Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Nieruchomości rolne Ryszard Cymerman WYCENA Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej Użytek rolny UR Grunt rolny GR Nieruchomość rolna NR Gospodarstwo.

Podobne prezentacje


Prezentacja na temat: "Nieruchomości rolne Ryszard Cymerman WYCENA Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej Użytek rolny UR Grunt rolny GR Nieruchomość rolna NR Gospodarstwo."— Zapis prezentacji:

1

2 Nieruchomości rolne Ryszard Cymerman WYCENA

3 Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej Użytek rolny UR Grunt rolny GR Nieruchomość rolna NR Gospodarstwo rolne Gos.Rol. Ewidencja gruntów i budynków Ustawa z r o ochronie gruntów rolnych i leśnych Kodeks cywilny art.55 Kodeks cywilny Art.46 1 Ustawa o podatku rolnym USTAWA o kształtowani u ustroju rolnego

4 Użytek rolny UR Rodzaje w grupie UR RGrunty orne ŁŁąki PsPastwiska S/RSady B/RZabudowa zagrodowa WsrStawy rybackie WRowy melioracyjne Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity.

5 Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej

6 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Bonitacji podlegają następujące rodzaje użytków: gleby orne, gleby użytków zielonych (łąki i pastwiska), gleby pod lasami, gleby pod wodami, nieużytki.

7 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb: - typ i podtyp gleby, - rodzaj gleby, - gatunek gleby, - klasa bonitacyjna, - kompleks przydatności rolniczej gleby.

8 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak: a) klimat, b) rzeźba terenu, c) szata roślinna, d) działalność człowieka.

9 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Rodzaj gleby - określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych.

10 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne: 1) żwiry (części o śr mm) 2) piaski (ziarna o śr mm) 3) gliny (utwory różnoziarniste) 4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr mm) 6) lessy (utwory pyłowe) 7) rędziny

11 Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb Klasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy: ukształtowanie terenu, charakter użytkowania, miąższość poziomu próchnicowego, barwę poszczególnych poziomów, skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów, pH (kwasowość gleby), zawartość CaCo3, warunki wodne, oglejenie, występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym) oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin.

12 Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb RŁPsLs i LzWody I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI

13 Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych.

14 Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej 6 Dz ps : pl Nr kompleksu Typ gleby Głębokość zmiany warstw Rodzaj gleby pod spodem Rodzaj gleby na wierzchu do 50 cm : cm : cm

15 Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych 1pszenny bardzo dobry 2pszenny dobry 3pszenny wadliwy 4żytni bardzo dobry 5żytni dobry 6żytni słaby 7żytni bardzo słaby 8zbożowo-pastewny mocny 9zbożowo-pastewny słaby 10zbożowo-pszenny górski 11zbożowy górski 12owsiano-ziemniaczany górski 13owsiano-pastewny górski 14gleby orne przeznaczone pod użytki zielone

16 Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych 1 zużytki zielone bardzo dobre i dobre (grądowe i łęgowe) klasy I i II 2 zużytki zielone średnie (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy III i IV 3 zużytki zielone słabe i bardzo słabe (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy V i VI.

17 Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne

18 P Rozporządzenie Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu Dz.U. Nr 99 poz.905 USTAWA z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych T.j. Dz. U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266) przepisy prawne:

19 Art. 5b. Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast.. Uwaga U S TAWA z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U Nr 237 poz. 1657

20 I. Obowiązek sporządzenia mpzp II. Uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia III. Wyłączenie z produkcji Zabudowa nierolnicza Zabudowa rolnicza Ograniczenia związane z zamianą gruntów rolnych i leśnych na inne

21 Lp.Wyszczególnienie Organ wydający zgodę 1 grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I – III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi 2 grunty stanowiące użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha, Marszałek 3 Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego oraz torfowisk jeżeli ich zwarty obszar przekracza 1 ha 4 lasy prywatne i komunalne 5 lasy Skarbu Państwa Minister Środowiska Przypadki, w których potrzebna jest zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16, poz. 78)

22 Różne stany nieruchomości w zależności od zaawansowania procesu przekształcania gruntów rolnych i leśnych na inne cele.

23 Organy wydające decyzje o wyłączeniu gruntów rolnych i leśnych z produkcji. StarostaDyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych Dyrektor Parku Narodowego Grunty rolne Lasy Nieruchomości na terenie Parku narodowego

24 OBOWIĄZEK UISZCZANIA OPŁATY ! GLEBY ORGANICZNE GRUNTY KLAS IV V, VI GLEB MINERALNYCH OPŁATY NIE WYSTĘPUJĄ GRUNTY KLASY IV jeżeli Gmina podejmie uchwałę o ochronie gleb klasy IV OPŁATY WARUNKOWE LASY GRUNTY KLAS I-III OPŁATY BEZWARUNKOWO

25 Wycena

26 Prawne uregulowania wyceny nieruchomości rolnych

27 Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa z zasobu ANR Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

28 w tym: gruntów, plantacji kultur wieloletnich, budynków, upraw i zasiewów jednorocznych. drzewostanów, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a)Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych

29 Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58) Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U. 89, poz. 445). Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa

30 USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu

31 Przedmiot wyceny nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej, części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie, nieruchomości rolne położone na terenach, dla których nie istnieje obowiązek sporządzania planu miejscowego oraz na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy.

32 Nie są p rzedmiotem wyceny Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie.

33 Rolne przeznaczone na inne cele PLAN MIEJSCOWY Rolnicze Mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe EWIDENCJA GRUNTÓW Rolnicze Mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe AKTUALNY STAN Rolnicze Podział Budowa infrastruktur y Wyłączeni e z produkcji Realizacja inwestycji Korzystani e WARTOŚĆ a b c d e f Dlatego, że wartość ich jest inna

34 Nieruchomości rolne - cechy 1. lokalizacja i położenie, nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę 2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych, 4. różnorodność utworów tworzących glebę, 5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, 3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, 6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej, 7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania.

35 Nieruchomości rolne - cechy 1. lokalizacja, nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę 2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy, 3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, 4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej

36 Części składowe gruntu rolnego 1. grunty rolne 2. budynki i budowle rolnicze, 3. rośliny: uprawy i zasiewy, plantacje kultur wieloletnich, drzewa i krzewy 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. złoża kopalin pospolitych

37 - są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie. Uprawy i zasiewy

38 - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. Kultury wieloletnie

39 Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. Budynki rolnicze

40 są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. Budowle rolnicze

41 Przedmiot wyceny Może nim być 1. nieruchomość rolna – jako całość. lub 2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu.

42 Przedmiot wyceny Wartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: użytków, budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, budowli: stawy rybne, melioracje, itp. można określić poprzez wydzielenie części funkcjonalnych celem ich oddzielnej wyceny.

43 szczególne źródła informacji: informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej, mapy glebowo-rolnicze, mapy zasobności gleb, dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki,

44 dokumentacje gospodarcze dotyczące zgodności kierunków produkcji, sposobu korzystania z budynków inwentarskich, szczególne w przypadku gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych. szczególne źródła informacji: publikacje specjalistyczne w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej,

45 Procedury wyceny metody podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego mieszanego. Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych.

46 Procedury wyceny Podejście dochodowe Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów. Przy zastosowaniu podejścia dochodowego - metody inwestycyjnej, dochód z nieruchomości może być określany wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości.

47 Procedury wyceny może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów

48 Procedury wyceny jednostka porównawcza Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest 1 ha fizyczny

49 Procedury wyceny W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy.

50 Procedury wyceny jako całość w podejściu porównawczym lub dochodowym przy uwzględnieniu w szczególności takich cech jak: lokalizacja, gatunek i odmiana rośliny, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowo- przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur wieloletnich może być określona: jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji określanej w podejściu mieszanym lub poprzez obliczenie kosztów odtworzenia.

51 Procedury wyceny ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów porównawczych podobnych nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych

52 ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie W o = W r - K r wycena powinna uwzględniać w szczególności: popyt na tego typu nieruchomości całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych

53 Procedury wyceny Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu: 1.cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, 2.podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku,

54 Procedury wyceny Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest: w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń.

55 Procedury wyceny Określanie wartości rynkowej dla gruntów rolnych będących użytkami zielonymi dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno uwzględniać takie cechy jak: położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowo- przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia.

56 Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: 1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków 2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów.

57 Uprawy i zasiewy Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy: okres upraw, trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów, okres istnienia zasiewów od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad

58 UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH dochód Koszty nie poniesione Data wyceny K np KpKp D W=W p -K np =K p +D WpWp W- wartość plonu na datę wyceny Koszty poniesione Kp zbiór Początek upraw

59 Plantacje kultur wieloletnich 1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja. Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie.

60 Plantacje kultur wieloletnich 2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu: podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu,

61 Uwagi dodatkowe Wartość nieruchomości gruntowych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako użytki zadrzewione, zakrzewione (Lz), ekologiczne (E), wody stojące (Ws), rowy (W) i drogi (Dr) może być określana wg podanych zasad, jeżeli te nieruchomości związane są z prowadzeniem działalności rolniczej.

62 Procedury wycen wynikające z różnych aktów prawnych

63 Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości produkcji w toku przy dzierżawie zwykłej: Przedmiot wyceny Uregulowanie Art. z ust., § z rozp. Nieruchomość Cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami Art wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) 21.VIII.1997 r

64 Przedmiot wyceny UregulowanieArt. Nieruchomość rolna (bez nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leśnej) Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu, określonej według zasad z przepisów gospodarce nieruchomościami. Art Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Wr = Wg + Wp (Wr + Wb+Ww+Wk) Według stawek szacunkowych Według ustawy z r

65 Przedmiot wyceny Uregulowanie Art. Grunty orne, użytki zielone (łąki i pastwiska) Mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala ziarna żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym Art R. 2 § 25.1 Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)

66 Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Art Określa się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. U. 3 Art Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne

67 Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Art A)określa się wartość drewna w drzewostanie – jeśli występują materiały użytkowe, U. 3. Art B)określa się koszty zalesienia i pielęgnacji do dnia wyceny – jeśli nie występują materiały użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są wyższe od wartości drewna, które można pozyskać Drzewostany

68 Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Art Przy określaniu wartości należy uwzględnić:U. 3. Art. 1.koszty założenia plantacji, koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania, 4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany). Plantacje kultur wieloletnich

69 Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami A.według cen rynkowych, Art B.według wartości odtworzenia pomniejszonej o stopień zużycia, C.według wartości materiałów porozbiórkowych – w przypadku likwidacji Budynki Urządzenia Maszyny

70 Agencja może żądać zwrotu aktualnej wartości pieniężnej tej nieruchomości ustalonej według zasad art. 30 ust. 1. Art Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie

71 A.Sprzedaż następuje po cenie równej wartości rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej określania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami Art R. 1 § 1.4 B.Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona: o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie związanym z produkcją rolniczą – art. 2a pkt 1) i Art U4 Art.8 o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%. Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR

72 G Dotychczasowemu użytkownikowi przysługuje odszkodowanie ustalone na zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Art Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych)

73 G Jednostce przekazującej przysługuje od jednostki przejmującej zwrot nakładów. Wartość nakładów ustala się na zasadach określonych w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Art Nakłady poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej

74 Ustawa z r o gospodarce nieruchomościami Dz.U. z 2000 r nr 46 poz.543 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109

75 Jak? - Procedury określania wartości Porównawcze Dochodowe Kosztowe Mieszane PodejścieMetodaTechnika Porównywania parami Analizy statystycznej rynku Korygowania ceny średniej Inwestycyjna Zysku Kapitalizacji prostej Dyskontowania strumieni dochodów Kosztów odtworzenia Kosztów zastąpienia Kosztów likwidacji Szczegółowa Elementów scalonych Wskaźnikowa Szczegółowa Wskaźnikowa Pozostałościowa Wskaźników szacunkowych gruntu

76 ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

77 stosuje się w przypadku braku transakcji rynkowych, przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

78 Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

79 Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta Grunty orne ( R ) Okręg podatkowy KLASY IIIIIIaIIIbIVaIVbVVIVIz I II III IV Użytki zielone ( Ł i Ps) Okręg podatkowy KLASY IIIIIIIVVVIVIz I II III IV

80 Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy VI gruntu ornego. Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad. Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego.

81 Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych. Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.

82 Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. 9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; § 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się: w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne: 1.położenie w stosunku do głównych dróg, 2. jakość dróg dojazdowych, 3. zagrożenie erozją 5. trudność uprawy 4. kulturę rolną 6. wielkość zanieczyszczeń środowiska 8. strukturę użytków gruntowych 7. występowanie urządzeń melioracyjnych

83 ZADANIE Nr 2 Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. Opis nieruchomości: powierzchnia działki: 12,7000 ha Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/. Lokalizacja ogólna: dobra Warunki terenowe: średnie Przydatność rolnicza działki - Wartość bonitacyjna: słaba

84 Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych CechaOcenaOpis cechy Wartość bonitacyj na słaba średnia dobra Cecha ta jest podstawowym kryterium określającym możliwości produkcyjne nieruchomości rolnych i uwzględnia takie ce­chy, jak: różnorodność rodzajów użytków gruntowych, różno­rodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter oraz występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej Lokaliza cja słaba średnia dobra Cecha ta określa walory lub ewentualne utrudnienia w korzy­staniu z nieruchomości związane z ogólnie pojętą lokalizacją nieruchomości i uwzględnia następujące jej elementy położe­nie lokalizację szczegółową, dostępność, rozłóg, bezpośred­nie otoczenie. Warunki terenowe słabe średnie dobre Cecha ta określa takie walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości jak: zagrożenie erozją, kulturę gleb, trudność uprawy, kamienistość, przebieg granic.

85 OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości. L.p.Rodzaj cechyWaga cechy W % 1 Wartość bonitacyjna40% 2 Lokalizacja30% 3 Warunki terenowe30% 100% Trend czasowy na terenie lokalnego, rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20ha) kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym.

86 Ip. pow. w ha Lokaliz acja Wartość bonitacyj na Warunki terenow e Przeznac zenie w mpzp cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł 1 1,2784 średnia słaberolna5 554 zł 2 13,2978dobra średnierolna5 794 zł 3. 11,0441dobrasłabasłaberolna3 120 zł 4. 9,5248średnia słaberolna4 214 zł 5. 12,01słaba słaberolna2 974 zł 6. 13,62słabaśredniasłaberolna4 093 zł 7. 2,3701 słabadobradobrerolna6 934 zł 8 8,8689dobraśredniadobrarolna5 902 zł 9 36,3708dobraśredniadobrerolna7 111 zł 10 15,5436słaba średnierolna3 799 zł 11 8,5601średniasłabaśrednierolna4 230 zł 12 7,26średnia średnierolna4 440 zł 13 13,9098dobra dobrerolna6 300 zł

87 Ip. pow. w ha Lokaliz acja Wartość bonitacyj na Warunki terenow e Przeznac zenie w mpzp cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł 14 13,68słaba słaberolna3 860 zł 15 10,3482średnia słabarolna3 907 zł 16 1,14 dobra rolna7 429 zł 17 3,3386 słabaśrednia rolna4 645 zł 18 41,9252dobra średnierolna zł 19 0,99 dobra średnierolna7 440 zł 20 1,523dobraśredniasłabarolna4 925 zł 21 3,7516średnia średnierolna4 169 zł ,9223średniasłabasłaberolna4 276 zł ,0649dobrasłabasłaberolna5 354 zł

88 Nieruchomości rolne sady

89 Ustawa z r. o gospodarce nieruchomościami art Plantacje kultur wieloletnich Przy określaniu wartości należy uwzględnić: 1.koszty założenia plantacji, 2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania 4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany).

90 Plantacje kultur wieloletnich 1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja. Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie.

91 Plantacje kultur wieloletnich 2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu: podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu,

92 Plantacje kultur wieloletnich 3. W przypadku gdy przypisy szczególne tego wymagają lub zastosowanie wyżej wymienionych podejść jest niemożliwe określa się odrębnie wartość plantacji przy zastosowaniu określonych procedur w zależności od wieku plantacji.

93 Plantacje kultur wieloletnich 4. Czas istnienia plantacji kultur wieloletnich można dla potrzeb wyceny podzielić, w zależności od jej wieku, na trzy okresy: okres plonowania gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie podejścia mieszanego, okres założenia i pielęgnacji – trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do początku okresu plonowania, gdzie samodzielnie wartość plantacji można określić wyłącznie poprzez obliczenie kosztów odtworzenia, okres likwidacji plantacji gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie metody kosztów likwidacji.

94 Plantacje kultur wieloletnich 5. Przyjęcie zasady obliczenia kosztów odtworzenia dla wyceny plantacji dotyczy kosztów poniesionych nakładów i może mieć miejsce w przypadku wykonania zabiegów agrotechnicznych lub po posadzeniu roślin przed wejściem w plonowanie. Przy określaniu poziomu i wartości nakładów uwzględniać należy warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady z uwzględnieniem ich jakości.

95 Plantacje kultur wieloletnich 6. Przy zastosowaniu podejścia mieszanego wartość plantacji określa się jako sumę kosztów jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytków od dnia na który określany jest stan plantacji, do końca okresu plonowania. Sumę tę pomniejsza się odpowiednio o zużycie – amortyzację wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia w którym określany jest stan nieruchomości.

