Prawo rzeczowe Treść i wykonywanie własności Immisje

Art.  144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Art. 144 KC zawiera w swej treści ograniczenie prawa własności polegające na konieczności znoszenia przez właściciela nieruchomości naruszeń przysługującego mu uprawnienia do korzystania ze swej rzeczy wolnego od jakichkolwiek ingerencji innych osób, jeżeli tylko: 1) naruszenia następują w wyniku działań właścicieli nieruchomości sąsiednich, które można zakwalifikować jako wykonywanie prawa własności i zarazem 2) naruszenia te nie zakłócają korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i ze stosunków miejscowych.

Cytowany przepis: 1) potwierdza uprawnienie właściciela do korzystania ze swej nieruchomości w sposób wolny od naruszeń, chyba że naruszenia te wynikają z wykonywania prawa własności właścicieli nieruchomości sąsiednich i zarazem nie przekraczają przeciętnej miary, 2) zezwala na korzystanie z nieruchomości w taki sposób, by jego skutki nie ograniczały się do danej nieruchomości, lecz obejmowały nieruchomości sąsiednie, jeżeli tylko naruszenia w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich wynikłe z korzystania z danej nieruchomości nie przekraczają przeciętnej miary.

Rodzaje immisji Tradycyjnie wyróżniane są następujące rodzaje immisji: 1) immisje bezpośrednie i pośrednie; 2) immisje pozytywne i negatywne; 3) immisje materialne i niematerialne.

„ Pojęciem immisji pośrednich określa się „zdarzenia będące pochodną zarówno działań, jak i zaniechań właściciela przy wykonywaniu własności należącej do niego nieruchomości” (B. Lackoroński, Ochrona własności nieruchomości, s. 99). Chodzi więc o skutki zachowań właściciela, które mieszczą się w zakresie przysługującego mu uprawnienia do korzystania ze swojej rzeczy (nieruchomości). Skutki te jednak nie ograniczają się do nieruchomości, na której są dokonywane, lecz przekraczają jej granice i są odczuwalne na nieruchomości sąsiedniej (nieruchomościach sąsiednich). Immisje pośrednie stanowią więc niejako skutek uboczny wykonywania przez właściciela uprawnienia do korzystania ze swej rzeczy. Immisje pośrednie

Immisje bezpośrednie Immisje bezpośrednie oznaczają bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności (naruszenie własności). Przykładem tego typu immisji jest: przerzucenie na nieruchomość sąsiednią nieczystości, albo też sztuczne skierowanie na nią wód opadowych. W orzecznictwie przyjmuje się, że działanie takie stanowi bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności, podobną do wkroczenia na nieruchomość. Jak wskazał SN w wyr. z 15.3.1968 r. (III CRN 41/68, Legalis), zakaz takiej ingerencji wynika nie z art. 144 KC, lecz bezpośrednio zart. 140 KC, w świetle którego właściciel ma prawo korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób.

Immisje pozytywne Immisje pozytywne oddziałują wprost na nieruchomość sąsiednią poprzez: a) rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząsteczek materii (przykładowo - trujących chemikaliów używanych przy opryskiwaniu roślin środkami owadobójczymi), b) lub energii (przykładowo hałasu, czy promieniowania).

Immisje negatywne  Immisje negatywne polegają z kolei na tamowaniu przenikania na nieruchomość sąsiednią określonych czynników (w tym zwłaszcza światła słonecznego, fal radiowych). Przykładem tego typu immisji jest również zasłanianie sąsiadowi widoku. Wypada podkreślić, iż immisje pozytywne i negatywne przynależą do szerszej kategorii immisji pośrednich.

Immisje materialne i niematerialne Tradycyjnie wyróżnia się również immisje materialne i niematerialne. Te pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząsteczek materii(pyłów, gazów) lub pewnych sił (hałasów, wstrząsów).  Immisje niematerialne oddziałują z kolei na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, w tym zwłaszcza na jego poczucie estetyki, bezpieczeństwa, czy niezależności. Immisje materialne i niematerialne kwalifikowane są z reguły jako podtyp szerszej kategorii, jaką stanowią immisje pośrednie.

Miara zakłóceń Zabronione są immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Oznacza to, że komentowany przepis wprowadza wyjątek od reguły nienaruszalności prawa własności. Wykonywać własne prawo własności można wszakże jedynie do granic, w których nie zostanie przekroczona szkodliwa ingerencja w nieruchomości sąsiednie. Ustawodawca stara się godzić kolizyjne interesy równouprawnionych właścicieli nieruchomości sąsiednich. Przesłanką dopuszczalności immisji, naruszających prawo własności jest, aby zakłócenia te nie przekraczały przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Miarę tę oceniać należy w sposób zobiektywizowany, niezależny od punktu widzenia sąsiadów, ich subiektywnej wrażliwości czy potrzeb. Punktem odniesienia powinny być odczucia przeciętnego człowieka. Dozwolone są zatem takie działania, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w granicach przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Bezwzględnie wszelkie działania zagrażające życiu lub zdrowiu ludzkiemu nie będą mieścić się w granicach owej przeciętnej miary, będąc tym samym zakazane.

 Oceniając przeciętną miarę zakłóceń należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje. Przeciętna miara jako granica służąca ocenie dopuszczalności immisji ustalana jest przy pomocy dwóch szczegółowych kryteriów: stosunków miejscowych oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości