek od konieczności wpisu konstytutywnego.

ZMIANA WIERZYCIELA BEZ WPISU KONSTYTUTYWNEGO W przypadku przeniesienia wierzytelności „zbywanych przez indos lub dokumentów na okaziciela” (art. 83 (1) Ukwh): W przypadkach sukcesji uniwersalnej w prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego np. : - w razie połączenia spółek (494§ 1 i 3 ksh) - w razie podziału przez wydzielenie ze spółki wierzyciela do innej spółki (531§ 1 i 4 ksh); - w razie śmierci wierzyciela hipotecznego. W przypadku sukcesji syngularnej - wstąpienia w prawa zaspokojonego wierzyciela (art 518 k.c.) Wpis zmiany wierzyciela ma wówczas znaczenie deklaratoryjne.

PRZELEW WIERZYTELNOŚCI Art. 79. 1.  W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Przejście hipoteki jako ustawowy skutek przelewu; Nie ma potrzeby zawierania umowy przeniesienia hipoteki (art. 245 (1) k.c.); Zachowanie wymogu wpisu konstytutywnego.

WPIS KONSTYTUTYWNY PRZELEWU W KSIĘDZE WIECZYSTEJ Konieczność przepisania hipotek celem nabycia wierzytelności; 2. Okres przejściowy – od zawarcia umowy cesji (złożenia wniosku) do wpisu w księdze wieczystej (moc wsteczna wpisu). Wpis konstytutywny, ze względu na więź akcesoryjności oznacza, że z chwilą wpisu na nabywcę przechodzi nie tylko hipoteka, ale także dopiero wówczas sama wierzytelność (z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku o wpis). ( obecnie wynika to wprost ze zd. 2 art. 79 ust 1). Hipoteka łączna lub hipoteki wynikające z repartycji wierzytelność przechodzi na nabywcę z chwilą ostatniego wpisu w kw

PROCEDURA PRZENIESIENIA PORTFELA Umowa sprzedaży pakietu wierzytelności - w obrocie powszechnym konieczne notarialne poświadczenie podpisów ad intabulationem; Wypełnienie indywidualnych wniosków o wpis w kw (potencjalnie więcej wniosków niż kredytów/ trudno o jedną datę wpływu); Skierowanie indywidualnych opłat na rachunki właściwych sądów; Załączenie indywidualnych oświadczeń zbywcy z podpisem notarialnie poświadczonym lub w trybie art. 95 P.b; Indywidualny monitoring wpisów i wnoszenie środków odwoławczych. Wpisy przenoszące wierzytelności.

OKRES PRZEJŚCIOWY OD UMOWY CESJI DO WPISU Kto jest uprawniony do przyjęcia spłaty kapitału i odsetek od zbytych wierzytelności ? (formalnie do chwili wpisu zbywca jest wierzycielem hipotecznym, ale po wpisie z mocą wsteczną nabywca) Potrzeba mechanizmów rozliczeń na bazie indywidualnej, ew. rachunków powierniczych; Z jaką datą może nastąpić przeniesienie z ksiąg do ksiąg – czy indywidualnie czy portfela? Co w przypadku upadłości zbywcy (art. 61 PUiN). Kto powinien być drugą stroną czynności dotyczących hipoteki do czasu uprawomocnienia się wpisu przelewu?

SPŁATA DO RĄK NIEUPRAWNIONEGO Art. 81. W razie przelewu wierzytelności hipotecznej właściciel nieruchomości obciążonej, który dokonał zapłaty do rąk zbywcy, nie może powołać się wobec nabywcy na brak zawiadomienia o przelewie. Jednakże zapłata odsetek do rąk zbywcy zwalnia właściciela, jeżeli nie otrzymał zawiadomienia o przelewie od zbywcy lub nabywcy albo nie został zawiadomiony przez sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą. Art. 82. Właściciel nieruchomości obciążonej nie może powołać się wobec nabywcy wierzytelności hipotecznej na zapłatę odsetek dokonaną do rąk zbywcy za więcej niż jeden pełny okres płatności, chyba że zapłata była ujawniona w księdze wieczystej albo że nabywca o niej wiedział w chwili przelewu. (przepisy skreślone)

