Użytkowanie wieczyste Mgr Agnieszka Kwiecień-Madej

Pojęcie i funkcja społeczno-gospodarcza Użytkowanie wieczyste jest formą prawną korzystanie z cudzych gruntach w celach inwestycyjnych. Wykształciło się jako forma korzystania z gruntów „państwowych”. Służyło celom budownictwa, głównie mieszkaniowego, Zalety tej formy korzystania z gruntu: tanie, długotrwałe, zbliżone do prawa własności, Stanowi alternatywę dla sprzedaży w zakresie rozporządzania gruntem skarbowym lub samorządowym, Posiada wysoką rangę w hierarchii praw rzeczowych, Podstawy regulacji prawnej: Kodeks cywilny oraz ustawa z dn. 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

Przedmiot użytkowania wieczystego Grunty Skarbu Państwa Jednostek samorządu terytorialnego

Przedmiot użytkowania wieczystego Art. 232 § 1 KC Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa , a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta oraz i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym lub prawnym, § 2 W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Bez znaczenia jest geograficzne położenie gruntu (grunty miejskie i wiejskie), nie ma znaczenia również przeznaczenie gruntu,

Ustanowienie użytkowania wieczystego Wybór kontrahenta Zawarcie umowy Wpis do księgi wieczystej

Wybór kontrahenta Wyłonienie nabywcy – użytkownika wieczystego – w trybie przetargowym, a wyjątkowo bez przetargu - art. 37 ust. 1 u.g.n. Ograniczenie swobody doboru kontrahenta, Tryb przetargowy (art. 38-41 u.g.n.) - przetarg obligatoryjny, Ograniczenie swobodnego kształtowania treści umowy oraz ceny (art. 62 ust. 2 pkt 3 u.g.n.) Cena wywoławcza – „w wysokości nie niższej wartość nieruchomości” (art. 62 ust. 2 pkt. 1 u.g.n.) Cena wywoławcza w drugim przetargu – „wartość niższa niż wartość nieruchomości, ale nie niższa niż 50% tej wartości” (art. 62 ust. 2 pkt. 2 u.g.n.) Tryb bezprzetargowy – rozporządzenie na rzecz osób, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia nieruchomości skarbowych lub samorządowych Protokół z przeprowadzenia przetargu stanowi podstawę do zawarcia umowy, Wyłonionemu w przetargu nabywcy przysługuje roszczenie o zobowiązanie właściciela nieruchomości do oddania jej w użytkowanie wieczyste – III CZP 96/94 z dn. 02.08.1994r.

Zawarcie umowy Wymóg zawarcia umowy – art. 27 ust. 1 u.g.n. Do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, Umowa w formie aktu notarialnego ad solemnitatem,

Esentialia negotii umowy Oznaczenie nieruchomości – dane o położeniu, sposobie korzystania i powierzchni. Podstawą oznaczenia jest wyrys z mapy ewidencyjnej i wypis z rejestru gruntu Określenie sposobu korzystania – art. 239 par. 1 KC, art. 29 ust. 1 in fine u.g.n. Rodzaj inwestycji – w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę – art. 239 par. 2 pkt 2 KC, Określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia robót – art. 239 par. 2 pkt 1, Warunki i termin odbudowy – w razie zniszczenia lub rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego – art. 239 par. 2 pkt. 3 KC Określenie terminu użytkowania wieczystego – art. 236 par. 1 zd. 1KC przewiduje ustanowienie użytkowania wieczystego na 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania na 99 lat – dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej na lat 40. Ustalenie opłaty – pierwszej oraz rocznych – art. 238 KC, art. 71 ust. 1 u.g.n.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Art. 238 KC – opłata roczna Art. 71 ust. 1 u.g.n. pierwsza opłata i opłaty roczne Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej – art. 72 ust. 1 u.g.n. Wysokość stawek procentowych uzależniona jest od: celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste od 0.3 do 3 % - art. 72 ust. 3 u.g.n. Wysokość pierwszej opłaty – od 15-25% ceny nieruchomości gruntowej – art. 72 ust 2 u.g.n. Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana nie częściej niż raz na 3 lata, jeśli wartość nieruchomości ulegnie zmianie – art. 77 ust. 1 u.g.n.