96 Plantacje kultur wieloletnich 6. Wartość utraconych pożytków i poziom nakładów określa się biorąc w szczególności pod uwagę: (1) cechy roślin (gatunek, odmianę, poziom prowadzenia plantacji), (2) warunki glebowo-przyrodnicze, (3) koszty likwidacji plantacji, (4) wielkość i wartość pożytków, z uwzględnieniem warunków racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz poziom faktycznie poniesionych nakładów przy racjonalnych kosztach, (5) dochód związany z gruntem i innymi urządzeniami.

97 Rodzaj roślinFaza rozwojowaReguły wyceny Uprawy i zasiewy oraz kultury wieloletnie plonujące na koniec okresu uprawy 1. Okres uprawy (od rozpoczęcia prac do wysiewu) Koszty odtworzenia 2. Okres istnieni a zasiewó w a) Niemożliwe określenie przyszłych pożytków Koszty odtworzenia b)Możliwe określenie przyszłych pożytków Rynkowa wartość plonów z uwzględnieniem nie poniesionych nakładów kultury wieloletnie plonujące na koniec okresu uprawy 1. Okres założenia i pielęgnacjiKoszty odtworzenia 2. Okres plonowaniaKoszty założenia i pielęgnacji oraz odpisy amortyzacyjne oraz wartość pożytków do końca ploniowania + koszty likwidacji plantacji 3. Okres likwidacji plantacjiEwentualna wartość drewna + koszty likwidacji +koszty doprowadzenia gruntu do użytkowania Wycena roślin w zależności od fazy rozwojowej

98 G Krzysztof Zmarlicki Określenie wartości roślin sadowniczych (na plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych przy wywłaszczaniu nieruchomości.

99 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk Wartość rośliny sadowniczej wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)

100 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych i Tabela 1. Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wiek w latach Wartość bieżącaWartość utraconych korzyści 1 17,43 zł37,64 zł 2 24,19 zł36,19 zł 3 29,87 zł34,66 zł 4 27,69 zł33,05 zł 5 25,56 zł31,37 zł 6 23,43 zł29,59 zł 7 21,30 zł27,74 zł 8 19,17 zł25,78 zł 9 17,04 zł23,73 zł 10 14,91 zł21,58 zł 11 12,78 zł19,32 zł 12 10,65 zł16,95 zł 13 8,52 zł14,46 zł 14 6,39 zł11,84 zł 15 4,26 zł9,09 zł 16 2,13 zł6,21 zł 17 0,00 zł3,18 zł Wuk Wb

101 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wbwb Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej. LpCechy określające wartość bieżąca rośliny Ocen a Ilość punkt ów Ocen a Ilość punkt ów Ocen a Ilość punkt ów OcenaIlość punktó w 1.Stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe b.do bra 1,4dobr a 1,0Słab a 0,4zła0,2 2.Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego b.do bra 1,3dobr a 1,0Słab a 0,3zła0,2 Przykładowo: stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4 stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4 ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2 współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wbwb = średniej liczbie punktów za dwie cechy: stanowisko i stan zdrowotny = ½(P s +P z )

102 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wbwuk Lp.Cechy określające wartość użytkową rośliny OcenaIlość punk tów Oce na Ilość punkt ów Oce na Ilość punkt ów OcenaIlość punktó w 1.Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka, b. wysok a 1,5dob ra 1,0Słab a 0,5zła0,2 Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność produkcyjną Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej. współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Lp.Cechy określające wartość użytkową rośliny OcenaIlość punk tów Oce na Ilość punkt ów Oce na Ilość punkt ów OcenaIlość punktó w 1.Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka, b. wysok a 1,5dob ra 1,0Słab a 0,5zła0,2 Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.

103 Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk Wartość rośliny ogrodowej wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)

104 Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 121,18 zł63,58 zł 226,34 zł61,93 zł 331,26 zł60,19 zł 438,41 zł58,37 zł 536,28 zł56,46 zł 634,14 zł54,45 zł 732,01 zł52,35 zł 829,87 zł50,13 zł 927,74 zł47,81 zł 1025,61 zł45,37 zł 1123,47 zł42,81 zł 1221,34 zł40,12 zł Ogródki działkowe i ogrody przydomowe Wb Wuk i

105 Ogródki działkowe i ogrody przydomowe Wprd = Wt x (Wbwb + Wbwuk) 2 rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych wartość odszukana z tabeli (47-60) współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)


Pobierz ppt "Nieruchomości rolne Ryszard Cymerman WYCENA Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej Użytek rolny UR Grunt rolny GR Nieruchomość rolna NR Gospodarstwo."

Podobne prezentacje


Reklamy Google