Księgi wieczyste Nabycie i utrata własności Obrót nieruchomościami

Prezentacja na temat: "Księgi wieczyste Nabycie i utrata własności Obrót nieruchomościami"— Zapis prezentacji:

1 Księgi wieczyste Nabycie i utrata własności Obrót nieruchomościami
Zajęcia nr 2 – Prawo rzeczowe i spadkowe NSP (W) 2017/2018

2 Księgi wieczyste – regulacja
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zmian), Kodeks postępowania cywilnego Rozdział 6. Postępowanie wieczystoksięgowe Ustawa o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie Informatycznym z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz.U. 2003 Nr 42, poz. 363 ze zmian.)

3 Czym są księgi wieczyste i w jakim celu się je prowadzi
Czym są księgi wieczyste i w jakim celu się je prowadzi? Funkcje ksiąg wieczystych. Jakie są cechy KW? W jaki sposób ujawnia się prawo w KW? Jakie jest charakter wpisu do KW? Jakie są domniemania prawne związane z KW? Na czym polega rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

4 Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. (art. 3 ust. 1 u o kw i hipotece)

5 Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).” Art. 6 ww. ustawy - wyłączenie rękojmi 1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. 2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. 3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

6 Art. 7 Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu; 2) prawu dożywocia; 3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej; 4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia; 5) służebnościom przesyłu. Art. 8   Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Art. 9 Przepisy art. 5-8 stosuje się także w wypadkach niewymienionych w art. 5 rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi.

7 Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna
z dnia 26 stycznia 2011 r.IV CSK 285/10 1. Zawarty w art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U r. Nr 124, poz ze zm.) zwrot "z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc że zapoznał się z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość posiada. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości, a nie nabranie wątpliwości czy podejrzeń. 2. Niepodobna przypisać nabywcy nieruchomości obowiązku czynienia ustaleń mających na celu wyjaśnienie w wydziale ksiąg wieczystych, czy podpis wspólnika występującego ze spółki złożony na porozumieniu zawierającym rozliczenie jego udziału został poświadczony przez notariusza, by porozumienie to mogło się stać podstawą wpisu zmiany prawa własności w księdze wieczystej, w sytuacji, gdy sąd wieczystoksięgowy dokonując tego wpisu badał, w ramach kognicji określonej w art. 626[8] KPC, formę i treść tego porozumienia.

8 Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna
z dnia 31 maja 2017 r.V CSK 513/16 Zawarte w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz ze zm.) sformułowanie „z łatwością mógł się dowiedzieć" nie oznacza wymagania zachowania staranności minimalnej, lecz staranności przeciętnej, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o własne interesy. Wprawdzie księgi wieczyste stanowią urzędowe rejestry nieruchomości prowadzone w celu ustalenia ich stanu prawnego, stąd ich treść stanowi najbardziej wiarygodny dowód stanu prawnego danej nieruchomości, ale z punktu widzenia bezwzględnego skutku rękojmi dla faktycznego właściciela nieruchomości nie jest dopuszczalne zbyt szerokie przyjmowanie istnienia dobrej wiary po stronie nabywcy. „Łatwość dowiedzenia się" o określonym stanie rzeczy nie jest pojęciem statycznym, lecz oceną prawną wypadkowej konkretnych okoliczności towarzyszących dokonywanej czynności prawnej, składających się na ustalony przez sąd stan faktyczny stanowiący podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

9 Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 marca 2017 r.
I CSK 351/16 Przewidziane w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.) określenie z łatwością mógł się o tym dowiedzieć oznacza, że nie zawsze możliwość uzyskania przez nabywcę informacji o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym jej stanem prawnym będzie uzasadniała przypisanie mu złej wiary. W wypadku gdy zrealizowanie tej możliwości wymagałoby od nabywcy szczególnej staranności, podejmowania żmudnych czynności, nie ma podstaw do przypisania nabywcy, który zaniechał tego rodzaju czynności, złej wiary. Jednakże w razie powzięcia wątpliwości i podejrzeń co do prawdziwości danych wynikających z księgi wieczystej, nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do wyeliminowania ich w granicach przeciętnej staranności. Nie jest natomiast możliwe - ze względu na okoliczność, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyjątkiem od zasady nemo plus iuris - obniżanie progu wymaganej staranności.

