Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

1 ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMI I INWESTYCYJNYMI.

Podobne prezentacje


Prezentacja na temat: "1 ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMI I INWESTYCYJNYMI."— Zapis prezentacji:

1

2 1 ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMI I INWESTYCYJNYMI

3 2 Klasyfikacja nieruchomości wg. funkcji mieszkalne jednorodzinne wielorodzinne zamieszkania zbiorowego niemieszkalne instytucjonalne inwestycyjne

4 3 Nieruchomości zamieszkania zbiorowego Hotele Pensjonaty Domy wczasowe Schroniska Internaty Domy studenckie

5 4 Nieruchomości instytucjonalne Szpitale Szkoły Urzędy Cmentarze Kościoły Przedszkola Kina Teatry

6 5 Nieruchomości inwestycyjne Biurowe Handlowe Restauracje, bary Przemysłowe Ziemskie

7 6 Nieruchomości przemysłowe Produkcyjne Pomocnicze Usługowe

8 7 Nieruchomości ziemskie Użytki rolne Grunty leśne Stawy Ogródki działkowe Grunty zurbanizowane

9 8 Nieruchomości specjalne Nieruchomości wojskowe Obiekty sportowe Parki narodowe Obiekty inżynierii lądowej i wodnej Tereny poprzemysłowe Wysypiska śmieci

10 9 Klasyfikacja nieruchomości wg. kryterium własności publiczne spółdzielcze przedsiębiorstw prywatneTBS-ów inne

11 10 Nieruchomości publiczne Zasób gminy Zasób powiatu Zasób województwa Zasób Skarbu Państwa

12 11 Nieruchomości spółdzielcze Lokale mieszkalne Lokale użytkowe Domy jednorodzinne Miejsca postojowe

13 12 Nieruchomości przedsiębiorstw Nieruchomości służące działalności: produkcyjnej handlowej usługowej Gospodarstwa rolne

14 13 Nieruchomości prywatne Nieruchomości osób fizycznych Nieruchomości spółek

15 14 Nieruchomości TBS-ów Budynki mieszalne Lokale użytkowe

16 15 Inne nieruchomości Nieruchomości deweloperów Nieruchomości związków wyznaniowych Nieruchomości stowarzyszeń Nieruchomości partii Nieruchomości związków zawodowych

17 16 Wzrost cen zasobów nieruchomości Recesja na rynku Podwyżka czynszów Podwyżka kosztów produkcji Podwyżka cen produktów Spadek sprzedaży Zbliżające się ożywienie gospodarcze Wykup zasobów nieruchomości Wzrost bezrobocia Obniżenie cen zasobów nieruchomości Spadek kosztów produkcji cykle koniunkturalne a nieruchomość ( wg Henry George z 1879 r.)

18 17 Etapy powstawania nieruchomości Decyzja Przejęcie nieruchomości Oddanie do użytkowania Wykonawstwo Środki finansowania Lokalizacja Pomysł NajemEksploatacja

19 18 Przejmowanie nieruchomości Faza analityczna - analiza prawna i prawnego otoczenia nieruchomości, - analiza ekonomiczno – finansowa, - analiza marketingowa, - analiza techniczno - budowlana Faza planowania Faza budowania procedur - harmonogram, - organizacja Faza wdrożenia - procesy, - budowa zespołu

20 19 Harmonogram przejęcia nieruchomości Zakres czynnościOsoba odpowiedzialnaTermin Wizja lokalnaZarządca1 tydzień Przejęcie dokumentacji finansowo-księgowej Główny księgowy2 tygodnie Przejęcie dokumentacji technicznej Dyrektor techniczny2 tygodnie Przejęcie dokumentacji prawnejZarządca / Radca prawny 1 tydzień Przejęcie dokumentacji eksploatacyjnej Zarządca / Dyrektor ekonomiczny 1 tydzień Sporządzenie listy brakówZarządca1 tydzień

21 20 Harmonogram przejęcia nieruchomości c.d. Zakres czynnościOsoba odpowiedzialnaTermin Inwentaryzacja urządzeń i wyposażenia Dyrektor techniczny2 tygodnie Protokół przejęciaZarządca2 tygodnie Inwentaryzacja umów, wykorzystania powierzchni, plan wynajmu Zarządca / Dyrektor ekonomiczny 2 tygodnie Spotkanie z najemcamiZarządca / Dyrektor ekonomiczny 3 tygodnie Spotkanie z dostawcami i usługodawcami Zarządca / Dyrektor ekonomiczny / Dyrektor techniczny 2 tygodnie Ocena stanu technicznego i inwentaryzacja powierzchni Dyrektor techniczny3 tygodnie

22 21 Relacje w procesie inwestycyjnym Organizator procesu inwestycyjnego BankRząd Bezpośredni inwestor Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

23 22 Wstępne inicjatywy inwestycyjne Organizator procesu inwestycyjnego BankRząd Bezpośredni inwestor Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

24 23 Zaawansowane inicjatywy inwestycyjne Organizator procesu inwestycyjnego BankRząd Bezpośredni inwestor Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

25 24 Relacje wykonawcze Organizator procesu inwestycyjnego BankRząd Bezpośredni inwestor Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

26 25 Relacje kontrolne Organizator procesu inwestycyjnego BankRząd Bezpośredni inwestor Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

27 26 Mentalność uczestników rynku nieruchomości kopacze złota – starają się powtórzyć sukces poprzednich projektów ułuda hazardzisty – powtórzę lub nawet przewyższę sukcesy poprzedników syndrom Midasa – jak by nie było i tak wszystko mi się zamienia w złoto wiara głupca – zawsze znajdzie się kupiec

28 27

29 28

30 29

31 30 Podział powierzchni

32 31

33 32 EKSPLOATACJA NIERUCHOMOŚCI 1.Ustanowienie służb obsługi 4. Obsługa okresowa 3. Obsługa bieżąca 2. Umowy z dostawcami mediów

34 33 1. Ustanowienie służb obsługi Instalacja elektryczna Instalacja wod-kan Instalacja gazowa Instalacja ppoż urządzenia gaszące oświetlenie awaryjne klapy dymowe czujki dymowe czujki temperatury czujki wilgotności Instalacja odgromowa Dźwigi osobowe i towarowe

35 34 1. Ustanowienie służb obsługi c.d. Ochrona Obsługa parkingów Portiernia, informacja i biuro przepustek System powiadamiania Monitoring System dostępu Serwis sprzątający Serwis sprzątający elewację zewnętrzną Utrzymanie terenów zielonych Instalacja telefoniczna Sieć internetowa Księgowość Biuro administracji, reklamy i promocji

36 35

37 36 Heating (ogrzewanie), Ventilating(wentylacja) and Air - Conditioning(klimatyzacja)

38 37 Zadania HVAC Utrzymywanie stałego komfortu cieplnego w użytkowanych pomieszczeniach ( temperatury i wilgotności powietrza) Monitorowanie parametrów powietrza poprzez system czujników Kontrola i i dostosowanie wymaganej jakości powietrza w pomieszczeniach Minimalizacja zużycia energii przy zachowaniu wymaganego przez użytkownika komfortu Możliwość stosowania zaawansowanych technik oszczędzania energii dzięki elastycznemu systemowi programowania i globalnemu dostępowi do wszystkich danych i zmiennych w całym budynku.

39 38 Niezbędnym urządzeniem w systemie HVAC są czujniki, czyli urządzenia przetwarzające wielkości fizyczne ( temperaturę, wilgotność ) na inne wielkości (najczęściej sygnały elektryczne), które są dogodniejsze do zmierzenia i dalszej obróbki, a następnie wykorzystywane do sterowania konkretnymi urządzeniami w systemie.

40 39 Cechy czujnika jako urządzenia niezbędnego w systemie HVAC Zasięg Dokładność Powtarzalność Wrażliwość Przesunięcie – zwłoka oczekiwanego czasu zadziałania Liniowość Czas reakcji

41 40 Praktyczne i ekonomiczne cechy czujnika HVAC Koszt ( koszt przetwornika, kondycjoner sygnału, kable przyłączeniowe, zapotrzebowanie na prąd ) Konserwacja Kompatybilność Środowisko ( funkcjonowanie w nieprzyjaznym środowisku) Odporność na zakłócenia

42 41 Podział i rodzaje czujników HVAC Temperaturowe - termopary - termoogniwa - oporowe czujniki temperatury - termistory Wilgotnościowe - higrometry - psychrometry - opornościowe - pojemnościowe - czujniki punktu rosy

43 42 Podział i rodzaje czujników HVAC Ciśnieniowe - pojemnościowe - indukcyjne - piezoelektryczne - potencjometryczne - tensometryczne Natężenia przepływu Komfortu – oszacowaniu na równaniu Fangera Jakości powietrza w pomieszczeniu zamkniętym

44 43 2. Umowy z dostawcami mediów i usług Energia elektryczna C.O. Woda i odprowadzenie ścieków Gaz Wywóz śmieci Utylizacja materiałów niebezpiecznych Separatory tłuszczu Oświetlenie dróg ucieczkowych Ubezpieczenia Podatki PUiM Telefony Internet

45 44 3. Obsługa bieżąca Obsługa techniczna Fakturowanie Zbieranie czynszów Monitorowanie najemców Kontakty z najemcami Wypowiadanie umów najmu Monitoring umów o dostawę mediów Windykacja Eksmisje Reklama

46 45 R E K L A M A R E K L A M A NIERUCHOMOŚCI plansze na zewnątrz budynku przestrzenne plany topograficzne ( makiety) broszury i ulotki ogłoszenia reklamowe w prasie lokalnej ogłoszenia w książkach adresowych i telefonicznych reklama w czasopismach specjalistycznych reklamy obiektu rozsyłane przez internet umowy z biurami pośrednictwa inne

47 46 4. Obsługa okresowa Inwestycje Adaptacje Remonty Renowacje Przeglądy Ewakuacje próbne

48 47 Inwestycja należy przez to rozumieć wykonywanie w nieruchomości robót finansowanych z zewnętrznych źródeł. Inwestycje mają na celu podniesienie wartości i atrakcyjności nieruchomości.

49 48 Adaptacja należy przez to rozumieć wykonywanie w nieruchomości robót zmieniających przeznaczenie funkcjonalne lokalu. Adaptacja ma na celu dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy.

50 49 Remont PB art.3 pkt.8...należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym...

51 50 Przebudowa PB art.3 pkt.7a...należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji...

52 51 Rozbudowa PB art.3 pkt.6...Budowie - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego...

