KRYTERIA KLASYFIKACJI ŁÓDZKICH BIUROWCÓW W ŚWIETLE BADAŃ PROWADZONYCH PRZEZ INSTYTUT NIERUCHOMOŚCI VALOR S.C. KRYTERIA KLASYFIKACJI ŁÓDZKICH BIUROWCÓW.

Prezentacja na temat: "KRYTERIA KLASYFIKACJI ŁÓDZKICH BIUROWCÓW W ŚWIETLE BADAŃ PROWADZONYCH PRZEZ INSTYTUT NIERUCHOMOŚCI VALOR S.C. KRYTERIA KLASYFIKACJI ŁÓDZKICH BIUROWCÓW."— Zapis prezentacji:

1 KRYTERIA KLASYFIKACJI ŁÓDZKICH BIUROWCÓW W ŚWIETLE BADAŃ PROWADZONYCH PRZEZ INSTYTUT NIERUCHOMOŚCI VALOR S.C. KRYTERIA KLASYFIKACJI ŁÓDZKICH BIUROWCÓW W ŚWIETLE BADAŃ PROWADZONYCH PRZEZ INSTYTUT NIERUCHOMOŚCI VALOR S.C.

2 Badania prowadzone od 7 lat Pierwszy lokalny analityk łódzkiego rynku nieruchomości biurowych Ostatnie badanie łódzkiego rynku nieruchomości biurowych odzwierciedlające stan na marzec 2007 roku Ogółem analizie poddano ponad 80 obiektów INSTYTUT NIERUCHOMOŚCI VALOR S.C.

3 1.Łódzka klasa „A” Obiekty nowe lub po modernizacji, zlokalizowane w centrum miasta, o atrakcyjnym wyglądzie zewnętrznym i wewnętrznym, z parkingiem, nowoczesną centralą telefoniczną, klimatyzacją, pełnym okablowaniem komputerowym, powierzchnią open – space dającą możliwość aranżacji wnętrza 2.Łódzka klasa „B” Obiekty po remoncie lub modernizacji, o dobrej lokalizacji, z parkingiem własnym lub położonym w najbliższym sąsiedztwie, centralą telefoniczną, dobrze wyposażone w infrastrukturę informatyczną, o estetycznym wyglądzie 3.Łódzka klasa „C” Obiekty po częściowym remoncie, o dosyć dobrym stanie technicznym, dobrej lokalizacji i stosunkowo dobrze wyposażone w infrastrukturę teleinformatyczną 4.Łódzka klasa „D” Obiekty charakteryzujące się znacznym stopniem zużycia funkcjonalnego oraz technicznego, nie poddawane remontom ZASADY KLASYFIKACJI DO ROKU 2004

4 Na przestrzeni 7 lat badań uległ znacznej transformacji. Sytuacja taka podyktowana była zmianami w sposobie klasyfikacji łódzkich obiektów biurowych. Przełomowym okazał się rok 2004.  Do roku 2004 badaniem objętych było ok. 60 obiektów zlokalizowanych w granicach ulic: al. Politechniki, ul. Przybyszewskiego, Rydza – Śmigłego, Kopcińskiego, Północna, al. Żeromskiego  Od 2004 roku zakres badań zmniejszył się znacznie i obejmuje średnio ok. 25 obiektów. Z analiz wykluczono obiekty reprezentujące najniższy standard użytkowy oraz te, które nie posiadają atrakcyjnej lokalizacji (w odniesieniu do łódzkich realiów rynku) ZAKRES BADAŃ

5  Obiekty nowe bądź zmodernizowane  posiadające atrakcyjną lokalizację,  parking,  pełną infrastrukturę teleinformatyczną,  klimatyzacja (ewentualnie na życzenie najemcy),  doskonała jakość wykończenia wnętrz,  możliwość dowolnej aranżacji wnętrz  Coraz częściej standardem staje się BMS (Building Managament System), czyli system centralnego nadzoru oraz kontroli KLASYFIKACJA OBECNIE OBOWIĄZUJĄCA 1.Najlepsze łódzkie powierzchnie – klasa I Kryteria oceny:

6 Ścisłe centrum miasta w w okolicy ulic: al. Mickiewicza, Piłsudskiego oraz ul. Piotrkowskiej Pofabryczny kompleks Księży Młyn postrzegany jako kolebka rewitalizacji ATRAKCYJNA LOKALIZACJA na łódzkim rynku nieruchomości biurowych Rynkowa percepcja atrakcyjności danej lokalizacji jest zmienna w czasie. Podczas gdy centrum miasta zawsze było postrzegane jako doskonała lokalizacja, Księży Młyn „wypłynął” na fali rewitalizacji.

7 NAJLEPSZE ŁÓDZKIE POWIERZCHNIE ORION Sienkiewicza CENTRUM BIZNESU Piłsudskiego LUMIERE CENTER Łąkowa TARGOWA 35 Dowborczyków

8  Obiekty wyremontowane lub zmodernizowane  Posiadające zadawalającą lokalizację  Estetyczny wygląd zewnętrzny  Parking ( na terenie nieruchomości lub w pobliżu)  Centrala telefoniczna 2. Łódzkie powierzchnie biurowe – klasa II Kryteria oceny: 2. Łódzkie powierzchnie biurowe – klasa II Kryteria oceny:

9 ŁÓDZKIE POWIERZCHNIE – KLASA II CENTRUM BIUROWE Gdańska 91 A & A Piotrkowska 146 BIUROWE CENTRUM BIZNESU Łagiewnicka PRACOWNIA 1113 Piramowicza

10  Obiekty wyremontowane lub zmodernizowane  Mniej atrakcyjna lokalizacja  Estetyczny wygląd zewnętrzny  Parking ( na terenie nieruchomości lub w pobliżu)  Centrala telefoniczna 3. Łódzkie powierzchnie biurowe – klasa III (nie podlega badaniom) Kryteria oceny: 3. Łódzkie powierzchnie biurowe – klasa III (nie podlega badaniom) Kryteria oceny:

11 TOWER BUILDING Łąkowa ALEJE 1 MAJA PIOTRKOWSKA 270 AL. PIŁSUDSKIEGO 135 ŁÓDZKIE POWIERZCHNIE - KLASA III (nie podlega badaniom) ŁÓDZKIE POWIERZCHNIE - KLASA III (nie podlega badaniom)

12 ŁÓDZKIE POWIERZCHNIE BIUROWE - KLASA IV (nie podlega badaniom) ŁÓDZKIE POWIERZCHNIE BIUROWE - KLASA IV (nie podlega badaniom) CENTRUM BIUROWE FRAZPOL PRZYBYSZEWSKIEGO 92 TUWIMA 22/26 CENTRAL

13 RELACJA ŁÓDZKIEJ KLASYFIKACJI DO KLASYFIKACJI WRF (Warsaw Research Forum) RELACJA ŁÓDZKIEJ KLASYFIKACJI DO KLASYFIKACJI WRF (Warsaw Research Forum) Według grupy ekspertów rynku nieruchomości WRF obiekt można zaliczyć do klasy A, gdy spełnia, co najmniej 13 z wymienionych 16 punktów klasyfikacyjnych. 1. Doskonała jakość wykończenia wnętrz wraz z wszechstronnym serwisem technicznym; 2. Najlepsza lokalizacja na danym obszarze, z łatwą możliwością dojazdu oraz dobrym dostępem do środków komunikacji miejskiej; 3. Klimatyzacja; 4. Podwieszane sufity; 5. Wysokość pomieszczeń (od podłogi do sufitu) - minimum 2,70 m; 6. Możliwość dowolnej aranżacji wnętrz; 7. Trzy oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych podłóg; 8. Podwójne szyby niskoemisyjne; 9. Nowoczesne, szybkobieżne windy (maksymalny czas oczekiwania na windę - 30 sekund); 10. Dobrej jakości wykładziny podłogowe oraz wykończenie ścian;

14 11. W pełni wykończone wnętrza łazienek i kuchni; 12. Niezawodny system telekomunikacyjny; 13. Podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia; 14. Kontrola wilgotności powietrza; 15. Parking strzeżony z miejscami przeznaczonymi dla najemców; 16. Odpowiednia ilość miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej (współczynnik miejsc parkingowych) dla obiektów zlokalizowanych w centrum i poza centrum: a) Ścisłe Centrum - 1/90 - 1/100 m2 b) Centrum - 1/70 m2 c) Poza Centrum - 1/25-1/30 m2 (dopuszczalne 1/50 m2 ).

15 Różnice w wyposażeniu łódzkich powierzchni klasy I oraz klasy A wg WRF Różnice w wyposażeniu łódzkich powierzchni klasy I oraz klasy A wg WRF Brak szybkobieżnych wind Niedostateczna liczba miejsc parkingowych Brak systemów kontroli wilgotności powietrza w pomieszczeniach Rzadko stosowane podwieszane sufity Brak ogólnego systemu klimatyzacji Rzadko stosowane podwójne niskoemisyjne szyby w oknach

16 Zmiany w gronie kryteriów klasyfikacji na przestrzeni 7 lat badań Zmiany w gronie kryteriów klasyfikacji na przestrzeni 7 lat badań 1.Nowoczesne systemy bezpieczeństwa – BMS (2007) 2.Open - space jako odpowiedź na oczekiwania rynku (2005) 3.Swobodny dostęp do internetu jako wymóg a nie kwestia opcjonalna

17 Warunki najmu jako ilościowy wyraz klasyfikacji CZYNSZ NAJMU Średnia stawka czynszu najmu w latach 2000 - 2007

18 POZIOM PUSTOSTANÓW Średni poziom pustostanów w latach 2000 - 2007 POZIOM PUSTOSTANÓW Średni poziom pustostanów w latach 2000 - 2007

19 Relacja stawek czynszu w zależności od standardu Relacja stawek czynszu w zależności od standardu

20 Łódzkie czynsze na tle innych polskich miast (stan na 2007 rok) Łódzkie czynsze na tle innych polskich miast (stan na 2007 rok)

21 DZIĘKUJĘ