DŁUŻNIK OSOBISTY Zastosowanie zasad ogólnych k.c. do spłaty i innych czynności dokonanych z wierzycielem. Dłużnik osobisty - przepis art. 512 k.c. Art. 512 k.c. Dopóki zbywca nie zawiadomił dłużnika o przelewie, spełnienie świadczenia do rąk poprzedniego wierzyciela ma skutek względem nabywcy, chyba że w chwili spełnienia świadczenia dłużnik wiedział o przelewie. Przepis ten stosuje się odpowiednio do innych czynności prawnych dokonanych między dłużnikiem a poprzednim wierzycielem. Art. 2 zd. 2 Ukwh – nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Kto właściwie jest wierzycielem ? - Ryzyko złożenia do depozytu.

WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ Właściciel nieruchomości obciążonej - art. 512 k.c. dotyczy dłużnika w zobowiązaniu, a nie dłużnika rzeczowego ; Art. 9. Ukwh Przepisy art. 5-8 stosuje się także w wypadkach niewymienionych w art. 5 rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi. Dla bezpieczeństwa należy się wstrzymać z dokonywaniem spłaty i innych czynności dotyczących hipoteki do czasu uprawomocnienia się wpisu.

WPIS KONSTYTUTYWNY A BEZPIECZEŃSTWO UCZESTNIKÓW OBROTU Zbywca – jest zmuszony przez dodatkowy okres czasu (trudny do określenia) być wierzycielem. Nabywca – nie ma pewności co do momentu nabycia wierzytelności, ponosi ryzyko upadłości zbywcy, kluczowe jest zaufanie do kontrahenta i sprawdzenie dokumentacji – wierzytelności nie można nabyć poprzez rękojmię (wykreślenie art. 80 Ukwh), nabywca może uzależnić nabycie od uprzedniego ujawnienia zbywcy w kw.

WPIS KONSTYTUTYWNY A BEZPIECZEŃSTWO UCZESTNIKÓW OBROTU Osoby trzecie – należy uznać, że nie mają one żadnego interesu prawnego w ustaleniu rzeczywistego wierzyciela. Osoby zainteresowane nabycie nieruchomości uzyskują stosowne oświadczenia od lub poprzez właściciela. Zawiadomienie właściciela o przelewie jak się wydaje mogłoby gwarantować wystarczającą ochronę przy wpisie deklaratoryjnym przelewu. W braku zawiadomienia rękojmia chroni czynności właściciela z wpisanym wierzycielem.

KONWERSJA WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNEJ REZERWACJA MIEJSCA HIPOTECZNEGO PO HIPOTECE „STAREJ”

KONWERSJA W doktrynie : „zamiana wierzytelności na inną wierzytelność, z reguły bardziej dogodną dla dłużnika”; Coś więcej niż tylko zmiana treści: nowacja lub zmiana wierzyciela powiązana ze zmiana treści wierzytelności aż po nowację włącznie.

KONWERSJA W PRAKTYCE Nawiązanie nowego stosunku prawnego niepowiązanego z poprzednim (inny wierzyciel lub nawet ten sam) oraz ustanowienie nowej hipoteki. Spłata wierzytelności refinansowanej. Umowa nowacyjna z tym samym wierzycielem (art. 506-507 k.c.); Spłata przez innego wierzyciela za zgodą dłużnika celem wstąpienia w prawa wierzyciela. – subrogacja ustawowa, której towarzyszy zmiana treści aż do nowacji włącznie (art. 518 § 1 pkt 3) k.c.

