mgr inż. Adam Neumann Licencjonowany Zarządca Nieruchomości

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI, ZARZĄDZANIE ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCIOWYMI
mgr inż. Adam Neumann Licencjonowany Zarządca Nieruchomości Nr Licencji 14314 Semestr zimowy 2012 r

Plan wykładu DEFINICJA/ PRZYKŁADY NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNYCH
SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO I SKARBU PANSTWA SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI STANOWIĄCYMI WŁASNOŚĆ I WSPÓŁWŁASNOŚĆ OSOB FIZYCZNYCH I PRAWNYCH USTAWA O DODATKACH MIESZKANIOWYCH JAKO ELEMENT WSPOMAGAJĄCY PRACĘ ZARZĄDCY INNE ZASOBY NIERUCHOMOŚCI OGÓLNA SPECYFIKA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCI PRZYKŁADY DOKUMENTÓW RZECZYWISTYCH

I. DEFINICJA/ PRZYKŁADY NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNYCH
Rodzaje nieruchomości Definicje lokalu mieszkalnego Szczególne wymogi, jakie musi spełniać lokal mieszkalny Wymogi dla lokali mieszkalnych regulowane przepisami Przykłady nieruchomości mieszkalnych

I.1. Rodzaje nieruchomości
jednolokalowa gruntowa KC+UGN mieszkalna wielolokalowa KC+UGN Prawo Budowlane budynkowa inna UoWL lokalowa wyłącznie mieszkalna mieszkalna inna mieszana z przewagą pow. mieszkalnej

I.2. Definicje lokalu mieszkalnego
wg Ustawy z dn r. o własności lokali (UoWL) Art : samodzielnym lokalem mieszkalnym jest „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych” Art.2. 4.: pomieszczenia przynależne - np. piwnica, strych, komórka, garaż, itp. – nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu a nawet mogą być położone poza budynkiem, w którym lokal się znajduje, byleby były położone w tej samej nieruchomości gruntowej

I.2. Definicje lokalu mieszkalnego
wg Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia r w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie §3 pkt. 9): mieszkanie to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego

I.3. Szczególne wymogi, jakie musi spełniać lokal mieszkalny
musi umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla życia i zdrowia dlatego: musi mieć odpowiednie rozmiary musi być wyposażony w odpowiednie urządzenia powinien być samodzielny

I.4. Wymogi dla lokali mieszkalnych regulowane przepisami
samodzielność wg Ustawy o własności lokali Tylko lokal spełniający wymóg samodzielności może stać się przedmiotem odrębnej własności. Samodzielność lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. PARADOKSY do dzisiaj wiele rodzin zamieszkuje w niesamodzielnych mieszkaniach brak prawnych wymogów poświadczania samodzielności wielolokalowych nieruchomości budynkowych

warunki techniczne wg Rozporządzenia Ministra Infrastruktury Rozporządzenie określa wymogi dotyczące: powierzchni mieszkań (poszczególnych pomieszczeń) wysokości pomieszczeń wyposażenia mieszkań

wymiary mieszkań: w mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2 minimalne szerokości: sypialnia jednoosobowa 2,2 m sypialnia dwuosobowa 2,7 m kuchnia w mieszkaniu jednopokojowym 1,8 m kuchnia w mieszkaniu wielopokojowym 2,4 m korytarz min. 1,2m, powinien umożliwiać manewry wózkiem inwalidzkim Uwaga brak przepisów ustawowych określających wprost wielkość powierzchni mieszkalnych

wysokość pomieszczeń: pokoje w budynkach mieszkalnych 2,5 m* pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych 2,2m* *przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia

ciekawsze wymogi dla wyposażenia mieszkań: pomieszczenie kuchenne powinno być bezpośrednio oświetlone światłem dziennym w mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się pomieszczenie kuchenne bez okien lub wnękę kuchenną pod warunkiem odpowiedniej wentylacji: grawitacyjnej dla kuchni elektrycznej mechanicznej wywiewnej dla kuchni gazowej ustęp wydzielony należy wyposażyć w umywalkę Uwaga dopiero podczas przebudowy budynku wymagającej pozwolenia na budowę należy poszczególne elementy dostosować do aktualnie obowiązujących przepisów

wymogi dla lokali wg Ustawy z dn o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego Art.2.1. pkt 4) lokal – lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; lokalem nie jest w rozumieniu ustawy pomieszczenie do krótkotrwałego pobytu osób- internaty, bursy, hotele, domy wypoczynkowe, itp.

wymogi dla lokali wg Ustawy z dn o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego Art.2.1. pkt 5) lokal socjalny- lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie

wymogi dla lokali wg Ustawy z dn o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego Art.2.1. pkt 6) lokal zamienny- lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym, warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego 20m2 tej powierzchni

I.5. Przykłady nieruchomości mieszkalnych
podział ze względu na liczbę lokali budynek jednolokalowy (tzw. jednorodzinny) budynek dwulokalowy (np. bliźniak) budynek wielolokalowy (szeregowiec, blok, wieżowiec) zespół budynków mieszkalnych (w obrębie jednej nieruchomości gruntowej)

podział ze względu na wysokość budynku (wg Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych…) niskie (N) - do 12m wysokości lub 4 kondygnacje dla mieszkalnych średniowysokie (SW) – 12m do 25m wysokości, 4-9 kondygnacji dla mieszkalnych wysokie (W) – 25m do 55m wysokości, 9-18 kondygnacji dla mieszkalnych wysokościowe (WW) – powyżej 55m wysokości

podział ze względu na właściciela prywatne komunalne, tj. własności gminy własności Skarbu Państwa, województwa, powiatu spółdzielcze TBS Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Agencji Nieruchomości Rolnych SP zakładowe będące przedmiotem współwłasności (Wspólnoty Mieszkaniowe)

II. SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
Pojęcie nieruchomości wspólnej Pojęcie udziału w nieruchomości wspólnej Prawo użytkowania wieczystego gruntu jako składnika nieruchomości wspólnej Podział nieruchomości wspólnej Pojęcie „Wspólnota Mieszkaniowa” Rodzaje Wspólnot Mieszkaniowych Sposoby podejmowania uchwał przez Wspólnoty Mieszkaniowe Zaskarżalność uchwał we Wspólnotach Mieszkaniowych Formy zarządu nieruchomością wspólną Prawa i obowiązki właściciela lokalu we Wspólnocie Mieszkaniowej Prawa i obowiązki Zarządu lub Zarządcy Pojęcie zwykłego zarządu i rodzaje czynności przekraczających zwykły zarząd

II.1. Pojęcie nieruchomości wspólnej
definicja wg Ustawy o własności lokali Art W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Lokal stanowiący odrębną własność jest nieruchomością składającą się z dwóch elementów: indywidualnej własności samego lokalu (ewentualnie z pomieszczeniami przynależnymi) współwłasności we własności gruntu i częściach wspólnych budynku

składniki nieruchomości wspólnej grunt (zawsze cały i nie podzielony między właścicieli) konstrukcja budynku (fundamenty, ściany nośne, stropy, dach, kominy, itp.) klatki schodowe, korytarze piwniczne, strychy (jeżeli nie zostały podzielone na pomieszczenia przynależne) elewacja, balkony (?) instalacje (wod-kan, elektryczna, gazowa, RTV, Internet, telefon, piorunochronna, całość c.o.) kanalizacja deszczowa, rynny urządzenia służące ogółowi mieszkańców (np. winda, zsyp) wyposażenie placu zabaw otoczenie budynku (chodniki, parkingi, zieleńce) miejsca gromadzenia odpadów

granica między nieruchomością wspólną a własnością indywidualną jak ją określić? bezwzględna (sucha) interpretacja Art.3. pkt.2 UoWL statut (regulamin) wspólnoty mieszkaniowej przyjęty uchwałą

II.2. Pojęcie udziału w nieruchomości wspólnej
definicje wg Ustawy o własności lokali Art.3.3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

problemy z określeniem powierzchni użytkowej różne definicje w różnych aktach prawnych niejednoznaczność kwalifikowania powierzchni pomieszczeń o różnych wysokościach niska jakość wykonawstwa budowlanego (krzywe ściany) Powierzchnia nieruchomości - definicje i normy

wskazówki praktycznego postępowania w jednej nieruchomości stosować jednolite zasady określające powierzchnie lokali przyjąć zasadę nadrzędności prawomocnych uchwał wspólnoty mieszkaniowej nad niespójnym prawem PARADOKS Art.3. pkt.7 UoWL przewiduje postępowanie „niezgodne z prawem”

II.3. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jako składnika nieruchomości wspólnej
UoWL Art.4. pkt.3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego. brak racjonalnego uzasadnienia oddawania nieruchomości lokalowej w użytkowanie wieczyste możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność Zmiana udziałów w częściach wspólnych w związku z adaptacją strychu

II.4. Podział nieruchomości wspólnej
warunki podziału wg Ustawy o własności lokali Art. 5. pkt.1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. PARADOKS kiedyś sprzedawano grunt w obrysie budynku

II.4. Podział nieruchomości wspólnej
„obustronne” roszczenie sprzedaży gruntu funkcjonalnego Art. 209a pkt.1 UGN: W przypadku posiadania działki niespełniającej wymogów działki budowlanej właścicielom przysługuje roszczenie wobec Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego o przeniesienie własności (prawa wieczystego użytkowania) gruntu funkcjonalnego Art. 209a pkt.3 UGN: Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje wobec właścicieli roszczenie odwrotne

II.5. Pojęcie „Wspólnota Mieszkaniowa”
definicja wg Ustawy o własności lokali Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Uwaga Przepisy UoWL dotyczą również lokali niemieszkalnych PARADOKS Wspólnota, w której nie ma ani jednego lokalu mieszkalnego wg Ustawy nazywa się… mieszkaniową

b) powstanie Wspólnoty Mieszkaniowej (WM) Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu mieszkaniowego w danej nieruchomości. W skład WM wchodzą zarówno właściciele odrębnych lokali jak i dotychczasowy właściciel całego budynku, pod warunkiem, że pozostaje nadal właścicielem części lokali w tym budynku

c) obowiązki rejestracyjne Wspólnoty Mieszkaniowej rejestracja w Urzędzie Statystycznym- nadanie Regon rejestracja w Urzędzie Skarbowym- nadanie NIP otwarcie rachunku bankowego

II.6. Rodzaje Wspólnot Mieszkaniowych
UoWL Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. małe WM (do 7 lokali) duże WM (powyżej 7 lokali)

II.7. Sposoby podejmowania uchwał przez Wspólnoty Mieszkaniowe
„siła głosu adekwatna do udziału we własności” UoWL Art Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Uwaga Inaczej niż w spółdzielniach mieszkaniowych Inaczej niż w „zwykłej demokracji”

II.7. Sposoby podejmowania uchwał przez Wspólnoty Mieszkaniowe
„łamanie monopolu” i „kara za błędny podział” UoWL Art a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

II.8. Zaskarżalność uchwał we Wspólnotach Mieszkaniowych
UoWL Art O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Art Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. 1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. 2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

II.9. Formy zarządu nieruchomością wspólną
Umowny (Art.18 UoWL) (akt notarialny) osoba prawna firma osoba fizyczna

Ustawowy (Art.19 UoWL)KC małe wspólnoty Art. 20 i kolejne UoWL duże wspólnoty

Przymusowy (Art.26 UoWL) sąd wyznacza na żądanie czyje? czyje? dotychczasowego właściciela nieruchomości jeżeli w ciągu 2 lat od dnia wyodrębnienia pierwszego lokalu nie wybrano zarządu właściciela jeżeli zarząd nie został powołany lub nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki

II.10. Prawa i obowiązki właściciela lokalu we Wspólnocie Mieszkaniowej
a) w zakresie korzystania z własności indywidualnej „wolnoć Tomku w swoim domku”- wolno robić wszystko, byle nie szkodzić otoczeniu Podstawowe prawa (reguluje Art. 40 KC): sprzedaż wynajem przebudowa zmiana funkcji (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) obciążenie lokalu (hipoteka) itp.

a) w zakresie korzystania z własności indywidualnej Podstawowe obowiązki (reguluje Art. 13 UoWL): utrzymywać lokal w należytym stanie udostępniać lokal w celu kontroli lub usunięcia awarii występującej w nieruchomości wspólnej inne, np. podatkowe

b) w zakresie korzystania z własności wspólnej Podstawowe prawa (regulują Art KC, Art UoWL): współkorzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem udział w pożytkach z nieruchomości wspólnej (pokrywanie wydatków lub „dywidenda”) prawo kontroli działania zarządu prawo zaskarżenia uchwały (Art. 25 UoWL) prawo żądania ustanowienia zarządcy przymusowego (Art. 26 UoWL) prawo zwołania zebrania rocznego w przypadku gdy do końca I kw. nie zrobi tego zarząd lub zarządca (Art. 30 pkt. 1a UoWL)

b) w zakresie korzystania z własności wspólnej Podstawowe obowiązki (reguluje Art. 14 UoWL): ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wydatki na remonty i bieżącą konserwację opłaty za media dostarczane do nieruchomości wspólnej opłaty za antenę zbiorczą i windę ubezpieczenia, podatki, itp. wydatki nie pokrywane indywidualnie przez właścicieli wydatki na utrzymanie porządku i czystości wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy

II.11. Prawa i obowiązki Zarządu lub Zarządcy
wynikające z Ustawy o własności lokali Art. 21: kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach wspólnota-właściciel konieczność współdziałania przynajmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego Art. 30: obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy obowiązek składania właścicielom rocznego sprawozdania ze swej działalności obowiązek zwoływania zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w I kwartale

wynikające z Ustawy o własności lokali (cd.) Art obowiązkowy, minimalny zakres zebrania rocznego: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu ocena pracy Zarządu sprawozdanie Zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium

wynikające z Ustawy o własności lokali (cd.) Art. 29: obowiązek prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomości wspólnej oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej rozliczanie każdego roku kalendarzowego sporządzanie protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej przechowywanie dokumentacji, aktualizowanie, opracowywanie dokumentacji prowadzenie i aktualizowanie spisu właścicieli i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej prawo żądania okazania przez właścicieli dokumentów potwierdzających prawo własności lokalu Uwaga Jeżeli uchwała właścicieli nie stanowi inaczej koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu obciążają dotychczasowego właściciela

wynikające z Ustawy o własności lokali (cd.) Art. 31: zwoływanie w razie potrzeby zebrania właścicieli zwoływanie zebrania na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów Art. 32: zawiadamianie na piśmie każdego właściciela o terminie, miejscu i porządku obrad zebrania, przynajmniej na tydzień przed tym zebraniem Art. 32a: przedstawienie projektów uchwał w sprawie nabycia gruntu „funkcjonalnego” Uwaga Art. 32a koresponduje z Art. 209a UGN

wynikające z zawartych umów Inne prawa i obowiązki Zarządu lub Zarządcy mogą wynikać z zawartych umów pomiędzy WM a Zarządem lub Zarządcą. W sprawach nieuregulowanych obowiązują przepisy o zleceniu (Art. 750 KC).

II.12. Pojęcie zwykłego zarządu i rodzaje czynności przekraczających zwykły zarząd
zwykły zarząd jako odwrotność czynności zdefiniowanych jako „przekraczające zwykły zarząd” Czynności zwykłego zarządu Zarząd podejmuje samodzielnie. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała WM.

II.12. Pojęcie zwykłego zarządu i rodzaje czynności przekraczających zwykły zarząd
b) czynności przekraczające zwykły zarząd UoWL Art. 22.p.3 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, 2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego, 3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, 4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, 5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, 5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, 6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, 6a) nabycie nieruchomości, 7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16, 8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólna, 9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, 10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

II. SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
Ciekawostka Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 pażdziernika 1934 r o własności lokali (tylko 24 Artykuły na 3 stronach!) Rozporządzenie z 1934 o własności lokali …uchylone przez ustawę wprowadzającą kodeks cywilny wydaną 23 kwietnia 1964 przez Sejm PRL

III. SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH
Podstawy prawne Podstawowe różnice pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Spółdzielnią Mieszkaniową Prawo odrębnej własności lokalu Warunki wyodrębnienia Wspólnoty Mieszkaniowej ze Spółdzielni Sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez Spółdzielnię Mieszkaniową

III.1. Podstawy prawne Ustawa Prawo Spółdzielcze z dn. 16.09.1982r.
spółdzielnie mieszkaniowe spółdzielnie pracy spółdzielnie produkcji rolnej spółdzielnie kółek rolniczych Ustawa o Spółdzielniach Mieszkaniowych (UoSM) z dn r.

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych
Opracowano na podstawie: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z 2004 r. Nr 19, poz. 177, Nr 63, poz. 591, z 2005 r. Nr 72, poz. 643, Nr 122, poz. 1024, Nr 167, poz. 1398, Nr 260, poz. 2184, z 2006 r. Nr 165, poz. 1180, z 2007 r. Nr 125, poz. 873, z 2008 r. Nr 235, poz. 1617, z 2009 r. Nr 65, poz. 545, Nr 117, poz. 988, Nr 202, poz. 1550, Nr 223, poz. 1779, z 2010 r. Nr 207, poz. 1373, z 2011 r. Nr 201, poz. 1180, z 2012 r. poz. 201, 989.

Art. 1. 1. Celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej „spółdzielnią”, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. 11. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.

Art. 1. 2. Przedmiotem działalności spółdzielni może być: 1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych; 11) (uchylony). 2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych; 3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów; 4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych; 5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Art. 1. 3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. 4. Statut spółdzielni określa, którą działalność spośród wymienionych w ust. 2 i 3, prowadzi spółdzielnia. 5. Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. 6. Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w ust. 1. 7. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do spółdzielni mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze

Art. 4. 41. Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości: 1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1—2 i 4; (związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, nieruchomości wspólnych) 2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości (ponoszonych przez członków spółdzielni, właścicieli spółdzielczych własnościowych praw do lokali, właścicieli lokali).

Art. 4. 5. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

Art. 5. 1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. 2. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Art. 83. 1. Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli, jednakże, jeżeli statut tak stanowi, w przypadku gdy liczba członków spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500, walne zgromadzenie może być podzielone na części. Rada nadzorcza ustala zasady zaliczania członków do poszczególnych części walnego zgromadzenia z tym, że nie można zaliczyć członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości do różnych części walnego zgromadzenia. 2. Zarząd zwołuje walne zgromadzenie przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. 3. Zarząd zwołuje walne zgromadzenie także na żądanie: 1) rady nadzorczej; 2) przynajmniej jednej dziesiątej, nie mniej jednak niż trzech członków, jeżeli uprawnienia tego nie zastrzeżono w statucie dla większej liczby członków.

Art. 83. 7. Walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym do wiadomości członków w terminach i w sposób określony w ustawie. 8. Walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków. 9. Uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była poddana pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia, a za uchwałą opowiedziała się wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. Jednakże w sprawach likwidacji spółdzielni, przeznaczenia majątku pozostałego po zaspokojeniu zobowiązań likwidowanej spółdzielni, zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej do podjęcia uchwały konieczne jest aby w posiedzeniach wszystkich części walnego zgromadzenia, na których uchwała była poddana pod głosowanie, uczestniczyła łącznie co najmniej połowa ogólnej liczby uprawnionych do głosowania, chyba, że statut stanowi inaczej.

Rozdział 2 Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego Art. 9. 1.Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. 2. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. 3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Art. 11. 21. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. 22. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.

Art. 172. 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. 2. Skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. (traci moc) (ust. 2 niezgodny z Konstytucją – wyrok TK Dz. U. z 2004 r. Nr 63, poz. 591)

Art. 1711. 1. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa, ustalona w sposób przewidziany w ust. 2, nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię, zgodnie z postanowieniami statutu. 2. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się niewniesioną przez osobę, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część wkładu budowlanego, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu — potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. 3. Warunkiem wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest opróżnienie lokalu, o którym mowa w art. 7 ust. 1.

III.2. Podstawowe różnice pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Spółdzielnią Mieszkaniową
WM Spółdzielnia Mieszkaniowa Najwyższy organ decyzyjny Zebranie ogółu właścicieli Uchwała właścicieli podjęta w wyniku indywidualnego zbierania głosów Walne Zgromadzenie Członków do podjęcia uchwały nie jest wymagana zgoda większości członków SM Siła głosu członka Proporcjonalna do ponoszonych kosztów  sprawiedliwa Równa siła głosu każdego członka bez względu na ilość udziałów i ponoszone koszty Organy Zarząd lub Zarządca dowolnie wybierany Walne Zgromadzenie Członków Rada Nadzorcza Zarząd Typy lokali Lokal będący przedmiotem odrębnej własności Lokatorskie prawo do lokalu Własnościowe prawo do lokalu Kontrola Prawo kontroli przysługuje każdemu właścicielowi Obowiązkowa lustracja nie rzadziej niż raz na 3 lata

III.3. Prawo odrębnej własności lokalu
Art i Art. 17 UoSM Obowiązek przeniesienia własności lokalu na pisemne żądanie członka lub właściciela spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. warunki: brak zadłużenia z tytułu kosztów budowy mieszkania poniesionych przez SM (w tym kredytów) uregulowany stan własności gruntów

III.4. Warunki wyodrębnienia Wspólnoty Mieszkaniowej ze Spółdzielni
Art. 24 UoSM Możliwość podjęcia uchwały przez większość właścicieli obliczoną wg udziałów w nieruchomości wspólnej o zastosowaniu w obrębie danej nieruchomości przepisów UoWL Art UoSM Automatyczne zastosowanie przepisów UoWL po wyodrębnieniu własności wszystkich lokali w nieruchomości

III.5. Sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez Spółdzielnię Mieszkaniową
SM sprawuje zarząd nieruchomością wspólną jako osoba prawna zgodnie z przepisem Art. 18 UoWL automatycznie -do czasu wyodrębnienia lokali, z własnością których, związany jest udział w nieruchomości wspólnej nieprzekraczający 50% zgodnie z wolą właścicieli, gdy udział związany z ilością wyodrębnionych lokali przekroczy 50%

IV. SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
Podstawa prawna Formy TBS Zadania TBS „dla kogo” TBS-y ? wykup mieszkań w TBS-ach

IV.1. Podstawa prawna Ustawa z dn r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Rozdział 4. Towarzystwa Budownictwa Społecznego Ciekawostka „cztery lata na rozruch”- w przypadku nie rozpoczęcia wynajmu po czterech latach działalności istnieje zagrożenie odebrania nazwy TBS

IV.2. Formy TBS spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki akcyjne
spółdzielnie osób prawnych

IV.3. Zadania TBS Art.27 Ustawy o TBS
budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu nabywanie budynków mieszkalnych remonty i modernizacje obiektów przeznaczonych na wynajem wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach towarzystwa sprawowanie zarządu budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności z tym, że powierzchnia budynków niemieszkalnych nie może być większa niż mieszkalnych prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą

IV.4. „dla kogo” TBS-y ? Uwaga
Art Ustawy o TBS określa warunki wynajmu dla „średnio zarabiających” Art : w przypadku wzrostu dochodów istnieje zagrożenie podwyżki czynszu ponad poziom dopuszczalny określony w Art (4% wartości odtworzeniowej) Uwaga posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu wyklucza możliwość zamieszkiwania w zasobach TBS

IV.5. wykup mieszkań w TBS-ach
Zmiany wprowadzone od dnia : Rozdział 4b Wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego Art. 33e. 1. Lokale mieszkalne w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność. 2. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu. 3. Wyodrębnienie, o którym mowa w ust. 1, nie może nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. 4. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie.

Brak zainteresowania sprzedażą mieszkań przez TBS-y. Przyczyny: obowiązek rozliczania (zwrotu) środków z Funduszem Dopłat (BGK) zagrożenie utracenia możliwości zarządzania nieruchomościami z powodu wydzielania się wspólnot mieszkaniowych

Warunki sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w obrębie TBS: Art. 33j. 1. Zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność towarzystwa budownictwa społecznego jest wykonywany przez towarzystwo jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492). 2. Większość właścicieli lokali wyodrębnionych na własność w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może dokonać zmiany, ustalonego w trybie ust. 1, sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. 3. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO I SKARBU PANSTWA Podstawy prawne Rodzaje publicznych zasobów nieruchomości mieszkalnych „kto zarządza” ? Ustawowe zadania gminy w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi Mieszkaniowy zasób gminy Rodzaje lokali mieszkalnych, którymi zarządza gmina Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów Uwarunkowania dotyczące czynszu w lokalach mieszkalnych Ustawowe obowiązki gminy w zakresie tworzenia programów i zasad Inne publiczne zasoby nieruchomości mieszkalnych

V.1. Podstawy prawne Ustawa z dn o gospodarce nieruchomościami (UGN) Ustawa z dn o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie KC Ustawa z dn o własności lokali (UoWL) Ustawa z dn o samorządzie gminnym Ustawa z dn o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie KC oraz KPC

V.2. Rodzaje publicznych zasobów nieruchomości mieszkalnych
Art.20 UGN zasób nieruchomości Skarbu Państwa gminne zasoby nieruchomości mieszkalnych powiatowe zasoby nieruchomości mieszkalnych wojewódzkie zasoby nieruchomości mieszkalnych

V.3. „kto zarządza” ? Art.20 UGN
zasobem SP- prezydent miasta na prawach powiatu/ starosta zasobem gminy-wójt/ burmistrz/ prezydent miasta zasobem powiatu- starosta zasobem województwa- marszałek mogą oni zatrudniać: własne służby, jednostki, zakłady budżetowe, spółki, licencjonowanych zarządców nieruchomości

V.4. Ustawowe zadania gminy w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi
a) wg Ustawy z dn r o samorządzie gminnym Art.7.1: zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty (samorządowej) należy do zadań własnych gminy Jednym z zadań własnych gminy jest gminne budownictwo mieszkaniowe

V.4. Ustawowe zadania gminy w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi
b) wg Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego Art. 4. 1. Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. 2. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. 3. Gmina wykonuje zadania, o których mowa w ust. 1 i 2, wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób. 4. Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa na zadania, o których mowa w ust. 1 i 2.

V.5. Mieszkaniowy zasób gminy
definicja wg Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego Art słowniczek pojęć p.10): mieszkaniowy zasób gminy - lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów

V.5. Mieszkaniowy zasób gminy
b) możliwość powiększania zasobu Art a. Ustawy o ochronie praw lokatorów (…): W celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej gmina może wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód. paradoks Art. 20.2b.: Czynsz pobierany przez gminę może być niższy niż ten, który gmina sama opłaca właścicielowi lokalu.

V.6. Rodzaje lokali mieszkalnych, którymi zarządza gmina
lokal mieszkalny „docelowy” umowa najmu wyłącznie na czas nieoznaczony przeznaczony dla rodzin (osób) o niskich dochodach przydzielany zgodnie z zasadami określonymi w uchwale Rady Gminy (przy „społecznej” kontroli) wyposażenie i wielkość lokalu bez ograniczeń

lokal socjalny umowa najmu na czas oznaczony przeznaczony dla rodzin (osób) o szczególnie niskich dochodach (granicę dochodu określa gmina w uchwale) wyposażenie lokalu o standardzie ograniczonym uchwałą gminy

lokal socjalny (c.d.) Sąd ma obowiązek przydzielenia prawa do lokalu socjalnego (Art Ustawy o ochronie…): kobietom w ciąży małoletnim, niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym wraz z osobą sprawującą opiekę obłożnie chorym emerytom i rencistom spełniającym kryteria otrzymania świadczenia z pomocy społecznej bezrobotnym osobom spełniającym przesłanki określone przez radę gminy

lokal socjalny (c.d.) Wyjątki zwalniające sąd z obowiązku przydzielenia prawa do lokalu socjalnego (Art.17 Noweli Ustawy o ochronie… z dnia ): stosowanie przemocy w rodzinie wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku zajęcie lokalu bez tytułu prawnego

lokal zamienny przydzielany: na czas wykonywania niezbędnej naprawy w lokalu dotychczas zajmowanym, na czas nie dłuższy niż jeden rok w zamian za likwidowany, w związku z inwestycjami prowadzonymi przez podmiot publiczny, dotychczas zajmowany lokal w związku z koniecznością rozbiórki lub niespełnianiem warunków koniecznych dla lokalu mieszkalnego

lokal wynajmowany na czas trwania stosunku pracy Art Rada gminy może wydzielić w zasobie mieszkaniowym lokale przeznaczone do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy.

e) pomieszczenie tymczasowe przydzielane podczas realizacji wyroku eksmisyjnego bez prawa do lokalu socjalnego chyba, że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik, lub osoba trzecia (Art. 4.2a noweli Ustawy o ochronie… z dnia )

e) pomieszczenie tymczasowe Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z (Dz.U. nr 17 poz.155) oraz Art. 2.5a noweli Ustawy o ochronie… z dnia definiują warunki, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe, t.j.: znajduje się w tej samej lub pobliskiej miejscowości co najmniej 5m2/os. dostęp do źródła wody i ustępu oświetlenie naturalne i sztuczne możliwość ogrzewania i zainstalowania urządzenia do gotowania niezawilgocone ściany

f) mieszkanie chronione Zgodnie z Ustawą z dn o Pomocy Społecznej pobyt w mieszkaniu chronionym może być przyznany: osobie z zaburzeniami psychicznymi osobie opuszczającej: rodzinę zastępczą placówkę opiekuńczo-wychowawczą młodzieżowy ośrodek wychowawczy zakład dla nieletnich cudzoziemcowi, który uzyskał w Polsce status uchodźcy

paradoks Na gminie ciąży obowiązek dostarczenia lokali socjalnych lub pomieszczeń tymczasowych albo wskazania noclegowni, schroniska, itp wszystkim mieszkańcom eksmitowanym wyrokami sądowymi z lokali różnych zasobów

Wg KPC (Art. 1046,ust.4) od 2005r do zmiany Ustawy o ochronie… z dnia ) obowiązywał zakaz eksmisji „na bruk”. Aktualnie zakaz eksmisji bez wskazania lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie obowiązuje od 1 listopada do 31 marca. Zakaz eksmisji „na bruk” nie obowiązuje w ogóle w przypadkach: stosowanie przemocy w rodzinie wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku zajęcie lokalu bez tytułu prawnego Komornik ma obowiązek wstrzymać eksmisję przy braku wskazania pomieszczenia tymczasowego na okres do 6 miesięcy. Po tym czasie usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska, itp.

V.7. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów
Rozdział 2 (Art. 5÷19) Ustawa o ochronie lokatorów (…) obowiązki właściciela (wynajmującego) oddać w najem nadający się do zamieszkania lokal z wymienionymi zużytymi przez poprzedniego najemcę elementami wyposażenia, ze sprawnie działającymi urządzeniami technicznymi utrzymywanie w należytym stanie elementów nieruchomości wspólnej (czystość i porządek oraz sprawność urządzeń)

obowiązki właściciela (wynajmującego) (cd.) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcę, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewn. instalacji wod-kan, gazowej, elektrycznej, anteny zbiorczej, bez wyposażenia i osprzętu, instalacji c.o. wraz z grzejnikami wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych a także tynków zwrot na rzecz najemcy kwoty odpowiadającej różnicy wartości urządzeń mieszkania między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu a stanem w dniu jego opróżnienia przez najemcę

prawa właściciela (wynajmującego) prawo do pobierania czynszu (z ograniczeniami) prawo do pobrania kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu (max. 12 miesięczny czynsz) prawo kontroli sposobu wykorzystania lokalu i sprawności działania urządzeń i instalacji prawo do zatrzymania ulepszeń za zwrotem najemcy ich wartości

obowiązki lokatora (najemcy) obowiązek uiszczania czynszu lub odszkodowania po skutecznym wypowiedzeniu stosunku najmu utrzymywanie lokalu i pomieszczeń przynależnych we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym przestrzeganie porządku domowego dbanie i chronienie przed uszkodzeniem i dewastacją części wspólnych nieruchomości

obowiązki lokatora (najemcy) (cd.) naprawianie i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, kafelek ściennych, itp. okien i drzwi wbudowanych mebli, wszelkich urządzeń technicznych stanowiących wyposażenie lokalu łącznie z ich wymianą malowanie, tapetowanie, naprawa tynków, ścian i sufitów obowiązek odnowienia lokalu i dokonania niezbędnych napraw po zakończeniu najmy, a także zwrócenie wynajmującemu zużytych elementów mieszkania

prawa lokatora (najemcy) prawo do użytkowania lokalu zgodnie z przeznaczeniem prawo do czasowej obniżki czynszu, na okres do 12 miesięcy, przysługującej najemcy o niskich dochodach, jeżeli przewidują to stosowne uchwały organów j.s.t. lub wojewody prawo do czasowej obniżki czynszu, jeżeli na skutek awarii korzystanie z lokalu lub jego części jest ograniczone lub utrudnione czasowe prawo do lokalu zamiennego na czas remontu lub docelowe prawo do lokalu zamiennego, gdy decyzją właściciela dotychczasowy lokal zostaje przeznaczony na inne cele lub wyburzony

prawa lokatora (najemcy) (cd.) prawo do lokalu socjalnego w wyroku nakazującym eksmisję, zawsze przysługuje: kobietom w ciąży małoletnim, niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym i osobom sprawującym opiekę nad takimi osobami obłożnie chorym emerytom i rencistom spełniającym kryteria do świadczeń z pomocy społecznej bezrobotnym innym osobom spełniającym przesłanki określone uchwałą gminy

V.8. Uwarunkowania dotyczące czynszu w lokalach mieszkalnych
górna granica wysokości czynszu Ustalenie czynszu powyżej 3% wartości odtworzeniowej lokalu dozwolone jest tylko w uzasadnionych przypadkach z zachowaniem warunków określonych w Art.8a, pkt.4a i 4b Ustawy o ochronie lokatorów…

warunki uzasadniające podwyżkę czynszu wysokość czynszu nie zapewnia pokrycia wydatków związanych z utrzymywaniem lokalu wysokość czynszu nie zapewnia zwrotu kapitału w wysokości rocznej na poziomie 1,5% nakładów na budowę lub zakup lokalu lub 10% nakładów na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową godziwy zysk

warunki uzasadniające podwyżkę czynszu (cd.) Uwaga Na właścicielu ciąży obowiązek uzasadnienia podwyżki na żądanie lokatora oraz przed sądem Podwyżkę czynszu nieprzekraczającą średniorocznego wskaźnika wzrostu cen wg GUS uważa się za uzasadnioną.

okresy wypowiedzenia wysokości czynszu i częstotliwość podwyżek minimalny okres wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące podwyżki czynszu można dokonywać nie częściej niż co 6 miesięcy Uwaga Zasady dotyczące wysokości czynszu w lokalach mieszkalnych dotyczą każdego właściciela

możliwości różnicowania czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym Czynniki, które mogą być brane pod uwagę przy ustalaniu czynszu: położenie budynku położenie lokalu w budynku wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan ogólny stan techniczny budynku

V.9. Ustawowe obowiązki gminy w zakresie tworzenia programów i zasad
wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

V.10. Inne publiczne zasoby nieruchomości mieszkalnych
ustawowe przypisanie gospodarowania nieruchomościami mieszkalnymi gminom wg ustawy z dn o samorządzie gminnym zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej jest zadaniem własnym gminy, którego realizacja następuje poprzez gminne budownictwo mieszkaniowe. od 1990r obowiązują przepisy komunalizacyjne obligujące Skarb Państwa do przekazywania gminom publicznych zasobów mieszkaniowych

V.10. Inne publiczne zasoby nieruchomości mieszkalnych
uzasadnienie występowania wyjątków Przykłady: SP jest współwłaścicielem nieruchomości z osobą fizyczną. Trwa postępowanie sądowe zmierzające do podziału nieruchomości. Nieruchomość mieszkalna była przed 1990r w zarządzie podmiotu należącego do SP. Nieruchomość przed 1990r nie była wykorzystywana na cele mieszkaniowe. W nieruchomościach własności SP, województwa, powiatu znajduje się lokal mieszkalny wykorzystywany jako mieszkanie służbowe pracownika.

VI. SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI STANOWIĄCYMI WŁASNOŚĆ I WSPÓŁWŁASNOŚĆ OSOB FIZYCZNYCH I PRAWNYCH Podstawy prawne: Kodeks Cywilny, Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dn o własności lokali Ustawa z dn Prawo Budowlane Ustawa z dn o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego Ustawa z dn o dodatkach mieszkaniowych Uwaga W zakresie praw i obowiązków właściciela i lokatora strony mogą ustalić odmienne prawa i obowiązki niż określone w ustawie o ochronie praw lokatorów (…)

1. Uprawnieni do otrzymywania dodatku
VII. USTAWA O DODATKACH MIESZKANIOWYCH JAKO ELEMENT WSPOMAGAJĄCY PRACĘ ZARZĄDCY 1. Uprawnieni do otrzymywania dodatku Art Dodatek mieszkaniowy, z zastrzeżeniem art. 7 ust. 3 i 4, przysługuje: 1) najemcom oraz podnajemcom lokali mieszkalnych, 2) osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych, do których przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 3) osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach stanowiących ich własność i właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych, 4) innym osobom mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego i ponoszącym wydatki związane z jego zajmowaniem, 5) osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na przysługujący im lokal zamienny albo socjalny. 2. Dodatek mieszkaniowy przysługuje na podstawie tylko jednego tytułów wymienionych w ust. 1.

VII. USTAWA O DODATKACH MIESZKANIOWYCH JAKO ELEMENT WSPOMAGAJĄCY PRACĘ ZARZĄDCY
Kryterium dochodowe Art Dodatek mieszkaniowy przysługuje osobom, o których mowa w art. 2 ust. 1, jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 8. UWAGA Należy oprócz dochodów brać pod uwagę również stan majątkowy wnioskodawcy. (np. wnioskodawca będący właścicielem powinien efektywnie wykorzystywać swoje nieruchomości)

Kryterium powierzchni Art Normatywna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny (dom jednorodzinny), zwana dalej „normatywną powierzchnią”, w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego nie może przekraczać: 1) 35 m2 - dla 1 osoby, 2) 40 m2 - dla 2 osób, 3) 45 m2 - dla 3 osób, 4) 55 m2 - dla 4 osób, 5) 65 m2 - dla 5 osób, 6) 70 m2 - dla 6 osób, a w razie zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym większej liczby osób dla każdej kolejnej osoby zwiększa się normatywną powierzchnię tego lokalu o 5 m2. (+15m2 dla osoby niepełnosprawnej) Art Dodatek mieszkaniowy przysługuje, gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie przekracza normatywnej powierzchni o więcej niż: 1) 30% albo 2) 50% pod warunkiem, że udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej tego lokalu nie przekracza 60%.

Sposób wypłaty Art Dodatek mieszkaniowy wypłaca się, w terminie do dnia 10 każdego miesiąca z góry, zarządcy domu lub osobie uprawnionej do pobierania należności za lokal mieszkalny. W tym samym terminie wypłaca się ryczałt, o którym mowa w art. 6 ust. 7. 2. Dodatek mieszkaniowy wypłaca się w całości do rąk osoby będącej właścicielem domu jednorodzinnego w terminie, o którym mowa w ust. 1. 3. Zarządca domu lub osoba, o której mowa w ust. 1, zalicza dodatek mieszkaniowy na poczet przysługujących lub rozliczanych za jej pośrednictwem należności za zajmowany lokal mieszkalny. 4. Pobierający należności za lokale mieszkalne ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia organu przyznającego dodatek mieszkaniowy o wystąpieniu zaległości, o których mowa w art. 7 ust. 11, obejmujących pełne 2 miesiące. (…)

VIII. INNE ZASOBY NIERUCHOMOŚCI
Podział wg UGN lasy nieruchomości rolne SP autostrady płatne i drogi publiczne zasoby służące zakwaterowaniu sił zbrojnych zasoby Agencji Mienia Wojskowego zasoby wodne zasoby związane z infrastrukturą lotnisk infrastruktura kolejowa

Podział na zasoby naturalne i ekonomiczne zasoby naturalne powstały bez udziału, ingerencji człowieka zasoby ekonomiczne powstały na skutek działalności człowieka Zdecydowana większość zasobów naturalnych należy do Skarbu Państwa

Rodzaje zasobów należących do Skarbu Państwa Ministerstwo Skarbu Państwa definiuje cztery rodzaje zasobów: zasoby potrzebne do wykonywania funkcji ustrojowych państwa: obrona bezpieczeństwo obywateli administracja zasoby udostępniane obywatelom i organizacjom w celu wspierania działalności gospodarczej i niegospodarczej, np. drogi zasoby wprowadzane do podmiotów gospodarczych i jednostek prowadzących działalność kulturalną, edukacyjną, leczniczą zasoby, którymi państwo dysponuje czasowo w oczekiwaniu na zagospodarowanie przez sektor prywatny, np. ANR Rodzaje zasobów należących do Skarbu Państwa Ministerstwo Skarbu Państwa definiuje cztery rodzaje zasobów: zasoby potrzebne do wykonywania funkcji ustrojowych państwa: obrona bezpieczeństwo obywateli administracja zasoby udostępniane obywatelom i organizacjom w celu wspierania działalności gospodarczej i niegospodarczej, np. drogi zasoby wprowadzane do podmiotów gospodarczych i jednostek prowadzących działalność kulturalną, edukacyjną, leczniczą zasoby, którymi państwo dysponuje czasowo w oczekiwaniu na zagospodarowanie przez sektor prywatny, np. ANR

Ewidencja ilościowa i wartościowa zasobów „Każdy właściciel powinien wiedzieć, co ma” Paradoks Ustawa o rachunkowości nakazuje wprowadzić właścicielom zasobów publicznych i podmiotom gospodarczym ewidencję wg abstrakcyjnej wartości księgowej W chwili obecnej tylko w ujęciu ilościowym ewidencjonuje się należące do Skarbu Państwa: dobra kultury i zasoby archiwalne, zasoby wodne i kopaliny, lasy, drogi i inne elementy infrastruktury.

IX. OGÓLNA SPECYFIKA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCI
Modelowa kolejność priorytetów w zarządzaniu Nr 1. -bezpieczeństwo (użytkownika i otoczenia) Nr 2. -dbałość o zachowanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym (absolutnie niewskazana jest gospodarka rabunkowa) Nr 3. -realizacja celów właściciela (osiąganie zysków, zaspokajanie potrzeb własnych) Nr 4. -doskonalenie i upiększanie nieruchomości

IX. OGÓLNA SPECYFIKA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCI
Metody podnoszenia efektywności zarządzania maksymalne zagospodarowanie dostępnej przestrzeni (np. eliminowanie pustostanów) powiększanie zarządzanej przestrzeni (np. budowanie obiektów wielokondygnacyjnych, adaptacje strychów) ograniczanie kosztów eksploatacji (np. termomodernizacja) łączenie lub podział nieruchomości (geometryczne lub właścicielskie) zmiana funkcji – sposobu użytkowania nieruchomości (np. z mieszkaniowej na usługową) zatrudnienie dobrego (sprawnego, pomysłowego) zarządcy nieruchomości

X. PRZYKŁADY DOKUMENTÓW RZECZYWISTYCH
Oferta zarządzania nieruchomością Oferta zarządzania Zawiadomienia o zebraniach Zebranie Plany Rozliczenia Rozliczenie

Pytania

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
Dziękuję za uwagę mgr inż. Adam Neumann Licencjonowany Zarządca Nieruchomości Nr Licencji 14314

mgr inż. Adam Neumann Licencjonowany Zarządca Nieruchomości

Podobne prezentacje

Prezentacja na temat: "mgr inż. Adam Neumann Licencjonowany Zarządca Nieruchomości"— Zapis prezentacji:

Podobne prezentacje

О projekcie

Zwrotny adres

Wejść

Zaloguj się poprzez sieć społeczną:

mgr inż. Adam Neumann Licencjonowany Zarządca Nieruchomości

Podobne prezentacje

Prezentacja na temat: "mgr inż. Adam Neumann Licencjonowany Zarządca Nieruchomości"— Zapis prezentacji:

Podobne prezentacje

О projekcie

Zwrotny adres