10 Księga wieczysta zawiera cztery działy, pierwszy: oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością; drugi: wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego; trzeci: wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek; czwarty: wpisy dotyczące hipotek,

11 kazus nr 1 Anna M. prowadzi legalną i cenioną na świecie hodowlę psów rasy Owczarek Niemiecki. Psy z tej hodowli zawsze wygrywały w konkursach organizowanych przez międzynarodowe stowarzyszenia miłośników psów. W grudniu 2016 roku Anna M. oczekiwała na narodziny nowych szczeniąt. W listopadzie zawarła umowę sprzedaży z Barbarą K., której przedmiotem był pies pochodzący z oczekiwanego miotu. Umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej, a cena uiszczona przez Barbarę K. na rachunek bankowy Anny M. w umówionej kwocie. Dnia 10 grudnia 2016 roku na świat przyszły szczeniaki - 2 psy i 4 suczki. Niestety, z powodu wady genetycznej, 5 psów zdechło dwa tygodnie później, a przy życiu pozostał tylko jeden szczeniak - pies o nietypowym dla tej rasy umaszczeniu. Anna M. przez cały 2016 roku szykowała się na huczną, międzynarodową wystawę psów, w trakcie której odbyć miał się również konkurs na najładniejszego szczeniaka rasy Owczarek niemiecki. Konkurs ten był prestiżowy, a wygrana wiązała się z wysoką nagrodą pieniężną. Właścicielka hodowli stwierdziła, że Barbara K. nie nabyła żadnych praw do psa, który jeszcze "nie istniał" w chwili zawarcia umowy. Anna M. poinformowała telefonicznie Barbarę K., że zatrzymuje ww. szczeniaka dla siebie, gdyż jest to jedyny pies, który może być przez nią zgłoszony na wystawę psów. Wskazała również, że sprawę konsultowała ze swoim kolegą-prawnikiem, który polecił jej powołać się w tej sytuacji na zasadę prawa rzymskiego Nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet, zgodnie z którą Barbarze K. nie przysługują żadne prawa do żyjącego szczeniaka, gdyż nie istniał on w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Barbara K. zarządzała od Anny M. wydania szczeniaka niezwłocznie po osiągnięciu przez niego stosownego wieku (po okresie 8 tygodni przebywania z matką), tak jak przewidywała to umowa zawarta przez nią z właścicielką hodowli.

12 Pytania: 1. Oceń sytuację - scharakteryzuj zawartą umowę sprzedaży i oceń, jakie wywołała ona skutki podając właściwą podstawę prawną. 2. Co może być przedmiotem obrotu? Jaki jest status rzeczy przyszłej? 3. O czym mówi zasada powołana przez kolegę Anny M. i jakie są jej skutki? Czy od tej zasady prawo polskie przewiduje wyjątki?

13 rzecz przyszła - rzecz, która w chwili zawierania umowy jeszcze nie istnieje, lecz strony przewidują możliwość jej powstania, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności rzeczy oznaczonej co do gatunku lub tzw. rzeczy przyszłej może być jedynie czynnością o skutku wyłącznie obligacyjnym, Czynność prawna REALNA Umowa o podwójnym skutku w razie zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy ruchomej oznaczonej co do gatunku lub tzw. rzeczy przyszłej, przejście prawa własności może nastąpić albo wskutek przeniesienia posiadania,

14 Zasada „nemo plus iuris….”
nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw niż sam ma, nabycie prawa podmiotowego jest możliwe tylko o tyle, o ile zbywca sam był uprawniony do rozporządzania rzeczą lub też został upoważniony do zbycia cudzego prawa, zasada obowiązuje na płaszczyźnie nabycia pochodnego

15 Nabycie od nieuprawnionego
V CKN 1340/00 Artykuł 169 KC chroni tylko dobrą wiarę nabywcy co do uprawnienia zbywcy do rozporządzenia rzeczą. Przepis ten nie ma zatem zastosowania, jeżeli między wydającym i obejmującym rzecz w posiadanie nie doszło do zawarcia umowy przeniesienia własności rzeczy. (…) Zgodnie zatem z art. 169 KC, dobra wiara nabywcy wyrażająca się jego błędnym, ale wdanych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniem o przysługiwaniu zbywcy uprawnienia do rozporządzenia własnością rzeczy, zastępuje, w drodze wyjątku, tylko jedną wymaganą normalnie przesłankę przeniesienia własności ruchomości: uprawnienie zbywcy do rozporządzenia własnością rzeczy. Przepis ten, mówiąc o zbyciu rzeczy ruchomej przez nieuprawnionego, uzależnia więc nabycie własności od nieuprawnionego od zawarcia przez niego z nabywcą umowy przeniesienia własności czyniącej zadość wszystkim przesłankom ważności. Może to być zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, np. sprzedaż (art.155 § 1 KC), jak i umowa przenosząca własność w wykonaniu uprzedniego zobowiązania (art. 156 KC)

16 Sytuacja stanowiąca wyjątek od zasady nemo plus iuris….
Znaczenie ma dobra/zła wiara nabywcy,

17 Zasiedzenie Nabycie pierwotne
Jest objawem prawo korygującej funkcji posiadania, koryguje stan formalny, prawny względem długotrwałego stanu rzeczywistego, Inne przesłanki – rzeczy ruchome/nieruchomości w drodze zasiedzenia można nabyć własność nieruchomości: gruntowej, budynkowej u lokalowej, użytkowania wieczystego, wyjątkowo służebności gruntowej -> art. 292 kc, nabycie w drodze zasiedzenia nieruchomości lokalowej - możliwe o ile już wcześniej ustanowiona została odrębna własność lokalu, nie można zasiedzieć osobno własności budynku, który jest częścią składową gruntu,

18 Nowość: art. 172 § 3 KC -  wyłączenie możliwości zasiedzenia nieruchomości rolnych przez inne podmioty niż rolnicy indywidualni, a skutek zasiedzenia zaistnieje tylko, o ile powierzchnia zasiadywanej nieruchomości rolnej wraz z innymi nieruchomościami rolnymi stanowiącymi już własność zasiadującego rolnika indywidualnego nie przekroczy 300 ha użytków rolnych, przy czym przepisu art. 172 § 3 kc nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 r. w 1990 r. utraciły moc ograniczenia co do zasiedzenia nieruchomości będących własnością państwową, - zasiedzenie jest dopuszczalne względem każdej nieruchomości bez względu na rodzaj nieruchomości i osobę właściciela, Nabycie przez upływ czasu,

19 Nabycie prawa własności
Nabycie ex lege Ze względów dowodowych potrzebne jest formalne stwierdzenie nabycia – postanowienie deklaratoryjne sądu wydane w post. nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia (art kpc), Zasiedzenie skierowane jest przeciwko właścicielowi, nie przeciwko osobom, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe, -> nie powoduje wygaśnięcia obciążeń

20 Kto może nabyć w drodze zasiedzenia?
Nabycie własności w drodze zasiedzenia może nastąpić zarówno na rzecz osoby fizycznej, jak i osoby prawnej oraz jednostki organizacyjnej, o której mowa w art. 331 KC, przy spełnieniu tych samych przesłanek (pamiętaj o wyjątku przy nieruchomościach rolnych -> rolnik indywidualny)

21 Posiadanie rzeczy Posiadacz samoistny – art. 336 kc
domniemanie ciągłości posiadania - art. 340 zd. 1 kc; udowodnić chwilę nabycia oraz obecny stan, niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania" - art. 340 zd. 2 kc fikcja prawna ciągłości posiadania przywróconego - art. 345 kc Nie nabędzie własności w drodze zasiedzenia najemca, użytkownik, dzierżawca, ale – art. 339 kc (ustalenie charakteru posiadania)

22 dobra wiara posiadacza rzeczy -> polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności; dobrą wiarę wyłącza powzięcie wiadomości o braku uprawnienia, a także brak wiadomości spowodowany niedbalstwem; istnienie podlega ocenie przez cały okres posiadania, *pamiętaj – art. 7 kc, posiadacz w złej wierze ->  jest nim zarówno ten, kto wie o tym, że nie przysługuje mu prawo własności, jak i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przez niego rzecz stanowi własność innej osoby Dla nieruchomości miarodajny dla oceny jest moment UZYSKANIA POSIADANIA NIERUCHOMOŚCI Dla ruchomości konieczne jest ustawiczne posiadanie w dobrej wierze

23 Zasiedzeniu nie podlegają:
nieruchomości wyłączone z obrotu, grunt stanowiący dawne starorzecze rzeki, jeżeli w okresach powodzi jest pokryty płynącymi wodami powierzchniowymi,

24 Przeniesienie nieruchomości
Forma aktu notarialnego ad solemnitatem Zakaz warunku i terminu Wpis prawa do kw jest obowiązkowy – art. 35 ustawy o kW i hipotece, + obowiązek notariusza art. 92 prawo o notariacie, ale nabycie następuje niezależnie od wpisu, Wpis jest deklaratoryjny, Wpis konstytutywny – WYJĄTKOWO – odrębna własność budynku przysługująca użytkownikowi wieczystemu, ustanowienie użytkowania wieczystego czy ustanowienie odrębnej własności lokalu

25 kazus 2 Marian J., informatyk, prowadzący własną działalność gospodarczą zajmującą się oprogramowaniem komputerowym, postanowił kupić nieruchomość rolną, położoną pod lasem we wsi Kasina Mała. Mężczyzna od wielu lat poszukiwał odpowiedniego miejsca dla budowy domu jednorodzinnego i osiedlenia się po powrocie z USA. W trakcie wakacji w Polsce zawarł on umowę przedwstępną z właścicielem ww. nieruchomości gruntowej - Kazimierzem G. Umowa przewidywała, że obie strony zawrą umowę sprzedaży nieruchomości w trakcie następnego pobytu Mariana J. w Polsce, określała cenę gruntu oraz inne elementy jakie strony chciały zawrzeć w umowie sprzedaży. Umowa przedwstępna została zawarta w formie zwykłej pisemnej. Kazimierz G. wskazał także Marianowi J. numer księgi wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości mówiąc, iż przyszła umowa sprzedaży nie będzie skuteczna jeśli Marian J. nie wpisze po jej zawarciu swojego prawa do księgi wieczystej. 1. Oceń sytuację. Jakie będą skutki zawarcia umowy przedwstępnej we wskazanej w kazusie formie? 2. Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. 3. Jaki jest charakter wpisu do KW?

26 Nieruchomości rolne ROLNIK INDYWIDUALNY
Osoba fizyczna spełniająca następujące warunki: Jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha. Posiada kwalifikacje rolnicze. Od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, na terenie której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa rolnego. W tym czasie prowadzi gospodarstwo osobiście, czyli pracuje i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

27 Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Art. 1a. Przepisów ustawy nie stosuje się do: 1) nieruchomości rolnych: a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r. poz. 1491), b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, c) będących drogami wewnętrznymi; 2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c.

28 Jawność ksiąg wieczystych
Sens art. 2 KWU wyraża się w zapewnieniu ochrony interesów osób działających w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych, które dochowują należytej staranności przy podejmowaniu czynności dotyczących nieruchomości. Daje też podstawę do budowania domniemań prawnych z art. 3 KWU. Konstrukcja jawności ksiąg wieczystych jest oparta na pewnej fikcji prawnej, zakładającej możliwość dostępu do treści księgi wieczystej -uchw. SN z r., III CZP 27/13 Formalna – jawność poprzez ogólny dostęp dla osób trzecich do KW w celu zbadania stanu prawnego nieruchomości, każdy może przeglądać KW w obecności pracownika sądu, system informatyczny umożliwia dostęp do KW, możliwość uzyskania odpisu do KW

29 Materialna - nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (podobnie do ignorantia iuris nocet), dotyczy też wzmianek w księdze,