SUBROGACJA USTAWOWA  Art. 518. § 1. Osoba trzecia, która spłaca wierzyciela, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty:   1)   jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi;   2)   jeżeli przysługuje jej prawo, przed którym spłacona wierzytelność ma pierwszeństwo zaspokojenia;   3)   jeżeli działa za zgodą dłużnika w celu wstąpienia w prawa wierzyciela; zgoda dłużnika powinna być pod nieważnością wyrażona na piśmie;   4)   jeżeli to przewidują przepisy szczególne. § 2. W wypadkach powyższych wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia, które jest już wymagalne. § 3. Jeżeli wierzyciel został spłacony przez osobę trzecią tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzytelnością, która przeszła na osobę trzecią wskutek zapłaty częściowej.

WYMAGALNOŚĆ 518 § 2. W wypadkach powyższych wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia, które jest już wymagalne. Nie oznacza to, że nie może przyjąć niewymagalnego . Jeśli przyjmie spłacający wstąpi w taki kształt wierzytelności, jaka istniała przed spłatą. W razie wątpliwości co do akceptacji świadczenia kredyt długoterminowy może zostać wypowiedziany przez kredytobiorcę z 3 mc terminem i po upływie stanie się wymagalny. Uwaga : wierzyciel dokonujący spłaty musi świadczyć w imieniu własnym a nie dłużnika.

ZMIANA WARUNKÓW Wykorzystanie subrogacji ustawowej celem konwersji długu (zamiana na dług korzystniejszy dla dłużnika) jest w praktyce uwarunkowane: możliwością dokonania zmian treści wierzytelności lub możliwością nowacji zobowiązania.

PRZYCZYNY MAŁEJ POPULARNOŚCI Wykorzystanie subrogacji ma w szczególności sens gdy jest inna hipoteka i celem jest zajęcie najwyższego miejsca; Przed reformą hipoteki ścisła akcesoryjność hipoteki wpływała na reżim zmian wierzytelności i hipoteki (art. 248§2 k.c. oraz art. 70Ukwh uniemożliwiając niekiedy konwersję); Problem zgody drugiego hipotekariusza na zmiany, w tym nowację; Kontrowersje wokół nowacji (obawa czy hipoteka nie wygasa).

NOWACJA Art. 506. § 1. Jeżeli w celu umorzenia zobowiązania dłużnik zobowiązuje się za zgodą wierzyciela spełnić inne świadczenie albo nawet to samo świadczenie, lecz z innej podstawy prawnej, zobowiązanie dotychczasowe wygasa (odnowienie). Art. 507. Jeżeli wierzytelność była zabezpieczona poręczeniem lub ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym przez osobę trzecią, poręczenie lub ograniczone prawo rzeczowe wygasa z chwilą odnowienia, chyba że poręczyciel lub osoba trzecia wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia. Hipoteka utrzymuje się pomimo nowacji zawsze, gdy ustanowiona jest przez dłużnika osobistego, za zgodą właściciela gdy jest na nieruchomości osoby trzeciej.

PRZEPISY PRZEJŚCIOWE Art. 10. 1. Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2, stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. 2. Do hipotek zwykłych powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w dotychczasowym brzmieniu, z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 tej ustawy, które stosuje się w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. To samo dotyczy hipotek kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.09.131.1075)

WPŁYW REFORMY HIPOTEKI NA SUBROGACJĘ Do hipoteki kaucyjnej stosuje się nowe przepisy: możliwe zmiany wierzytelności bez zmiany treści hipoteki (waluty, oprocentowania, kwoty w ramach hipoteki, terminu) – nie znajdzie zastosowania art. 248§ 2 k.c. co do zgód osób trzecich; możliwe podstawienie wierzytelności - a zatem tym bardziej możliwość nowacji (a majori ad minus). Art. 68(3) ust 3 Ukwh – nie jest potrzebna zgoda osób trzecich. Do hipoteki zwykłej stosuje się przepisy „stare” , ale konwersja możliwa jest w zakresie prolongaty terminu spłaty a także zmiany zasad oprocentowania skoro nie jest ono objęte hipoteką zwykłą lub tego typu zmian umowy, które nie wpływają na kształt hipoteki.