53 52 Modernizacja pojęcie zostało skreślone z PB 1 stycznia 1999 r. mieści się w zakresie pojęciowym remontu, przebudowy, albo rozbudowy

54 53 Modernizacja ze względu na brak pojęcia dopuszcza się umieszczanie w wydawanych decyzjach o pozwoleniu na budowę (art. 28 PB ), dotyczących przebudowy albo rozbudowy w nawiasie określeniamodernizacja:

55 54 Przeglądy nieruchomości

56 55 Właściciel lub zarządca jest obowiązany: 1. Utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami określonymi w art.5 ust. 2 (warunki użytkowania zgodnie z przeznaczeniem) 2. Zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary i powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

57 56 Przegląd roczny Sprawdzenie stanu technicznego: 1.Elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu 2.Instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska 3.Instalacji gazowych oraz przewodów komino- wych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)

58 57 Przegląd pięcioletni Sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w za- kresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów i oraz uziemień instalacji i aparatów.

59 58 przeglądnąć W terminach: do 31 maja oraz do 30 listopada Elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu: w przypadku budynków o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu ponad 1000 m²

60 59 U rz ą dze nia na placach zabaw, takie jak: hu ś tawki, drabinki, piaskownice kwalifikowane są jako obiekty małej architektury i podlegaj ą obowi ą zkowej kontroli okresowej w zakresie stanu technicznego i przydatno śc i do u ż ytkowania obiektu, jego estetyki, oraz otoczenia co najmniej raz na rok. Kontrola winna być przeprowadzona w okresie od 15 kwietnia do 15 wrze ś nia

61 60 Czyszczenie kominów Ustawa z 24 sierpnia 1991 r. O ochronie przeciwpożarowej Art.3.1 Osoba fizyczna, osoba prawna, organizacje i instytucje korzystające ze środowiska przyrodni- czego, budynku, obiektu lub terenu, obowiązane są zabezpieczyć użytkowane środowisko, budynek, obiekt lub teren przed zagrożeniem pożarowym Właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, a także podmioty o których mowa a ust.1, ponoszą odpowiedzialność za naruszanie przepisów przeciwpożarowych...

62 61 Czyszczenie kominów Rozporządzenie MSW z 16 czerwca 2003 r. W sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków § 30.1 W obiektach, w których odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, usuwa się zanieczyszczenia z przewodów dymowych i spalinowych: 1) od palenisk zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych – co najmniej raz w miesiącu 2) od palenisk opalanych paliwem stałym nie wymienionych w pkt. 1 – co najmniej cztery razy w roku 3) od palenisk opalanych paliwem płynnym lub gazowym nie wymienionych w pkt. 1 – co najmniej dwa razy w roku

63 62 USTAWA dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej Art Właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, obowiązany do założenia urządzeń sygnalizacyjno-alarmowych, zobowiązany jest połączyć te urządzenia z najbliższą komendą lub jednostką ratowniczo-gaśniczą Państwowej Straży Pożarnej, o ile w tym budynku, obiekcie lub na terenie nie działa jego własna jednostka ratownicza.

64 63 USTAWA dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej Art Właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, zapewniając jego ochronę przeciwpożarową, obowiązany jest w szczególności: 1) przestrzegać przeciwpożarowych wymagań budowlanych, instalacyjnych i technologicznych, 2) wyposażyć budynek, obiekt lub teren w sprzęt pożarniczy i ratowniczy oraz środki gaśnicze zgodnie z zasadami określonymi w odrębnych przepisach, 2a) zapewnić konserwację i naprawy sprzętu oraz urządzeń określonych w pkt 2, zgodnie z zasadami i wymaganiami gwarantującymi sprawne i niezawodne ich funkcjonowanie,

65 64 USTAWA dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej 3) zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie lub na terenie bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji, 4) przygotować budynek, obiekt lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej, 4a) zaznajomić pracowników z przepisami przeciwpożarowymi, 5) ustalić sposoby postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia.

66 65 Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie: ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów ( Dz.U ).

67 66 Odpowiedzialność prawna Zarządcy: 1. zawodowa, 2. karna, 3. karno-skarbowa, 4. cywilna, 5. administracyjna.

68 67 SAMOOCENA BEZPIECZEŃSTWA UŻYTKOWANIA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Na podstawie materiałów Polskiego Stowarzyszenia Producentów Dźwigów

69 68 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM MODEL SAMOKONTROLI BEZPIECZEŃSTWA DŹWIGÓW ZGODNIE Z NORMĄ ; PN EN 81-80: 2005 Przepisy bezpieczeństwa dotyczące budowy i instalowania dźwigów- dźwigi użytkowe –Część 80: Zasady poprawy bezpieczeństwa użytkowanych dźwigów osobowych i towarowych Nazwa obiektu budowlanego gdzie jest dźwig zamontowany Adres pocztowy obiektu budowlanego gdzie jest dźwig zamontowany Rodzaj dźwigu Rok produkcji Producent dźwigu Nr ewidencyjny dźwigu Nazwa konserwatora dźwigu Data ostatnie kontroli przez UDT

70 69 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Lp.Pozycja w normie Rodzaj zagrożenia –stan istniejący W momencie samokontroli Poziom zagrożenia i wyniki samokontroli Poziom zagrożenia¹ / Tak + Nie -Nie – dotyczy Obecność szkodliwych materiałów Brak lub ograniczony dostęp dla osób niepełnosprawnych System napędowy z niedostateczną dokładnością zatrzymania/poziomowania Brak lub niewłaściwa odporność na wandalizm Brak lub niewłaściwe funkcje sterujące w przypadku pożaru Niepełnościenna obudowa szybu Szyb częściowo obudowany ze zbyt niskimi osłonami Niewłaściwe zamki bezpieczeństwa drzwi do szybu i podszybia 3

71 70 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Niewłaściwa powierzchnia pionowa poniżej progów drzwi przystankowych Przeciwwaga / masa równoważąca bez chwytaczy w przypadku dostępnych przestrzeni pod szybem Brak lub niewłaściwa przegroda na trasie przejazdu przeciwwagi / masy równoważącej Brak lub niewłaściwa przegroda w podszybiu \w przypadku kilku dźwigów we wspólnym szybie Brak lub niewłaściwa przegroda w przypadku kilku dźwigów we wspólnym szybie Niedostateczne strefy bezpieczeństwa w nadszybiu i podszybiu Niebezpieczny dostęp do podszybia Brak lub niewłaściwy łącznik zatrzymania bezzwłocznego w podszybiu lub w linowni Brak lub nieodpowiednie oświetlenie szybu ,Brak systemu alarmującego w podszybiu oraz na dachu kabiny Brak lub niebezpieczne dojścia do maszynownii linowni 3

72 71 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Śliska podłoga w maszynowni lub linowni Niedostateczne odległości w maszynowni Brak lub niewłaściwa ochrona na różnych poziomach roboczych w maszynowni lub linowni Niewłaściwe oświetlenie w maszynowni lub linowni Niewłaściwe uchwyty montażowe Niepełnościenne drzwi przystankowe i kabinowe Niewłaściwe mocowanie drzwi przystankowych Niewłaściwe szkło w drzwiach Brak lub niewłaściwa ochrona przed wciągnięciem palców w rozsuwane szklane drzwi kabinowe lub przystankowe Brak lub niewłaściwe oświetlenie na przystankach Brak lub niewłaściwe urządzenia zabezpieczające dla drzwi automatycznych 3

73 72 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Niebezpieczne ryglowanie drzwi przystankowych Odryglowywanie drzwi przystankowych bez specjalnego narzędzia Odbudowa szybu z niepełnymi ścianami w pobliżu ryglowania drzwi Brak urządzenia automatycznego zamykania drzwi rozsuwanych Niewłaściwe połączenie segmentów drzwi przystankowych Niewłaściwa odporność ogniowa drzwi przystankowych Ruch drzwi kabinowych przy otwartych drzwiach przystankowych Za duża powierzchnia kabiny w stosunku do udźwigu nominalnego Niewłaściwa długość fartucha kabiny Kabina bez drzwi Niebezpieczne ryglowanie klapy w dachu kabiny 1

74 73 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Niedostateczna wytrzymałość dachu kabiny Brak lub niewłaściwa balustrada na kabinie Niedostateczna wentylacja w kabinie Niewłaściwe oświetlenie w kabinie Niewłaściwe oświetlenie w kabinie Brak lub niewłaściwe środki zabezpieczające zapobiegające obrażeniom na kołach ciernych, linowych i łańcuchowych Brak lub niewłaściwa ochrona przeciw spadnięciu liny/łańcucha z koła ciernego, linowego lub łańcuchowego Brak lub niewłaściwe środki zabezpieczające koła cierne, linowe i łańcuchowe przed przedostaniem się ciał obcych Brak lub niewłaściwe chwytacze i/lub ogranicznik prędkości w dźwigach elektrycznych Brak lub niewłaściwy łącznik zabezpieczający przed nadmiernym wydłużeniem liny ogranicznika prędkości 1

75 74 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Brak środków zabezpieczających przed nadmierną prędkością kabiny jadącej do góry w dźwigach z napędem ciernym z przeciwwagą Niewłaściwie skonstruowany zespół napędowy dźwigów elektrycznych Brak lub niewłaściwe zabezpieczenie przed swobodnym spadkiem, przekroczeniem prędkości i opuszczaniem w dźwigach hydraulicznych Przeciwwaga lub masa równoważąca prowadzona na dwóch stalowych linach Brak lub niewłaściwe zderzaki Brak lub niewłaściwe łączniki krańcowe Duża odległość między kabiną i ścianą szybu po stronie wejścia do kabiny Nadmierna odległość między drzwiami kabinowymi i drzwiami przystankowymi Brak lub niewłaściwy napęd awaryj Brak zaworu odcinające2

76 75 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Brak niezależnych styczników głównych Brak lub niewłaściwe urządzenie zabezpieczające przed nadmiernym wydłużeniem liny/łańcucha Brak ogranicznika czasu pracy silnika Brak lub niewłaściwe urządzenie zapobiegające opuszczaniu się nurnika Niedostateczna ochrona przeciwpożarowa i/lub brak oznakowania wyposażenia elektrycznego; brakujące ostrzeżenia Brak lub niewłaściwe zabezpieczenie silnika napędowego dźwigu Brak łącznika głównego z blokadą Brak zabezpieczenia przed zamianą faz Brak lub niewłaściwe stanowisko sterowania jazdami kontrolnymi i łącznik zatrzymania bezzwłocznego na dachu kabiny Brak lub niewłaściwe urządzenie alarmowe w kabinie 3

77 76 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Brak lub niewłaściwy system komunikacji między maszynownią i kabiną (wysokość podnoszenia>30m) Brak lub niewłaściwa kontrola obciążenia kabiny Brakujące informacje, oznaczenia i instrukcje obsługi1 UWAGA : X/ OKREŚLENIE POZOMU ZAGROŻENIA: 3- wysokie, 2- średnie, 1 – niskie. 3- wysokie, 2- średnie, 1 – niskie. Opracowanie samooceny sporządzono w oparciu o: - rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie zasadniczych wymagań dla dźwigów i ich bezpieczeństwa (Dz. U ) rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 21 października 2008 r. w sprawie zasadniczych wymagań dla maszyn (Dz. U ), rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 5 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie zasadniczych wymagań dla dźwigów i ich bezpieczeństwa rozporządzenie w sprawie zasadniczych wymagań dla dźwigów i ich bezpieczeństwa (Dz. U ), - materiały przygotowane przez Polskie Stowarzyszenie Producentów Dźwigów..

78 77 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM Samooceny dokonał zespół w składzie: / Imię i nazwisko/ / stanowisko/ /Podpis/ / Imię i nazwisko/ / stanowisko/ /Podpis/ / Imię i nazwisko/ / stanowisko/ /Podpis

79 78 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM WYKAZ ZALECEŃ PO SAMOOCENIE FORM I TERMNÓW ICH REAZLIZACJI Lp.Treść zaleceniaForma realizacji zaleceniaPostulowany termin realizacji

80 79 SAMOOCENA DŹWIGU W OBIEKCIE BUDOWLANYM INFORMACJI O STANIE REALIZACJI ZALECEŃ USTALONYCH W SAMOOCENIE W DNIU WG. STANU NA DZIEŃ Lp.Treść zalecenia ustalonego w samoocenie Ocena realizacji zaleceniaUwagi

81 80 Porównanie stanu faktycznego ze stanem wymaganym

82 81 Zadaniem organów kontroli skarbowej jest ochrona interesów Skarbu Państwa.

83 82 Kontrola skarbowa: - Sprawdza rzetelność deklarowanych podstaw opodatkowania oraz prawidłowość obliczania i terminowość wpłacania podatków i innych należności do budżetu - Ujawnia i kontroluje niezgłoszoną działalność gospodarczą - Sprawdza prawidłowość gospodarowania środkami publicznymi i pochodzącymi z Unii Europejskiej oraz międzynarodowych organizacji finansowych

84 83 Działa w oparciu o: Konstytucja RP z 2 kwietnia 1997 r.,przepis art..146 ust.4 Ustawa z 28 kwietnia 1991 r. o kontroli skarbowej Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Ustawa z 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy. Ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo postępowania przed sądami administracyjnymi Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości.

85 84 Organami kontroli skarbowej są: -minister właściwy do sprawowania finansów publicznych oraz naczelny organ kontroli skarbowej -Generalny Inspektor Kontroli Skarbowej jako organ wyższego stopnia nad dyrektorami urzędów kontroli skarbowej -dyrektor urzędu kontroli skarbowej

86 85 GIKS powołuje prezes Rady ministrów na wniosek ministra właściwego do sprawowania finansów publicznych. Dyrektorów urzędów kontroli skarbowej powołuje spośród kandydatów wyłonionych w drodze konkursu oraz odwołuje minister właściwego do sprawowania finansów publicznych na wniosek GIKS.

87 86 GIKS sprawuje nadzór nad działalnością: -Wojewódzkich Kolegiów Skarbowych -dyrektorów urzędów kontroli skarbowej -inspektorów zatrudnionych w urzędzie obsługującym ministra właściwego do sprawowania finansów publicznych -inspektorów i pracowników zatrudnionych w komórkach, o których mowa w art.. 11g ust. 1 uks ( policja, pg) -pracowników wywiadu skarbowego

88 87 Kontroli skarbowej podlegają wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą, czyli osoby fizyczne, spółki osób fizycznych, osoby prawne takie, jak: spółki prawa handlowego, spółdzielnie i przedsiębiorstwa państwowe,zakłady budżetowe oraz osoby fizyczne w zakresie nieujawnionych źródeł dochodów.

89 88 Inspektorzy kontroli skarbowej są uprawnieni do kontrolowania wszelkiej dokumentacji, jak też do dokonywania wizji we wszystkich lokalach, budynkach, budowlach, pomieszczeniach oraz środkach transportu, w tym również samochodach osobowych związanych z kontrolowaną działalnością.

90 89 Inspektorzy kontroli skarbowej mają prawo do zastosowania środków przymusu bezpośredniego wobec osób niepodporządkowujących się ich poleceniom. Prowadzący czynności kontrolne są zobowiązani do poszanowania godności człowieka i jego praw do wolności obywatelskiej. Wykonywanie czynności służbowych winno być prowadzone w sposób jak najmniej naruszający dobra osobiste i majątkowe osób kontrolowanych.

91 90 Kontrolowanemu przysługuje prawo do: -żądania okazania przez inspektora kontroli skarbowej i osób z nim współpracujących posiadanych legitymacji i odznak służbowych oraz upoważnienia do przeprowadzenia kontroli,zawiadomienia o rozpoczęciu kontroli oraz pouczenia o prawach i obowiązkach. -wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego w terminie 7 dni przed wydaniem decyzji lub wyników kontroli ( art.. 24 ust. 2 uks ).

92 91 Zakończenie postępowania kontrolnego następuje poprzez wydanie przez organ kontroli skarbowej decyzji, wyniku kontroli lub postanowienia o umorzeniu postępowania. Kontrolowany jest zobowiązany w ciągu 30 dni po upływie wyznaczonego terminu poinformować organ kontroli skarbowej o sposobie usunięcia wskazanych nieprawidłowości.

93 92 EWAKUACJA BUDYNKU

94 93 Etapy ewakuacji Etap I - czas od postania pożaru do jego zauważenia Etap II - czas od zauważenia pożaru do ogłoszenia alarmu Etap III - czas od ogłoszenia alarmu do rozpoczęcia ewakuacji Etap IV - czas potrzebny na opuszczenie budynku czyli od rozpoczęcia do zakończenia ewakuacji

95 94 Etap IV zależy od: - znajomości obiektu, dróg ewakuacji i rozmieszczenia wyjść ewakuacyjnych - stanu technicznego zabezpieczeń przeciwpożarowych - stopnia przygotowania do prowadzenia ewakuacji - przeszkolenia personelu

96 95 PRÓBNA EWAKUACJA BUDYNKU Obowiązek przeprowadzenia próbnej ewakuacji oraz opracowanie warunków ewakuacji spoczywa na właścicielu i zarządcy obiektu

97 96 PRÓBNA EWAKUACJA BUDYNKU organizacja ewakuacji warunki ewakuacji

98 97 Sprawdzenie organizacji ewakuacji - sprawdzenie skuteczności dotychczasowego sposobu informowania o zagrożeniu oraz systemu powiadamiania o konieczności ewakuacji, w tym reakcji na alarm - doskonalenie procedur ewakuacji, w tym zapozna- nie z kierunkami ewakuacji - koordynacja działań służby ochrony - zminimalizowanie możliwości wystąpienia paniki i jej skutków - zmniejszenie czasu potrzebnego na opuszczenie budynku przez wszystkie osoby w nim się znajdujące - weryfikacja opracowanych zasad postępowania na wypadek pożaru

99 98 Sprawdzenie warunków ewakuacji -ilość i szerokość wyjść ewakuacyjnych -długość, szerokość i wysokość przejść oraz dojść ewakuacyjnych -stan techniczny środków zabezpieczenia przeciwpożarowego -stan techniczny oświetlenia awaryjnego -możliwości rozgłaszania sygnałów ostrzegawczych i komunikatów głosowych -

100 99 PRÓBNA EWAKUACJA BUDYNKU Przygotowanie procesu ewakuacji Faza I – opracowanie założeń do ewakuacji, wyznaczenie celu, potrzeb ludzkich i sprzętowych, wyznaczenie zadań dla prowadzących Faza II – uzgodnienie terminu z właścicielem lub zarządcą Faza III – powiadomienie Państwowej Straży Pożarnej o terminie przeprowadzenia próbnej ewakuacji Faza IV – ewakuacja próbna

101 100 INSTRUKCJA ALARMOWA W przypadku podłożenia, zgłoszenia o podłożeniu lub znalezieniu ładunku wybuchowego w obiekcie użyteczności publicznej. I. ALARMOWANIE. Osoba, która przyjęła zgłoszenie o podłożeniu ładunku wybuchowego albo zauważyła w obiekcie przedmiot niewiadomego pochodzenia, mogący być ładunkiem wybuchowym, jest obowiązana powiadomić: zarządcę obiektu, policję – telefon nr 997 lub

102 101 Zawiadamiając Policję należy podać: –treść rozmowy ze zgłaszającym podłożenie ładunku wybuchowego, którą należy prowadzić wg wskazówek załączonych w instrukcji, –miejsce i opis zlokalizowanego przedmiotu, który może być ładunkiem wybuchowym, –numer telefonu, z którego prowadzona jest rozmowa i swoje nazwisko, –uzyskać od Policji potwierdzenie przyjętego powyższego zawiadomienia.

103 102 AKCJA POSZUKIWACZA ŁADUNKU WYBUCHOWEGO PO UZYSKANIU INFORMACJI O JEGO PODŁOŻENIU. Do czasu przybycie Policji akcją kieruje zarządca obiektu, a w czasie jego nieobecności osoba przez niego upoważniona.

104 103 Kierujący akcją zarządza, aby użytkownicy pomieszczeń dokonali sprawdzenia, czy w tych pomieszczeniach znajdują się: - przedmioty, rzeczy, urządzenia, paczki itp., których wcześniej nie było i nie wnieśli ich użytkownicy pomieszczeń (a mogły być wniesione i pozostawione przez inne osoby, np. interesantów) - ślady przemieszczenia elementów wyposażenia pomieszczeń, zmiany w wyglądzie zewnętrznym przedmiotów, rzeczy, urządzeń, które przedtem w pomieszczeniu były oraz emitowane z nich sygnały (np. dźwięki mechanizmów zegarowych, świecące elementy elektroniczne itp.)

105 104 Pomieszczenia ogólnodostępne takie jak: klatki schodowe, hole, windy, toalety, piwnice, strychy itp. oraz najbliższe otoczenie zewnętrzne obiektu powinno być sprawdzone przez pracowników obsługi administracyjnej lub ochrony, Zlokalizowanych przedmiotów, rzeczy, urządzeń, których – w ocenie użytkowników obiektu – przedtem nie było, a zachodzi podejrzenie, iż mogą to być ładunki wybuchowe, których nie wolno dotykać, a o ich umiejscowieniu należy natychmiast powiadomić zarządcę obiektu i Policję.

106 105 W przypadku, gdy użytkownicy pomieszczeń faktycznie stwierdzą obecność przedmiotów (rzeczy, urządzeń), których wcześniej nie było lub zmiany w wyglądzie i usytuowaniu przedmiotów stale znajdujących się w tych pomieszczeniach, należy domniemywać, iż pojawienie się tych przedmiotów lub zmiany w ich wyglądzie i usytuowaniu mogły nastąpić na skutek działania sprawcy podłożenia ładunku wybuchowego. W takiej sytuacji kierujący akcją może wydać decyzję ewakuacji osób z zagrożonego obiektu przed przybyciem Policji. Należy zachować spokój i opanowanie, aby nie dopuścić do przejawów paniki.

107 106 AKCJA ROZPOZNAWCZO-NEUTRALIZACYJNA ZLOKALIZOWANYCH ŁADUNKÓW WYBUCHOWYCH Po przybyciu do obiektu policjanta lub policyjnej grupy interwencyjnej zarządca powinien przekazać im wszystkie informacje dotyczące zdarzenia oraz Wskazać miejsca zlokalizowanych przedmiotów, rzeczy, urządzeń obcego pochodzenia i punkty newralgiczne w obiekcie, Policjant lub dowódca grupy policjantów przejmuje kierowanie akcją, a zarządca obiektu winien udzielić Mu wszechstronnej pomocy podczas jej prowadzenia.

108 107 Na wniosek policjanta kierującego akcją, zarządca Obiektu podejmuje decyzję o ewakuacji użytkowników i innych osób z obiektu – o ile wcześniej to nie nastąpiło. Identyfikacją i rozpoznaniem zlokalizowanych przedmiotów, rzeczy, urządzeń obcych oraz neutralizowaniem ewentualnie podłożonych ładunków wybuchowych zajmują się uprawnione i wyspecja- lizowane ogniwa organizacyjne Policji, przy wykorzy- staniu specjalistycznych środków technicznych. Policjant kierujący akcją, po zakończeniu działań, przekazuje protokolarnie obiekt zarządcy.

109 108 POSTANOWIENIA KOŃCOWE Osoby przyjmujące zgłoszenie o podłożeniu ładunków wybuchowych oraz zarządcy obiektów nie mogą lekceważyć żadnej informacji na ten temat i każdorazowo powinni powiadomić o tym Policję, która z urzędu dokonuje sprawdzenia wiarygodności każdego zgłoszenia. Zarządca obiektu powinien na bieżąco organizować szkolenie personelu w zakresie niniejszej instrukcji: ewakuacji i architektonicznego planu obiektu w tym rozmieszczenia punktów newralgicznych takich jak węzły energetyczne i wodne, które udostępnia się na żądanie policjanta kierującego akcją. Policja udziela pomocy w realizacji takiego szkolenia.

110 109 Zarządca obiektu winien podejmować wszelkie kroki, zmierzające do fizycznej i technicznej ochrony obiektu, uniemożliwiające podkładanie w nim ładunków wybuchowych. Z treścią niniejszej instrukcji należy zapoznać wszystkich pracowników administracyjnych i ochrony w poszczególnych obiektach użyteczności publicznej.

111 110

112 111 Zużycie energii w Europie Przemysł 28 % Transport 32 % Budynki 40 % 0grzewanie 80 %

113 112 Dyrektywa nr 2002/91 EC z 16 grudnia 2002 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, miała wejść w życie 4 stycznia 2006 r.

114 113 Najważniejsze ustalenia EPD 1.Wprowadzenie systemu świadectw energetycznych dla budynków i lokali 2.Wprowadzenie systemu kontroli kotłów i systemów grzewczych 3.Wprowadzenie systemu kontroli systemów klimatyzacji

115 114 Ustawa z dnia 19 września 2007 roku O zmianie ustawy – Prawo Budowlane (Dz.U. Z dnia 18 października 2007r. Nr. 191 poz. 1373)

116 115 Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem określającym wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, czyli energii na potrzeby ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej również oświetlenia.

117 116 Świadectwo energetyczne winno zawierać wskazania co do możliwości wprowadzenia usprawnień mogących podwyższyć klasę jakości budynku.

118 117 Dla potrzeb sporządzenia charakterystyki energetycznej budynków przemysłowych i magazynowych nie uwzględnia się ilości energii dostarczanej do tych budynków dla celów technologiczno-produkcyjnych. W świadectwie ocenia się wielkość zapotrzebowania na energię wynikającego z przeznaczenia i standardu budynku oraz jego systemów instalacyjnych, czyli na podstawie jego stałych, obiektywnych cech, a nie na podstawie pomiaru zużycia energii, gdyż trudno poddać obiektywnej ocenie sposób użytkowania budynku przez jego użytkowników.

119 118 Wprowadza się klasy energetyczne budynków: A1 A2 B1 B2 C D E F G

120 119 Klasa energetyczna budynku Wartość zintegrowanego wskaźnika charakterystyki energetycznej WZE A1WZE<=0,3 A20,3< WZE <=0,5 B10,5< WZE <=0,7 B20,7< WZE <=0,9 C0,9< WZE <=1,1 D1,1< WZE <=2 E2< WZE <=2,5 F2,5< WZE <=3 GWZE >3

121 120 Komu ma służyć świadectwo : Projektantom – ma motywować do uwzględniania energooszczędności projektowanych budynków we wszystkich stadiach opracowania projektu Wykonawcom i deweloperom – do zwracania uwagi na jakość elementów, które decydują o energooszczędności budynku Właścicielom i zarządcom – do stałego działania na rzecz zmniejszenia zużycia energii w budynku

122 121 Od 1 stycznia 2009 r. świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe dla wszystkich nowopowstałych nieruchomości oraz używanych, wprowadzanych do obrotu (sprzedawanych lub wynajmowanych), a także dla budynku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.

123 122 Świadectwo jest sporządzane na podstawie oceny energetycznej, polegającej na określeniu wielu różnych parametrów energetycznych (zintegrowanej charakterystyce energetycznej). Podstawą do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej jest charakterystyka energetyczna budynku, określona w dokumentacji technicznej lub dla budynku istniejącego, jeśli brak jest dla niego dokumentacji technicznej - wyznaczana w wyniku inwentaryzacji techniczno-budowlanej.

124 123 Charakterystyka energetyczna jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynku użyteczności publicznej także oświetlenia.

125 124 W myśl postanowień ustawy z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo Budowlane (Dz. U. z 2007 r. nr 191, poz. 1373), świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może sporządzać osoba, która:

126 125 1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych; 2) ukończyła co najmniej studia magisterskie, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym; 3) nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;

127 126 4) posiada uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno- budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

128 127 Za równorzędne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych, studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

129 128 Obywatel państwa członkowskiego Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, może dokonywać oceny energetycznej budynku albo lokalu mieszkalnego i sporządzać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku albo lokalu mieszkalnego po uznaniu kwalifikacji nabytych w tych państwach, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 r. o zasadach uznawania nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji do wykonywania zawodów regulowanych (Dz.U. nr 87, poz. 954, z późn. zm.).

130 129 Ważne: osoba sporządzająca świadectwa charakterystyki energetycznej budynków nie musi być członkiem izby samorządu zawodowego. Ustawa nie określa obowiązku członkostwa w izbie. Sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej nie jest wykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.

131 130 Zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 7 ustawy Prawo budowlane inwestor jest obowiązany dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z art. 5 ust. 4 i 5 ustawy w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiących samodzielną całość techniczno-użytkową, przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej, sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego lub części budynku, przy czym w przypadku budynków ze wspólną instalacją ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej, sporządza się dla budynku.

132 131 W przypadku gdy budynek lub lokal mieszkalny podlega zbyciu (sprzedaży) lub wynajmowi to zgodnie z art. 63a ust. 1 i 2 odpowiednio nabywcy lub najemcy powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej. Brak świadectwa nie uniemożliwia dokonania transakcji i nie stanowi formalnej przeszkody w jej zawarciu.

133 132 Budynek: zadaszona konstrukcja posiadająca ściany, która zużywająca energię na potrzeby utrzymania odpowiednich warunków klimatycznych wewnątrz System klimatyzacji: układ wielu komponentów niezbędnych do dostarczenia do budynku powietrza, którego temperatura jest kontrolowana lub może być obniżana w powiązanym układzie kontroli wentylacji, wilgotności i czystości powietrza Moc osiągalna ( w kW ): maksymalna wartość kaloryczna na wyjściu gwarantowana przez producenta

134 133 Kocioł: kocioł lub inna wyodrębniona jednostka zaprojektowana w celu transmisji do wody ciepła uwolnionego w procesie spalania Pompa ciepła: urządzenie lub instalacja, która odbiera ciepło ze środowiska zewnętrznego i przekazuje je do instalacji w której jest wykorzystywane

135 134 Z posiadania świadectwa mogą zostać zwolnione budynki: podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wznoszone na okres krótszy niż 2 lata użytkowane jako miejsca kultu i do działalności religijnej niemieszkalne budynki rolnicze przemysłowe i gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię do 50 Kwh/m²/rok mieszkalne, użytkowane krócej niż 4 miesiące w ciągu roku Wolno stojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²

136 135 Nowo wznoszone budynki o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m² powinny posiadać systemy technicznego wyposażenia zapewniające realne z punktu widzenia środowiska i ekonomii: 1. Zdecentralizowany system zaopatrzenia w energię produkowaną ze źródeł odnawialnych 2. Skojarzoną produkcję energii i ciepła (CHP) 3. Bezpośrednie lub blokowe ogrzewanie/chłodzenie 4. Pompy ciepła Zastosowanie ich winno być analizowane jeszcze przed rozpoczęciem budowy

137 136 Inspekcja kotłów < 20 kW – jednorazowo kW – raz na rok > 100 kW – raz na 2 lata > 100 kW ( gazowe ) – raz na 4 lata Ocena instalacji klimatyzacyjnej > 12 kW – raz na rok

138 137 Świadectwo energetyczne budynku jest ważne przez 10 lat, chyba że w tym okresie zostały przeprowadzone roboty budowlane, w efekcie których nastąpiła zmiana jego charakterystyki energetycznej.

139 138 Obowiązek świadectw i kontroli wg PB od 1 stycznia 2009 roku

140 139 Kiedy świadectwo będzie potrzebne: 1. przed przystąpieniem do użytkowania – dołączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie 2. Przy przeniesieniu własności 3. Przy ustanowieniu odrębnej własności 4. Przy wynajmie 5. Przy odpłatnym zbyciu spółdzielczego prawa

141 140 Wzory ś wiadectw charakterystyki energetycznej: 1) budynku 2) budynku mieszkalnego 3 ) lokalu mieszkalnego 4 ) cz ęś ci budynku stanowi ą cej samodzielna cało ść techniczno-u ż ytkow ą okre ś l a rozporz ą dzeni e.

142 141 ŚWIADECTWO CHARAKTERYSTYKI ENERGETYCZNEJ dla budynku mieszkalnego nr ……………….. Ważne do Budynek oceniany: Rodzaj budynku fotografia budynku Adres budynku Całość/Cześć budynku Rok zakończenia budowy/rok Rok oddania do użytkowania Rok budowy instalacji Liczba lokali mieszkalnych Powierzchnia użytkowa (Af, m2) Cel wykonania świadectwabudynek nowy budynek istniejacy najem/sprzedaż rozbudowa

143 142 Obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną EP - budynek oceniany 123,2 kWh/(m2rok) Wg wymagań WT2008 Budynek nowy Wg wymagań WT2008 Budynek przebudowany Stwierdzenie dotrzymania wymagań wg WT20082) Zapotrzebowanie na energie pierwotna (EP) Zapotrzebowanie na energie koncowa (EK) Budynek oceniany 123,2 kWh/(m2rok) Budynek oceniany 111 kWh/(m2rok) Budynek wg WT ,0 kWh/(m2rok) Charakterystyka energetyczna budynku określana jest na podstawie porównania jednostkowej ilości nieodnawialnej energii pierwotnej EP niezbędnej do zaspokojenia potrzeb energetycznych budynku w zakresie ogrzewania, chłodzenia, wentylacji i ciepłej wody użytkowej (efektywność całkowita) z odpowiednią wartością referencyjną. 2)Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, z pózn. zm.), spełnienie warunków jest wymagane tylko dla budynku nowego lub przebudowanego. Uwaga: charakterystyka energetyczna określana jest dla warunków klimatycznych odniesienia – stacja ……………………. oraz dla normalnych warunków eksploatacji budynku podanych na str 2. Sporz ą dzaj ą cy ś wiadectwo: Imi ę i nazwisko: Nr uprawnie ń budowlanych albo nr wpisu do rejestru: Data wystawienia: Data Piecz ą tka i podpis

144 143 Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku mieszkalnego nr ……………….. Charakterystyka techniczno-użytkowa budynku Przeznaczenie budynku Liczba kondygnacji Powierzchnia użytkowa budynku Powierzchnia użytkowa o regulowanej temperaturze (Af) Normalne temperatury eksploatacyjne: zima, lato Podział powierzchni użytkowej: mieszkalna i niemieszkalna Kubatura budynku Wskaźnik zwartości budynku A/Ve Rodzaj konstrukcji budynku Liczba użytkowników/mieszkańców Osłona budynku: opis, parametry termiczne Instalacja ogrzewania: tak/nie, opis, parametry Instalacja wentylacji: tak/nie, opis, parametry Instalacja chłodzenia: tak/nie, opis, parametry Instalacja przygotowania ciepłej wody użytkowej: tak/nie, opis, parametry

145 144 Obliczeniowe zapotrzebowanie na energie Roczne jednostkowe zapotrzebowanie na energie końcową [kWh/(m2rok)] Nośnik energiiOgrzewanie i wentylacja Ciepła wodaUrządzenia pomocnicze Suma Podział zapotrzebowania na energie Roczne jednostkowe zapotrzebowanie na energię użytkową [kWh/(m2rok)] Ogrzewanie i wentylacja Ciepła wodaUrządzenia Pomocnicze Suma Wartość [kWh/m2rok)] Udział [%] Roczne jednostkowe zapotrzebowanie na energię końcową [kWh/(m2rok) Ogrzewanie i wentylacja Ciepła wodaUrządzenia pomocnicze Suma Wartość [kWh/m2rok)] Udział [%] Roczne jednostkowe zapotrzebowanie na energię końcową [kWh/(m2rok) Ogrzewanie i wentylacja Ciepła wodaUrządzenia pomocnicze Suma Wartość [kWh/m2rok)] Udział [%] Sumaryczne roczne jednostkowe zapotrzebowanie na nieodnawialna energie: _ pierwotna 123,2 kWh/(m2rok)

146 145 Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku mieszkalnego nr ……………….. Uwagi w zakresie możliwości zmniejszenia zapotrzebowania na energię końcową 1) Możliwe zmiany w zakresie osłony zewnętrznej budynku: 2) Możliwe zmiany w zakresie techniki instalacyjnej i źródła energii: 3) Możliwe zmiany ograniczające zapotrzebowanie na energię końcową w czasie eksploatacji budynku: 4) Możliwe zmiany ograniczające zapotrzebowanie na energię końcową związane z korzystaniem z ciepłej wody użytkowej: 5) Inne uwagi osoby sporządzającej świadectwo charakterystyki energetycznej:

147 146 Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku mieszkalnego nr ……………….. Objaśnienia Zapotrzebowanie na energię Zapotrzebowanie na energię w świadectwie charakterystyki energetycznej jest wyrażane poprzez roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną i poprzez zapotrzebowanie na energię końcową. Wartości te są wyznaczone obliczeniowo na podstawie jednolitej metodologii. Dane do obliczeń określa się na podstawie dokumentacji budowlanej lub obmiaru budynku istniejącego i przyjmuje się standardowe warunki brzegowe (np. standardowe warunki klimatyczne, zdefiniowany sposób eksploatacji, standardową temperaturę wewnętrzna i wewnętrzne zyski ciepła itp.). Z uwagi na standardowe warunki brzegowe, uzyskane wartości zużycia energii nie pozwalają wnioskować o rzeczywistym zużyciu energii budynku. Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną określa efektywność całkowita budynku. Uwzględnia ona obok energii końcowej, dodatkowe nakłady nieodnawialnej energii pierwotnej na dostarczenie do granicy budynku każdego wykorzystanego nośnika energii (np. oleju opałowego, gazu, energii elektrycznej, energii odnawialnych itp.). Uzyskane małe wartości wskazują na nieznaczne zapotrzebowanie i tym samym wysoką efektywność i użytkowanie energii chroniące zasoby i środowisko. Jednocześnie ze zużyciem energii można podawać odpowiadającą emisję CO2 budynku.

148 147 Zapotrzebowanie na energie końcową Zapotrzebowanie na energię końcową określa roczna ilość energii dla ogrzewania (ewentualnie chłodzenia), wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Jest ona obliczana dla standardowych warunków klimatycznych i standardowych warunków użytkowania i jest miarą efektywności energetycznej budynku i jego techniki instalacyjnej. Zapotrzebowanie na energię końcową j jest to ilość energii bilansowana na granicy budynku, która powinna być dostarczone do budynku przy standardo- wych warunkach z uwzględnieniem wszystkich strat, aby zapewnić utrzymanie obliczeniowej temperat. wewnętrznej, niezbędnej wentylacji i dostarczenie ciepłej wody użytkowej. Małe wartości sygnalizują niskie zapotrzebowanie i tym samym wysoką efektywność. Budynek mieszkalny z lokalami usługowymi Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku mieszkalnego, w którym znajdują się lokale o funkcji niemieszkalnej może być sporządzone dla całego budynku lub oddzielnie dla części mieszkalnej i dla każdej pozostałej części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową o odmiennej funkcji użytkowej. Fakt ten należy zaznaczyć na stronie tytułowej w rubryce (całość/cześć budynku).. Informacje dodatkowe 1) Niniejsze świadectwo charakterystyki energetycznej budynku zostało wydane na podstawie dokonanej oceny charakterystyki energetycznej budynku zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z pózn. zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej. (Dz. U. Nr....poz......) 2) Świadectwo charakterystyki energetycznej traci ważność po upływie terminu podanego na str. 1 oraz w przypadku, o którym mowa w art. 63 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane 3) Obliczona w świadectwie charakterystyki energetycznej wartość EP wyrażona w [kWh/m2rok] jest wartością obliczeniową określającą szacunkowe zużycie nieodnawialnej energii pierwotnej dla przyjętego sposobu użytkowania i standardowych warunków klimatycznych i jako taka nie może być podstawą do naliczania opłat za rzeczywiste zużycie energii w budynku. 4) Ustalona w niniejszym świadectwie skala do oceny właściwości energetycznych budynku wyraża porównanie jego oceny energetycznej z oceną energetyczną budynku spełniającego wymagania warunków technicznych 5) Wyższą efektywność energetyczna budynku można uzyskać przez poprawienie jego cech technicznych wykonując modernizacje w zakresie obudowy budynku, techniki instalacyjnej, sposobu zasilania w energię lub zmieniając parametry eksploatacyjne.

149 148 Szkolenie Minimum 50 h, w tym 8h części praktycznej zakończone sprawdzeniem umiejętności potwierdzonym zaświadczeniem Minimum programowe szkolenie określa Minister Budownictwa

150 149 Postępowanie egzaminacyjne przeprowadza komisja powoływana przez Ministra Budownictwa w dwóch etapach: I etap – sprawdzenie kompletności dokumentów II etap – test - 80 pytań w ciągu 120 min ( zalicza 60)+ egzamin praktyczny – wykonanie świadectwa w ciągu 180 min

151 150 Podczas części praktycznej egzaminu kandydat może korzystać z tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej (Dz. U. Nr 201, poz. 1240), Polskich Norm oraz kalkulatora w wersji naukowej zawierającego funkcję yx.

152 151 Wyniki egzaminu są ostateczne. Obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości rozpatrywania odwołań, wniosków o weryfikację wyników, itp. Ponowne przystąpienie do egzaminu może nastąpić najwcześniej w pierwszym terminie po upływie 60 dni od daty niezdanego egzaminu, licząc od daty egzaminu praktycznego. Kwalifikacja kandydata na ponowny termin egzaminu odbywa się wg kolejności wpływu wniosków. Przy ponownym ubieganiu się o wyznaczenie terminu egzaminu, należy złożyć wniosek bez załączników, z dopiskiem ponowny egzamin.

153 152 Osoba, która uzyskała uprawnienia do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej na zasadach określonych w art. 5 ust. 11 ustawy ( studia podyplomowe ), może zostać wpisana do rejestru osób, o którym mowa w art. 5 ust. 14 ustawy na wniosek. Do wniosku należy dołączyć: dokument stwierdzając posiadane wykształcenie, o którym mowa w art. 5 ust. 8 pkt 2 ustawy; tj. oryginał dyplomu lub oryginalny odpis dyplomu lub kopia potwierdzona notarialnie; wypełniony kwestionariusz osobowy, którego wzór określa załącznik nr 4 do rozporządzenia;

154 153 oświadczenie o niekaralności w rozumieniu w art. 5 ust. 8 pkt 3 ustawy Prawo budowlane; dokument stwierdzający ukończenie studiów podyplomowych, o których mowa w art. 5 ust. 11 ustawy; tj. oryginał dyplomu lub odpis dyplomu lub kopia potwierdzona notarialnie. 3. Wniosek i załączone dokumenty powinny wskazywać na to, że dotyczą tej samej osoby. Jeżeli część dokumentów pochodzi z okresu, w którym absolwent posiadał inne nazwisko, w załączeniu do wniosku powinien znajdować się odpis aktu potwierdzającego zmianę.

155 154 Czy osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania, które nie przystąpią do egzaminu, mogą znaleźć się w rejestrze uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, który zostanie umieszczony na stronie internetowej w zakładce świadectwa energetyczne? Nie mogą.

156 155 Czy obowiązek sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej jest obowiązkiem spółdzielni, czy zbywającego właściciela lokalu? Zgodnie z art. 5 ust. 5 ustawy Prawo budowlane w przypadku budynków ze wspólną instalacją grzewczą świadectwo sporządza się wyłącznie dla budynku. Oznacza to, iż wydając lokal spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku nabywcy lokalu.

157 156 Czy dla lokali niemieszkalnych typu (lokal użytkowy, garaż, itp.) istnieje obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej? Dla lokali niemieszkalnych (użytkowych, garaży, itp.) nie ma potrzeby sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, ani też uwzględniania ich w świadectwach charakterystyki energetycznej budynku, w przypadku gdy pomieszczenia te nie są ogrzewane i wentylowane mechanicznie.

158 157 Czy nabywca ma prawo żądać i musi otrzymać świadectwo charakterystyki energetycznej w przypadku kupna lokalu mieszkalnego od gminy, w której zamieszkuje? Zgodnie z art. 63a ustawy Prawo budowlane nabywca ma prawo żądać przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek pozyskania świadectwa charakterystyki energetycznej jest po stronie zbywcy, w tym przypadku po stronie gminy. Przepisy prawne nie nakładają sankcji na zbywcę jeżeli takiego świadectwa nie przedstawi.

159 158 Czy jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej zostało sporządzone dla budynku, to jak należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu mieszkalnego w tym budynku? W przypadku lokali mieszkalnych w budynku ze wspólną instalacją ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się wyłącznie dla budynku. W przypadku lokalu posiadającego samodzielną instalacje ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się niezależnie dla tego lokalu.

160 159 Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej nie ma podstaw prawnych do prowadzenia rejestru osób, które z tytułu posiadanych uprawnień budowlanych posiadają uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.

161 160 Firma chcąca prowadzić szkolenie przygotowujące do egzaminu składanego przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, musi realizować je według następującego standardu określonego w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2008 r. w sprawie przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego oraz części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (Dz.U. z 2008 r.,Nr 17, poz. 104): Minister Infrastruktury nie udziela akredytacji firmom prowadzącym szkolenia, ani nie prowadzi ich rejestracji.

162 161 Możliwość uzyskania wyższego czynszu najmu Koszt uzyskania świadectwa Możliwość uzyskania wyższej ceny sprzedaży Wiarygodność informacji o przewidywanych kosztach eksploatacji

163 162 Audyt a Świadectwo energetyczne Cecha opracowania Audyt energetycznyŚwiadectwo CelPrzygotowanie do termomodernizacji Ocena stanu istniejącego budynku Główne elementy Wskazanie rodzaju i kosztów usprawnień termomodernizacyjnych Ocena elementów technicznych i ich jakości oraz kosztów eksploatacji Rola finansowaUzasadnienie uzyskania pomocy finansowej państwa Uzasadnienie wartości rynkowej budynku i wysokości czynszu CzęstotliwośćJednorazowo, przed rozpoczęciem trmomodernizacji Wielokrotnie, w ustalonych przepisami terminach

164 163 Przydatne regulacje prawne Ustawa wprowadzająca: ustawa z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 191, poz. 1373) Tekst ujednolicony ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2008 r. w sprawie przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego oraz części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (Dz. U. Nr 17, poz. 104) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej (Dz. U. Nr 201, poz. 1240)

165 164 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 201, poz. 1239) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 grudnia 2008 r. w sprawie zmiany rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 201, poz. 1238) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 grudnia 2008 r. w sprawie zmiany rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dyrektywa 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków

166 165 Polskie zasoby budowlane na tle innych Oszacowanie potencjału techniczno-ekonomicznego przedsięwzięć termomodernizacyjnych w sektorze mieszkaniowym

167 166 Wykaz uczelni z zatwierdzonym przez Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego programem studiów podyplomowych uprawniających do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku zgodnie z art. 5 ust. 11 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118, z późn. zm.) Nazwa uczelni, Wydział; ZakresAdresStrona internetowa, poczta Telefon/fax; Politechnika Częstochowska Wydział Inżynierii i Ochrony Środowiska; Ocena energetyczna budynków i audyt energetyczny na potrzeby termomodernizacji ul. Dąbrowskiego Częstochowa tel: (034) tel: (034) tel/fax: (034) tel. kom.: Uniwersytet Warmińsko-Mazurski Wydział Nauk Technicznych; Audyt energetyczny w budynkach i instalacje ul.Oczapowskiego Olsztyn- Kortowo tel.: (089) tel./fax: (089) tel. kom.: Wyższa Szkoła Ekologii i Zarządzania; Wydział Architektury; Charakterystyka energetyczna budynków ul. Wawelska Warszawa tel.: (022) , (022) fax: (022) Politechnika Śląska Wydział Inżynierii Środowiska i Energetyki Instytut Techniki Cieplnej; Audyt energetyczny w budownictwie oraz sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej budynków ul. Konarskiego Gliwice tel.:(032) , (032) (032) fax: (032) Politechnika Białostocka; Budownictwo ekologiczne i energooszczędne ul. Wiejska 45 a Białystok tel.: (085) fax: (085) Politechnika Śląska Wydział Inżynierii Środowiska i Energetyki Katedra Ogrzewnictwa, Wentylacji i Techniki Odpylania; Audyting energetyczny w budownictwie na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków ul. Konarskiego Gliwice tel.: (032) (032) fax: (032)

168 167 Zawartość energii pierwotnej w wybranych paliwach dla użytkownika końcowego - tabela przeliczeniowa Nośnik energiikJ (wartość opałowa / NCV) kg OE (wartość opałowa / NCV) kWh (wartość opałowa / NCV) 1 kg koksu285000,6767,917 1 kg węgla kamiennego , ,7334, ,528 1 kg brykietów z węgla brunatnego ,4785,556 1 kg węgla podbitumicznego , ,5022, ,833 1 kg węgla brunatnego , ,2511, ,917 1 kg łupka naftowego , ,2152, ,500 1 kg torfu , ,3302, ,833 1 kg brykietów torfowych , ,4014, ,667

169 168 1 kg oleju ciężkiego400000,95511,111 1 kg lekkiego oleju opałowego ,01011,750 1 kg benzyny silnikowej ,05112,222 1 kg parafiny400000,95511,111 1 kg LPG460001,09912,778 1 kg gazu ziemnego472001,12613,10 1 kg LNG451901,07912,553 1kg drewna (wilgotność 25%) ,3303,833 1 kg brykietów drzewnych ,4014,667 1 kg odpadów , ,2562, ,972 1 MJ ciepła pochodnego 10000,0240,278 1 kWh energii elektrycznej 36000,0861

170 169 Przykłady kwalifikowalnych środków zwiększania wydajności energetycznej: Sektor budynków wielorodzinnych i użyteczności publicznej a) ogrzewanie i chłodzenie (np. pompy cieplne, nowe wydajne kotły, instalacja/unowocześnienie pod kątem wydajności systemów grzewczych/chłodniczych itd.); b) izolacja i wentylacja (np. izolacja ścian i dachów, podwójne/potrójne szklenie okien, itd.); c) ciepła woda (np. instalacja nowych urządzeń, bezpośrednie i wydajne wykorzystanie w ogrzewaniu przestrzeni, pralkach itd.); d) oświetlenie (np. nowe wydajne żarówki i oporniki, systemy cyfrowych układów kontroli, używanie detektorów ruchu w budynkach komercyjnych); e) gotowanie i chłodnictwo (np. nowe wydajne urządzenia, systemy odzysku ciepła itd.); f) pozostały sprzęt i urządzenia (np. urządzenia do łącznej produkcji ciepła i elektryczności, nowe wydajne urządzenia, sterowniki czasowe dla opty- malnego zużycia energii, instalacja kondensatorów w celu redukcji mocy biernej, transformatory o niewielkich stratach itp.);

171 170 g)produkcja energii z odnawialnych źródeł w gospodarstwach domowych i zmniejszenie ilości energii nabywanej (np. baterie słoneczne, krajowe źródła termalne, ogrzewanie i chłodzenie pomieszczeń wspomagane energią słoneczną itd.); Sektor przemysłowy h)procesy produkcyjne towarów (np. bardziej wydajne użycie sprężonego powietrza, kondensatorów, przełączników i zaworów, użycie automatycznych i zintegrowanych systemów, wydajnych trybów oczekiwania, itd.); i)silniki i napędy (np. wzrost zastosowania elektronicznych urządzeń kontrolnych, napędy bezstopniowe, zintegrowane programowanie użytkowe, zmiana częstotliwości, silniki elektryczne o dużej wydajności itd.); j)wentylatory, napędy bezstopniowe i wentylacja (np. nowe urządzenia/systemy, wykorzystanie naturalnej wentylacji itd.); k)zarządzanie aktywnym reagowaniem na popyt (np. zarządzanie obciążeniem, systemy do wyrównywania szczytowych obciążeń sieci, itd.); l)wysoko wydajna kogeneracja (np. urządzenia do łącznej produkcji ciepła i elektryczności);

172 171 Sektor transportowy m) wykorzystywany rodzaj transportu (np. promowanie wydajnych energe- tycznie pojazdów, wydajne energetycznie wykorzystanie pojazdów, w tym systemy dostosowywania ciśnienia w oponach, wydajne energetycznie i dodatkowe wyposażenie pojazdów, dodatki do paliwa zwiększające wydajność energetyczną, oleje o wysokiej smarowności i opony o niskim oporze itd.) n) zmiany sposobu podróży (np. podróżowanie z domu do pracy środkami innymi niż samochód, wspólne korzystanie z samochodu, postępy w zmianach sposobu podróżowania polegające na przechodzeniu ze środków zużywających więcej energii do środków zużywających jej mniej w przeliczeniu na osobokilometr lub tonokilometr itd.)

173 172 Wielosektorowe o) standardy i normy mające na celu przede wszystkim zwiększenie wydajności energetycznej produktów i usług, w tym budynków; p) systemy etykiet efektywności energetycznej; q) pomiar, inteligentne systemy pomiarowe takie jak indywidualne urządzenia pomiarowe wyposażone w pilota i przejrzysty billing; r) szkolenia i edukacja prowadzące do stosowania wydajnych energetycznie technologii lub technik; Horyzontalne s) uregulowania prawne, podatki itd., prowadzące do zmniejszenia zużycia energii przez użytkowników końcowych; t) kampanie na rzecz promowania zwiększania wydajności energetycznej i środków jej zwiększania.