Czas trwania użytkowania wieczystego Najczęściej 99 lat W wyjątkowych wypadkach na okres nie krótszy niż 40 lat W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat – art. 236 par. 2 KC,

Wpis do księgi wieczystej Art. 27 zd. 2 u.g.n. Wpis konstytutywny Czynność wpisu dopełnia zamierzonych skutków umowy, Wpis do działu II KW – art. 25 ust. 1 pkt 2 KWU

Charakter i treść prawa użytkowania wieczystego Jest prawem rzeczowym pośrednim między prawem własności, a ograniczonymi prawami rzeczowymi, Art. 233 KC – „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu (…) w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach może swoim prawem rozporządzać” Rozporządzanie prawem użytkowania wieczystego może przybrać postać przeniesienia prawa, do którego odpowiednio stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 237 KC) Wymagany jest również konstytutywny wpis do KW. Rozporządzenie obejmuje również możliwość ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych – hipoteki (art. 65 ust. 3 KWU), użytkowania prawa (265 par. 1 KC) i służebności Użytkowanie wieczyste jest prawem dziedzicznym.

Odrębna własność budynków Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez użytkownika wierczystego stanowią jego własność (art. 235 par. 1 zd. 1 KC), Dotyczy to również: budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – art. 235 par. 1 zd. 2 KC,

Odrębna własność budynków Grunt Wł. państwowa Wł. samorządowa Budynki Wł. Użytkownika wieczystego

Własność budynków i urządzeń Przysługuje użytkownikowi wieczystemu, Jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 par. 2 KC) Odrębna własność budynku gaśnie razem z wygaśnięciem użytkowania wieczystego Odrębna własność budynku nie może być samoistnym przedmiotem rozporządzenia, Rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego, ex lege obejmuje znajdujące się na użytkowanym gruncie budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego,

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego Art. 33 ust. 1 u.g.n. – wygasa z upływem zastrzeżonego terminu końcowego, Wyjątkowo: umowa może ulec rozwiązaniu przed upływem tego terminu jeśli użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem w umowie, w szczególności wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń – art. 240 KC, Tryb rozwiązania – art. 33 ust. 3 u.g.n. – na żądanie właściwego organu. Właścicielowi przysługuje roszczenie o rozwiązanie umowy. Podlega ono zaspokojeniu w trybie oświadczenia woli użytkownika, a w razie odmowy – orzeczenia sądowego.

Inne wypadki wygaśnięcia użytkowania wieczystego oraz wynagordzenie Umowne rozwiązanie przez strony umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, Zrzeczenie się prawa przez użytkownika, Konfuzja, Wywłaszczenie, W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu terminu albo rozwiązania umowy przed upływem tego terminu – użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy – wynagrodzenie nie przysługuje – art. 33 ust. 2 u.g.n.

Nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego Ustawodawca nie wyklucza nabycia gruntu przez użytkownika wieczystego, Ustawa z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, Art. 1 ust. 1 – osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Art. 1 ust. 1a – dodatkowy katalog podmiotów uprawnionych, Art. 1 ust. 1b – wyłączenia, Art. 1 ust. 2 i ust. 3 – dodatkowy katalog podmiotów uprawnionych,

Zakres podmiotowy uwłaszczenia Użytkownicy wieczyści Osoby prawne Spółdzielnie mieszkaniowe Osoby prawne będące właścicielami lokali Osoby fizyczne

Tryb przekształcenia – art. 3 PUWU Organem wyższego stopnia jest wojewoda Decyzja Starosta Nieruchomości Skarbu Państwa N. SP, których prawo wł. wykonują inne państwowe os. pr. Wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa Nieruchomości stanowiące własność j.s.t.

Tryb przekształcenia c.d. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności z dniem w którym decyzja stała się ostateczna, Decyzja stanowi podstawę wpisu do KW, Odpłatność przekształcenia – art. 4 ust. 1 – opłata z tytułu przekształcenia na rzecz dotychczasowego właściciela (SP albo j.s.t.) od uwłaszczonego użytkownika, Wysokość opłaty ustala się w decyzji o przekształceniu, Odrębnym trybem przekształcenia – jest sprzedaż – zgodnie z zasadą swobody umów. Art. 32 ust. 1 u.g.n. – nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Nie stosuje się wówczas trybu przetargowego,

Planowane zmiany w użytkowaniu wieczystym Projekt zmiany dotyczącej automatycznego przekształcenia, ex lege, prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności lokali, Planowane zmiany miały objąć: Budynki wielolokalowe, w których ponad połowa lokali to mieszkania, Domy jednorodzinne, Garaże lub miejsca postojowe przynależne do lokali, Opłata przekształceniowa – coroczna, miała zastąpić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste, 20 lat – domy jednorodzinne i lokale mieszkalne, 33 lata – lokale usługowe, garaże, miejsca postojowe, Zaświadczenie o przekształceniu jako podstawa wpisu do KW,