UMOWA NAJMU

Czym jest umowa najmu?

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony. Art.659 §1 KC. Najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Art.659 §2

Umowa najmu jest umową dwustronną zobowiązującą, która nie prowadzi do rozporządzenia rzeczą ani jej obciążenia. Cechuje ją wzajemność, konsensualność i odpłatność. Wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu. Najemca może używać rzeczy ale nie może pobierać pożytków, ponieważ pożytek dotyczy dzierżawy.

Części składowe (pokój w lokalu) Rzeczy ruchome Nieruchomości Przykłady przedmiotów najmu

Praw (za wyjątkiem związanych z przedmiotem najmu) Przedsiębiorstw Dóbr niematerialnych Gospodarstw rolnych Najem nie obejmuje Praw (za wyjątkiem związanych z przedmiotem najmu)

Nie oznaczony- terminy wypowiedzenia umowy art. 673 §1 KC Oznaczony-możliwość wypowiedzenia umowy art. 673 §3 Okres trwania najmu

Czas oznaczony trwania umowy nie musi wynikać ze wskazania konkretnej daty, wystarczy aby był termin końcowy. Zawarcie umowy na czas oznaczony np.5 lat, po upływie tego okresu przekształca się ona w umowę na czas nie oznaczony art. 674 k.c. ustawodawca przewiduje najdłuższy czas trwania umowy do 10 lat a w sytuacji między przedsiębiorcami 30 lat art. 661 k.c.

Zgodne oświadczenia woli Zawarcie umowy najmu Forma-umowa na czas dłuższy niż jeden rok powinna być zawarta na piśmie, w razie nie zachowania tej formy, uznaje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony

Forma umowy jest dowolna, jednak wymaga się, aby umowa najmu nieruchomości lub jej części np. pomieszczeń na czas dłuższy niż rok była zawarta na piśmie art. 660.

Obowiązki i prawa wynajmującego Wydanie najemcy rzeczy najętej w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie w takim stanie przez cały okres trwania umowy. Art.662 §1 KC. Art.685 KC daje możliwość wynajmującemu podwyższyć czynsz w drodze wypowiedzenia dotychczasowej wysokość, najpóźniej miesiąc naprzód (dyskusyjne pozostaje, czy najmującemu służy powództwo o ustalenie bezzasadności podwyżki czynszu).

Obowiązki i prawa wynajmującego Wypowiedzenie najmu przez wynajmującego, jest możliwe wyłącznie na piśmie, na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca, powody: Zaległość czynszowa. Niewłaściwe zachowanie najemcy. Udostępnienie lokalu osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Konieczność opuszczenia budynku w związku z remontem lub rozbiórką budynku (lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego na koszt wynajmującego, czasem gminę do 2015 roku).

Kodeks w art. 674 k.c. przewiduje, iż w razie wątpliwości gdy po upływie terminu oznaczonego w umowie albo wypowiedzeniu najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego uważa się, że doszło do przedłużenia najmu na czas nieoznaczony.  

Obowiązki i prawa najemcy Płacenie czynszu art.669 §1 KC (jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z opłatą czynszu za najęty lokal co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący chce wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie udzielając dodatkowo miesięcznego terminu zapłaty zaległości za czynsz. Prawo zastawu na rzeczach ruchomych (chyba, że rzeczy nie podlegają zajęciu, art.670 §1 KC.

Obowiązki i prawa najemcy Używanie zgodnie z umową, art.666 §12 KC, art.667 §2 KC, art..662 §2 KC (jeśli umowa tego nie określa, najemca korzysta z rzeczy oddanej mu w najem zgodnie z przeznaczeniem przedmiotu najmu) Najemca może oddać przedmiot najmu w całości lub części osobie trzeciej do samodzielnego bezpłatnego używania albo podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania art.668 KC

Zakończenie najmu Zgodne oświadczenie stron art.667 §3 KC. Z nadejściem terminu końcowego przewidzianego w umowie zawartej na czas oznaczony. Wskutek wypowiedzenia najmu zawartego na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku ustawowym. Wskutek wypowiedzenia bez zachowania terminów w razie: zaistnienia wady nieusuwalnej, lub nieusunięcia wady usuwalnej art.664 §2 KC.

- żądania przywrócenia stanu poprzedniego - żądania przywrócenia stanu poprzedniego. Kwestie ulepszeń można zawrzeć w umowie. - ich zatrzymania za zapłatę za wartość ich w chwili zwrotu, nie cenę zakupu lub, W razie dokonania ulepszeń przez najemcę, nie są to nakłady konieczne lecz użyteczne, kodeks przyznaje wynajmującemu art. 676 po ustaleniu najmu prawo do: Po ustaleniu najmu najemca powinien zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia wynikającego z normalnego używania, art. 675§ 3 k.c. przewiduje domniemanie, iż rzecz została wydana najemcy w stanie przydatnym i dobrym do użytku.

Zakończenie najmu cd. używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, zaniedbywanie jej art.667 §2 KC, zwłoki z zapłatą czynszu art.672. KC.

Przedawnienie Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy wobec wynajmującego o zwrot nakładów na rzecz ulepszeń, albo nadpłaconego czynszu ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, pozostałe roszczenia przedawniają się z upływem terminów ogólnych art.. 118 k.c. dotyczy to np. roszczenia o niezapłacony czynsz, to roszczenie przedawnia zawsze w terminie trzyletnim , jako roszczenie okresowe.

Przepisy regulujące najem Przepisy ogólne dotyczące najmu art.659-679 KC, Przepisy szczególne dotyczące najmu art. 680-692 KC.

Bibliografia Adam Brzozowski, Jacek Jastrzębski, Maciej Kaliński, Wojciech J. Kocot, Elżbieta Skowrońska-Bocian Zobowiązania część szczegółowa. Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2014. Kodeks Cywilny pod redakcją Katarzyny Świerk-Bożek, Kantor Wydawniczy Zakamycze. Adam Brzozowski, Jacek Jastrzębski, Maciej Kaliński, Elżbieta Skowrońska-Bocian, Warszawa 2013, wyd.1, LexisNexis

Dziękujemy za uwagę i zapraszamy do zapoznania się z przykładową umową najmu.

Przykładowa umowa najmu

Przykładowa umowa najmu - cd.

Przykładowa umowa najmu - cd.