174 173

175 174 CHARAKTERYSTYKA INSTYTUCJI NAJMU NAJEM jest podstawową instytucją dla nieruchomości komercyjnej. Podstawowym elementem tej instytucji ekonomicznej i prawnej dającym gwarancję utrzymania budynku w odpowiednim stanie technicznym, jak również umożliwiającym uzyskiwanie dochodów, wywołujących chęć inwestowania w nieruchomości jest CZYNSZ.

176 175 WYSZUKIWANIE NAJEMCÓW KRYTERIA DOBORU Określamy, jakiego rodzaju najemców poszukujemy. Dokonujemy badania rynku w aspektach demograficznych, topograficznych, ekonomicznych i psychologicznych. Jednym ze sposobów realizacji tego zadania będzie przygotowanie ankiety dla potencjalnych najemców. Definiujemy, do którego najemcy chcemy trafić z naszą ofertą.

177 176 Określając potencjalnych najemców musimy podzielić ich pod względem formy prawnej, w której prowadzą działalność gospodarczą. Ankieta powinna zawierać pytania dotyczące działalności gospodarczej, liczby zatrudnionych pracowników, potrzeb związanych z warunkami technicznymi, dostępności budynku itp. Głębszej analizy tych zagadnień łatwiej jest dokonać, kiedy będziemy rozpatrywać je w stosunku do poszczególnych rodzajów nieruchomości niemieszkalnych.

178 177 Badanie rynku prowadzone w aspektach : 1.Demograficznym liczba mieszkańców struktura wiekowa 2.Topograficznym komunikacja pozioma i pionowa parkingi 3.Ekonomicznym dochody ludności 4.Psychologicznym Przyzwyczajenia

179 178 Czynniki wpływające na wysokość czynszu: 1.ekonomiczne – prawo popytu i podaży 2.rodzaj najmowanej powierzchni 3.przeznaczenie 4.zaangażowanie kapitałowe najemcy i wynajmującego 5.infrastruktura wokół budynku 6.badania rynku 7.analiza marketingowa

180 179 Zróżnicowanie stawek czynszu II piętro = 15 % I piętro = 30 % Parter = 40 % Suterena = 15 %

181 180 Zróżnicowanie stawek czynszu 18 % 12 % 14 %12 %10 % 5 %6 %5 % wejście okno ściana

182 181 Umowa najmu jako umowa nazwana jest regulowana Ustawą Kodeks Cywilny. W nieruchomościach komercyjnych generalnie nie mają zastosowania uregulowania zawarte w ustawach: o najmie lokali mieszkalnych, o ochronie lokatorów i dodatkach mieszkaniowych i inne akty prawne dotyczące lokali mieszkalnych.

183 182 Umowa najmu Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu lokalu na okres dłuższy niż jeden rok powinna być zawarta na piśmie, w razie nie zachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

184 183 Warunki ważności umowy najmu 1.Prawidłowo określono strony wraz z reprezentacją tzn. imiona i nazwiska, nazwa (gdy podmioty są gospodarcze i prawne), adresy oraz odpowiednie numery NIP 2.Podano przedmiot umowy tzn. opis wynajmowanych pomieszczeń – lub nieruchomości (opis prawny, adres, powierzchnia, piętro, itp.) Szczegółowy opis lokalu może stanowić załącznik w postaci protokołu zdawczo odbiorczego.

185 184 Warunki ważności umowy najmu c.d. 3.Określono wzajemne świadczenia stron. 4.Oznaczono daty wejścia w życie i wygaśnięcia umowy. 5.Określono stosunek do nieruchomości wynajmującego i ewentualnie ustosunkowanie do przedmiotu najmu osób trzecich. 6.Określono przeznaczenia.

186 185 Warunki ważności umowy najmu c.d. 7.Określono sposobu przekazywania świadczeń wraz z terminami. 8.Określono warunki i okres wypowiedzenia umowy. 9.Określono konsekwencje za niedotrzy- manie postanowień umowy. 10.Określono sposób i wysokość zmiany zobowiązań. 11.Złożono podpisy

187 186 UMOWA NAJMU Zawarta w dniu roku w Pomiędzy Zwanym w dalszej części umowy Wynajmującym, reprezentowanym przez a Zwanym w dalszej części umowy Najemcą na najem lokalu położonego w § 1 Wynajmujący jest właścicielem budynku położonego w przy ulicy ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,... na podstawie wpisu w KW nr prowadzonej w Sądzie

188 187 § 2 Wynajmujący oddaje w najem Najemcy lokal, przy ulicy Najemca wykorzystywał będzie wynajmowany lokal na Zmiana prowadzonej działalności w wynajmowanym lokalu wymaga pisemnej zgody wynajmującego. § 3 Najemca zobowiązuje się wobec Wynajmującego do pokrywania czynszu najmu według stawki określonej w ust. 2

189 188 Czynsz najmu miesięcznie od dnia wynosi plus należny podatek VAT. Należne koszty energii elektrycznej, gazu, wody, kanalizacji, wywozu śmieci pokryje Najemca. Czynsz najmu Najemca będzie płacił miesięcznie na rachunek Wynajmującego w terminie do 7 dni od daty otrzymania faktury, nie później jak do 10–go danego miesiąca. Zgodnie z art. 481 Kodeksu Cywilnego Wynajmujący będzie naliczał odsetki ustalone za nieterminowe regulowanie należności wynikających z umowy. Najemca przekazuje Wynajmującemu zwrotną kaucję w wysokości 1 – miesięcznego czynszu, która zostanie rozliczona po zakończeniu okresu najmu.

190 189 § 4 Stawka czynszu będzie waloryzowana o wskaźnik GUS na koniec każdego roku kalendarzowego. § 5 Najemca nie może podnajmować, oraz oddawać w nieodpłatne użytkowanie przedmiotowego lokalu w całości lub części bez zgody Wynajmującego. § 6 Oprócz obowiązku uiszczenia czynszu, Najemca będzie ponosił opłaty za korzystanie z energii elektrycznej, gazu, wody oraz wywozu śmieci na podstawie faktur wystawionych przez Wynajmującego, w terminie 7 dni od daty wystawienia faktury.

191 190 § 7 Remonty kapitalne i bieżące występujące na zewnątrz budynku będą obciążać Wynajmującego. § 8 Wynajmujący nie ponosi żadnej odpowiedzialności za znajdujące się mienie w wynajmowanym lokalu stanowiące własność Najemcy, jak również za skutki nieprzestrzegania przepisów BHP. § 9 Umowa zostaje zawarta na czas Każdej ze stron przysługuje prawo rozwiązania Umowy z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

192 191 § 10 Wynajmującemu przysługuje w każdym czasie prawo rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku: zalegania z płatnością czynszu najmu przez okres 2- óch miesięcy używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem podnajmowania lokalu osobom trzecim bez zgody Wynajmującego dokonania istotnych zmian w strukturze lokalu bez zgody Wynajmującego zalegania z płatnością za media przez okres, co najmniej dwóch miesięcy

193 192 § 11 Przeprowadzenie przez Najemcę robót adaptacyjnych w lokalu stanowiącym przedmiot umowy wymaga zgłoszenia tego zamiaru Wynajmującemu przed rozpoczęciem prac. Wynajmujący może wyrazić zgodę na ich wykonanie w zakresie uzgodnień, które stanowić będą załącznik do niniejszej umowy oraz przy zachowaniu wymogów technicznych określonych odrębnymi uzgodnieniami. Najemca ma obowiązek powiadomić Wynajmującego o wykonaniu prac adaptacyjnych celem sprawdzenia przez służby Wynajmującego dochowania warunków określonych w ust. 1.

194 193 Roboty adaptacyjne, o których mowa w ust. 1, Najemca wykona na własny koszt bez obowiązku zwrotu tych kosztów przez Wynajmującego, w przypadku rozwiązania umowy w dowolnym terminie przez którąkolwiek ze stron. § 12 Utrzymanie czystości i porządku wewnątrz lokalu należy do Najemcy.

195 194 § 13 Najemcy przysługuje prawo umieszczenia reklamy dotyczącej prowadzonej działalności w zajmowanym lokalu – zmontowanej na elewacji ściany budynku o powierzchni do 3 m² bez odpłatności, po uprzednim pisemnym poinformowaniu Wynajmującego o wielkości i treści reklamy, oraz uzyskania zgody Wynajmującego jako właściciela budynku na jej montaż, a także: zamontowanie reklamy w miejscu wyznaczonym przez Wynajmującego zgłoszenie zamiaru instalowania reklamy do właściwego organu nadzoru budowlanego zgodnie z art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego lub uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku reklamy świetlnej zgodnie z art. 28 ust. 1 i 2 Prawa bud. (Dz.U. Nr 89/94 poz. 414)

196 195 § 14 W sprawach nieuregulowanych niniejszą Umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego. § 15 Zmiany treści umowy wymagają formy pisemnej, w formie aneksu pod rygorem nieważności. § 16 Spory mogące wyniknąć ze stosunku najmu objętego Umową poddaje się pod rozstrzygniecie właściwego dla miejsca prowadzenia działalności gospodarczej Wynajmującego Sądu. § 17 Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron. WYNAJMUJĄCY NAJEMCA

197 196 Klauzula Salwatoriańska 1. W razie, gdyby któreś z postanowień niniejszej umowy było lub miało być nieważne, ważność całej umowy w pozostałej części jest zachowana. 2. W takim wypadku strony umowy postanowienia nieważne zastąpią postanowieniami prawidłowymi. Dotyczy to również ewentualnych uzupełnień lub luk w umowie.

198 197 7 Zabójczych klauzul

199 198 1.Dotrzymanie kroku sąsiadom Najemca, życzy sobie prawa do zerwania umowy najmu w sytuacji, gdy jeden z głównych najemców zakończy działalność lub gdy spadnie % wynajmu powierzchni w centrum handlowym ( zazwyczaj pon %) Co robić?

200 199 Wprowadzić zapis w umowie: O konieczności udowodnienia spadku obrotów przez najemcę ponad 10 %. O ustaleniu rocznego okresu na dojście do pożądanego poziomu obrotów do czasu znalezienia nowego najemcy

201 200 2.Poziom obrotów Sprzedawcy detaliczni dążą do wynegocjowania prawa do zerwania umowy w przypadku nieosiągnięcia określonego poziomu obrotów. Co robić?

202 201 Negocjacje powinny dotyczyć dłuższych okresów czasu ( 3-4 lata) by obejmowały Więcej okresów przedświątecznych Ograniczyć prawo do rozwiązania umowy W okresie krótszym niż dni

203 202 3.Uprzywilejowanie Najemca wymaga najlepszej umowy ze wszystkich najemców. Co robić?

204 203 Nie Możliwość takiego zapisu istnieje tylko przy niektórych ogólnokrajowych sieciach detalicznych.

