UMOWA NAJMU Ewa Wójcik, Hanna Wojciechowska, Bogusław Zaklika

Czym jest umowa najmu?

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony. Art.659 §1 KC. Najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Art.659 §2

Części składowe (pokój w lokalu) Rzeczy ruchome Nieruchomości Przykłady przedmiotów najmu

Praw (za wyjątkiem związanych z przedmiotem najmu) Przedsiębiorstw Dóbr niematerialnych Gospodarstw rolnych Najem nie obejmuje Praw (za wyjątkiem związanych z przedmiotem najmu)

Nie oznaczony- terminy wypowiedzenia umowy art. 673 §1 KC Oznaczony-możliwość wypowiedzenia umowy art. 673 §3 Okres trwania najmu

Zgodne oświadczenia woli Zawarcie umowy najmu Forma-umowa na czas dłuższy niż jeden rok powinna być zawarta na piśmie, w razie nie zachowania tej formy, uznaje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony

Obowiązki i prawa wynajmującego Wydanie najemcy rzeczy najętej w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie w takim stanie przez cały okres trwania umowy. Art.662 §1 KC. Art.685 KC daje możliwość wynajmującemu podwyższyć czynsz w drodze wypowiedzenia dotychczasowej wysokość, najpóźniej miesiąc naprzód (dyskusyjne pozostaje, czy najmującemu służy powództwo o ustalenie bezzasadności podwyżki czynszu).

Obowiązki i prawa wynajmującego Wypowiedzenie najmu przez wynajmującego, jest możliwe wyłącznie na piśmie, na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca, powody: Zaległość czynszowa. Niewłaściwe zachowanie najemcy. Udostępnienie lokalu osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Konieczność opuszczenia budynku w związku z remontem lub rozbiórką budynku (lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego na koszt wynajmującego, czasem gminę do 2015 roku).

Obowiązki i prawa najemcy Płacenie czynszu art.669 §1 KC (jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z opłatą czynszu za najęty lokal co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący chce wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie udzielając dodatkowo miesięcznego terminu zapłaty zaległości za czynsz. Prawo zastawu na rzeczach ruchomych (chyba, że rzeczy nie podlegają zajęciu, art.670 §1 KC.

Obowiązki i prawa najemcy Używanie zgodnie z umową, art.666 §12 KC, art.667 §2 KC, art..662 §2 KC (jeśli umowa tego nie określa, najemca korzysta z rzeczy oddanej mu w najem zgodnie z przeznaczeniem przedmiotu najmu) Najemca może oddać przedmiot najmu w całości lub części osobie trzeciej do samodzielnego bezpłatnego używania albo podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania art.668 KC

Zakończenie najmu Zgodne oświadczenie stron art.667 §3 KC. Z nadejściem terminu końcowego przewidzianego w umowie zawartej na czas oznaczony. Wskutek wypowiedzenia najmu zawartego na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku ustawowym. Wskutek wypowiedzenia bez zachowania terminów w razie: zaistnienia wady nieusuwalnej, lub nieusunięcia wady usuwalnej art.664 §2 KC,

Zakończenie najmu cd. używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, zaniedbywanie jej art.667 §2 KC, zwłoki z zapłatą czynszu art.672. KC

Przepisy regulujące najem Przepisy ogólne dotyczące najmu art.659-679 KC, Przepisy szczególne dotyczące najmu art. 680-692 KC.

Bibliografia Adam Brzozowski, Jacek Jastrzębski, Maciej Kaliński, Wojciech J. Kocot, Elżbieta Skowrońska-Bocian Zobowiązania część szczegółowa. Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2014. Kodeks Cywilny pod redakcją Katarzyny Świerk-Bożek, Kantor Wydawniczy Zakamycze. Adam Brzozowski, Jacek Jastrzębski, Maciej Kaliński, Elżbieta Skowrońska-Bocian, Warszawa 2013, wyd.1, LexisNexis

Dziękujemy za uwagę i zapraszamy do zapoznania się z przykładową Umową Najmu.

Przykładowa Umowa Najmu

Przykładowa Umowa Najmu - cd.

Przykładowa Umowa Najmu - cd.