Umowa przedwstępna (pactum de contrahendo)

art. 389 § 1 k.c.: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej) umowy przedwstępnej nie należy stawiać na równi z trybami zawarcia umowy

Jakie umowy mogą zostać poprzedzone umową przedwstępną? Jest sporne, czy strony umowy przedwstępnej mogą zobowiązać się tylko do zawarcia umów zobowiązaniowych, czy także niektórych innych, np. zrzeczenia się dziedziczenia, umowy majątkowej małżeńskiej, umowy spółki, umów z zakresu praw autorskich:

1) umowa przedwstępna może poprzedzać wszelkie umowy o charakterze cywilnoprawnym, takie jak umowy zobowiązaniowe, umowy z zakresu prawa rzeczowego, spadkowego, rodzinnego oraz autorskiego i wynalazczego, prawa własności przemysłowej 2) umowa przedwstępna może poprzedzać wyłącznie umowy obligacyjne

Świadczenie z umowy przedwstępnej: zawarcie umowy przyrzeczonej złożenie oświadczenia woli, a niekiedy także inne zachowania niezbędne do zawarcia umowy

Czy umowa przedwstępna jest umową wzajemną? zagadnienie odnoszące się do dwustronnie zobowiązujących umów przedwstępnych 1) w dawniejszej literaturze i orzecznictwie traktowano dwustronnie zobowiązującą umowę przedwstępną jako umowę wzajemną 2) pogląd ten został jednak zakwestionowany i obecnie umowie przedwstępnej odmawia się takiego charakteru; stanowisko to zasługuje na aprobatę

Przesłanki ważności umowy przedwstępnej umowa przedwstępna jest ważna, jeżeli określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.) ponadto umowa przedwstępna musi spełniać przesłanki każdej czynności prawnej brak wymogu zachowania formy szczególnej dla ważności umowy przedwstępnej

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej oznaczenie terminu nie stanowi już przesłanki ważności umowy przedwstępnej – było tak do noweli z 14 II 2003 r. „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia” (art. 389 § 2 k.c.)

wymóg, by wyznaczony termin był odpowiedni termin ten można oznaczyć kalendarzowo albo w inny sposób oświadczenie o wyznaczeniu terminu nie wymaga zachowania formy szczególnej roczny termin jest to termin zawity; nie może być przedłużony ani skrócony przez czynność prawną po upływie tego terminu nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej ani odszkodowania

Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej 1) tzw. słabszy skutek (art. 390 § 1 k.c.) obowiązek naprawienia szkody w granicach ujemnego interesu umownego strata i utracone korzyści strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 zd. 2 k.c.), np. zastrzeżenie kary umownej (art. 483 k.c.), zadatku (394 k.c.) w wysokości przekraczającej odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego

2) tzw. silniejszy skutek (art. 390 § 2 k. c 2) tzw. silniejszy skutek (art. 390 § 2 k.c.) polega na możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (zaskarżalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej) zgodnie z art. 390 § 2 k.c. jego wystąpienie zależy od tego, czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy według niektórych autorów chodzi wyłącznie o wymagania dotyczące formy, zdaniem innych może chodzić także o inne

forma umowy przedwstępnej jest zastrzeżona ad eventum konieczność zachowania formy zastrzeżonej pod rygorem nieważności przez ustawodawcę albo przez strony w pactum de forma w razie spełnienia przez umowę przedwstępną wymogów ważności umowy przyrzeczonej uprawnionemu przysługuje prawo dokonania wyboru, czy skorzysta on ze słabszego, czy z silniejszego skutku umowy przedwstępnej

uprawniony z umowy przedwstępnej o silniejszym skutku może dochodzić złożenia oświadczenia woli przez drugą stronę w trybie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. dokonanie przez zobowiązanego innych czynności podlega egzekucji w trybie art. 1050 k.p.c. z art. 64 k.c. wynika, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje wyłącznie to oświadczenie

1) dominuje pogląd, że orzeczenie sądowe zastępuje tylko oświadczenie woli dłużnika, a wierzyciel składa swoje oświadczenie woli w pozwie; umowa zostaje zawarta w chwili uprawomocnienia się wyroku 2) orzeczenie sądu zastępuje tylko oświadczenie woli dłużnika; po uprawomocnieniu się wyroku umowa dochodzi do skutku, jeśli wierzyciel złoży swoje oświadczenie woli 3) orzeczenie sądu zastępuje oświadczenia woli obydwu stron; umowa zostaje zawarta z chwilą jego uprawomocnienia się

Jeśli dla oświadczenia woli powoda wymagana jest forma aktu notarialnego: 1) propozycja by sentencją wyroku objąć również oświadczenie woli powoda 2) oświadczenie woli powoda zawarte w pozwie uzyskuje rangę równą oświadczeniu notarialnemu w wyniku oceny dokonanej przez sąd 3) powód musi złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego, aby umowa doszła do skutku

Przedawnienie „Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne” (art. 390 § 3 k.c.) roczny termin przedawnienia odnosi się do wszelkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, w tym również do roszczeń wywodzonych z dodatkowych zastrzeżeń umownych