ZAJĘCIE MIEJSCA PO „STAREJ” HIPOTECE Zgoda dłużnika na dokonanie spłaty celem wstąpienia w prawa zaspokojonego wierzyciela; Spłata przez nowego wierzyciela w imieniu własnym i wstąpienie w prawa zaspokojonego wierzyciela; Zmiany treści stosunku prawnego lub nowacja z chwilą wstąpienia; Wpis zmiany wierzyciela ew. wierzytelności w kw; Podwyższenie kwoty wierzytelności w ramach zabezpieczenia hipotecznego (możliwe przy kaucyjnej). Możliwe do zastosowania przy hipotece nowej – spowoduje zajęcie miejsca hipotecznego (samej hipoteki) bez potrzeby wpisu roszczenia o przeniesienie na omh.

SUBROGACJA A HIPOTEKA Ustawa stanowi o wierzytelności, która przeszła na osobę trzecią wskutek zapłaty (art. 518 § 3 k.c.). Wszystkie przypadki wymienione w art. 518 § 1 k.c. należy uznać za przypadki subrogacji ustawowej a nie umownej. Przejście hipoteki - argument z natury prawa akcesoryjnego – hipoteka musi przejść wraz z wierzytelnością. Kwestia zastosowania art. 509 § 2 k.c. per analogiam . ”Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.” Konieczność konsekwentnego zastosowania art. 79 zd 2 Ukwh - wpis konstytutywny?

CHWILA NABYCIA WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNEJ „Osoba trzecia, która spłaca wierzyciela, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty”, „przed wierzytelnością, która przeszła na osobę trzecią wskutek zapłaty” (art. 518 § 3 k.c.) Nabywa na mocy ustawy (wskutek spłaty) a nie umowy; Nabywa wierzytelność z chwilą zapłaty wraz z hipoteką (wpis deklaratoryjny); Nabywa wierzytelność hipoteczną z chwilą wpisu do księgi wieczystej (wpis konstytutywny); Nabywa wierzytelność z chwilą zapłaty a hipotekę z chwilą wpisu w kw (rozerwanie więzi akcesoryjności).

PODSTAWOWY PROBLEM NATURY FUNKCJONALNEJ Koncepcja nabycia wierzytelności wraz z hipoteką z chwilą wpisu w kw jest nie do zaakceptowania. Wierzyciel został spłacony, więc już nie przysługuje wierzytelność. Nabywca jeszcze jej nie nabył? Koncepcja nabycia wierzytelności bez hipoteki jest sprzeczna z akcesoryjnością tego prawa i także nie jest bezpieczna dla wierzyciela refinansującego. Koncepcja nabycia wierzytelności wraz z zabezpieczeniem hipotecznym na mocy dokonanej zapłaty bez dodatkowych warunków i oczekiwania na wpis jest zgodna z naturą subrogacji ustawowej i akcesoryjnością hipoteki. Jest też zgodna z wymogami bezpieczeństwa obrotu.

SUBROGACJA A PRZENOSZENIE PORTFELA Konstrukcja subrogacji ustawowej – wstąpienia w prawa zaspokojonego wierzyciela za zgodą dłużnika: nie nadaje się do przenoszenia portfeli „starych” (mało prawdopodobne uzyskanie zgód), może posłużyć jako konstrukcja zapewniająca przeniesienie nowych wierzytelności, w których przewidziano zgody dłużnika na wstąpienie w prawa zaspokojonego wierzyciela np. przez bank hipoteczny. Praktyczna użyteczność uzależniona jest od pewności prawnej (bezpieczeństwa) w szczególności co do skutków zapłaty.

DZIĘKUJE ZA UWAGĘ IZABELA MAKOWSKA