205 Wyłączność Najemca wymaga zapisu o zakazie konkurencji w nieruchomości Co robić?

206 205 Ostrożnie Uściślić zakres wyłączności ( Czy sklep z kosmetykami jest konkurencją dla fryzjera? ) Zaproponować wyłączność na czas określony np. pierwszy rok

207 206 5.Opcja odnowienia umowy Najemca wymaga prawa do odnowienia umowy po zakończeniu okresu najmu Co robić?

208 207 Sytuacja taka może być niewygodna dla zarządcy z różnych względów Wprowadzić zapis o bezkonfliktowym dotychczasowym najmie Wprowadzić zapis o konieczności powiadomienia co najmniej dni przed wygaśnięciem umowy

209 Audyt Najemca żąda przeprowadzenia audytu kosztów budynku Co robić?

210 209 Ustalić, że kwestionowane mogą być tylko koszty za ostatni określony okres Nie dopuścić by najemca wykorzystywał audyt do niepłacenia czynszu lub opóźniania płatności

211 Pierwszeństwo Najemca wymaga prawa do pierwszeństwa wynajmu zwalniającej się po sąsiedzku powierzchni Co robić?

212 211 Ograniczyć czas na udzielenie odpowiedzi o ewentualnym najmie do 2-5 dni, by nie stracić potencjalnego nowego najemcy

213 212 Obowiązki Wynajmującego

214 213 Wydanie rzeczy w stanie nadającym się do umówionego użytkowania. Wydanie rzeczy w terminie ustalonym w umowie lub niezwłocznie po wezwaniu. Wynajmującego obowiązują wszelkie naprawy, które nie mają charakteru drobnych napraw (chyba, że umowa stanowi inaczej), Wynajmujący zobowiązany jest nie przeszkadzać najemcy w korzystaniu rzeczy, Ochrona przed osobami trzecimi, np. : współwłaściciele, sąsiedzi, rodzina Wynajmującego. $

215 214 Obowiązki Najemcy

216 Odebranie rzeczy i płacenie ustalonego czynszu. 2.Dbanie o rzecz będącą przedmiotem najmu. 3.Używanie jej zgodnie z umową lub właściwością rzeczy oraz jej przeznaczenia. 4.Najemca ma obowiązek powiadomić wynajmującego o roszczeniach osób trzecich w stosunku do rzeczy np. o wydanie, korzystanie, przeniesienie własności nawet, jeżeli odda on rzecz w podnajem (tzn., że wynajmujący nie jest stroną umowy zawartej między najemcą a podnajemcą)

217 216 5.Regulowanie czynszu do 10-go dnia miesiąca, jeżeli strony nie umówią się inaczej. W razie zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia. 6.W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu czynszu oraz innych świadczeń dodatkowych, jednak nie dłużej niż za jeden rok, wynajmujący może skorzystać z prawa ustanowienia zastawu na rzeczach ruchomych najemcy znajdujących się w przedmiocie najmu.

218 217 7.Po wygaśnięciu umowy najemca jest zobowiązany do zwrotu rzeczy tzn. wydania jej wynajmującemu i umożliwienie mu objęcia rzeczy w posiadanie. 8.Wszelkie zmiany w lokalu, które zostały dokonane bez zgody wynajmującego, może on zatrzymać albo domagać się przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.

219 218

220 219 Dokumentacja techniczna Dokumentacja eksploatacyjna Dokumentacja księgowa Dokumentacja nieruchomości !

221 220 Dokumentacja techniczna Książka Obiektu Budowlanego Protokoły przeglądów Projekt budowlany Projekty instalacji Projekt monitoringu i systemu dostępu Książki nadzoru dźwigów ( UDT) Dokumenty gwarancyjne Instrukcje obsługi

222 221 Dokumentacja techniczna c.d. Instrukcja ppoż Instrukcja alarmowa Projekty adaptacji i modernizacji Audyty

223 222 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134) (Dz. U. Nr 120, poz. 1134)

224 223 Zgodnie z art , ustawy Prawa Budowlane właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

225 224 Można przyjąć że książki obiektu budowlanego należy prowadzić dla wszystkich obiektów budowlanych, dla których istnieje obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Obowiązek ten dotyczy również obiektów istniejących, niezależnie od daty wzniesienia, dla których dotychczas nie była prowadzona książka obiektu budowlanego.

226 225 Wymóg nie dotyczy właścicieli domów jednorodzinnych Nie dotyczy on również właścicieli lub zarządców dróg lub obiektów mostowych, ponieważ obowiązek prowadzenia książki drogi lub książki obiektu mostowego został nałożony na nich na podstawie przepisów o drogach publicznych.

227 226 Jak można ocenić czy dobrze jest prowadzona Książka obiektu przez Zarządcę. Kilka przykładowych elementów do sprawdzenia przy ocenie prowadzenia KOB. 1.Czy KOB posiada trwałe zabezpieczenie swojej stronicowej zawartość zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem o jej ustanowieniu i prowadzeniu ?

228 227 2.Czy jest data wydania – założenia i aktualny nr KOB /strona tytułowa KOB/ ? 3.Czy nazwa obiektu jest zgodna m.in. z ewidencją gruntów i budynków, ewidencją środków trwałych, aktem notarialnym, planem sytuacyjnym itp./strona tytułowa KOB/ ? 4.Czy jest wpisany aktualny właściciel (zarządca ) /strona tytułowa KOB/ ?

229 228 5.Czy jest protokół odbioru obiektu/strona tytułowa KOB/ ? 6.Czy jest pozwolenie na użytkowanie obiektu /strona tytułowa KOB/ ? 7.Czy pozwolenie na użytkowanie jest zgodne ze stanem aktualnym użytkowania ? 8.Czy jest wpisana osoba lub osoby upoważniona do dokonywania wpisów w KOB /Tablica nr 1 / ?

230 229 9.Czy osoba lub osoby wpisane jako upoważnione do wpisów KOB ten fakt potwierdziły swoim podpisem /Tablica nr 1/ ? 10.Czy w tabeli nr 2 są podane wszystkie wymagane informacje ? 11.Czy w tabeli nr 3 są podane wszystkie wymagane informacje ?

231 Czy części IV na stronie 6 podane zostały dostateczne dane techniczne charakteryzujące obiekt ? 13.Czy do książki jest dołączony plan sytuacyjny obiektu /część V / ? 14.Czy jest wykaz przeprowadzonych okresowych corocznych, obowiązkowych kontroli stanu technicznego obiektu /część VI tablica nr 4/ ?

232 Czy książka zawiera wykaz przeprowadzonych okresowych (pięcioletnich) kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu /część VII tablica nr 5 ? 16.Czy książka zawiera informacje – wykaz – opracowań technicznych, ekspertyz, badań, instrukcji dotyczących obiektu /część VIII.1 tablica nr 6 ?

233 Czy książka zawiera dane dotyczące w.w. opracowań technicznych /część VIII.2. tablica nr 7 ? 18.Czy książka zawiera wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie /część IX.1. tablica nr 8/ ?

234 Czy w książce jest informacja o stanie i zakresie posiadanej dokumentacji technicznej stanowiącej podstawę wykonania robót remontowych w obiekcie /część IX.2. tablica nr 9/ ? 20.Czy w książce jest wykaz protokołów awarii i ewentualnych innych zdarzeń losowych obiektu /.część X tablica nr 10/ ?

235 Czy książce jest informacja – wykaz – pozwoleń na zamianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części /część XI tablica nr 11/ ? Dobrze jest test, jak się prowadzi książkę obiektu zrobić samemu.

236 235 W publikacji z okazji X-cio lecia KOZ-y podano, że najwięcej skarg na Zarządców dotyczyło jakości prowadzenia książki Obiektu Budowlanego. Na sto badanych przypadków przez autora prezentacji nikt nie prowadził całkowicie prawidłowo KOB. 235

237 236 KOB powinna mieć format A-4 i być wykonana w sposób trwały, zapewniający przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowania obiektu. Strony powinny być ponumerowane oraz zabezpieczone w sposób chroniący przed ich usunięciem lub wymianą (np. przesznurowane). 236

238 237 W przypadku wypełnienia całej książki zakłada się jej kolejny tom, wpisując na stronie tytułowej numer kolejny tomu oraz datę założenia. Wpisy do książki powinny być dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu. Wpis do książki powinien zawierać dane identyfikujące dokument, będący przedmiotem wpisu, określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła oraz cechować się jednoznacznością i zwięzłością. Wpisy w książce powinny być wykonywane starannie, a przede wszystkim czytelnie. 237

239 238 Wpisów, dokonuje właściciel lub zarządca obiektu albo osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę. Sprostowania błędów we wpisach dokonuje się przez przekreślenie wyrazów pojedynczą linią oraz umieszczenie daty i podpisu osoby dokonującej zmiany. Błędnych wpisów nie wolno zamalowywać, wydrapywać lub zaklejać. 238

240 239 Książka obiektu budowlanego powinna być przechowywana przez właściciela, zarządcę lub użytkownika obiektu. Można również zlecić prowadzenie książki wyspecjalizowanej osobie trzeciej. 239

241 240 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO 1. Strona tytułowa książki obiektu Na stronie tytułowej należy zmieścić informacje dotyczące obiektu i dane właściciela lub zarządcy obiektu, numer i datę protokołu odbioru obiektu lub pozwolenia na użytkowanie 240 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLALANEGO Nr Wydana w dniu Obiekt budowlany Właściciel (zarządca) Protokół odbioru obiektu*/ z dnia Pozwolenie na użytkowanie */ z dnia Nr

242 241 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO 2. Spis treści książki obiektu Na stronie 1 KOB, znajduje się spis treści (zawartości) książki obiektu budowlanego, który ułatwia znalezienie odpowiednich wpisów i jest swoista przewodnikiem po jej zawartości. 241 Lp.WyszczególnienieStrona I. Osoba upoważniona do dokonania wpisu 2 II. Dane identyfikacyjne obiektu 3 III. Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu 4 i 5 IV. Dane techniczne charakteryzujące obiekt 6 V. Plan sytuacyjny obiektu 7 VI. Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu 8 do 21

243 242 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO242 VII. Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu 22 do 29 VIII.1. Wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu 30 do 32 VIII.2 Dane dotyczące opracowania technicznego 33 do 44 IX.1. Wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie 45 do 60 IX.2. Dane dotyczące dokumentacji technicznej 61 do 70 X. Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu 70 do 73 XI. Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu 74

244 243 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO Ad. I. Osoba upoważniona do dokonania wpisu Tablica nr Lp.Imię i nazwiskoPodpis Okres od do

245 244 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO W tablicy 1 należy wpisać informacje o osobie upoważnionej do dokonywania wpisów w książce. Należy wpisać imię \ i nazwisko osoby upoważnionej, a osoba upoważniona powinna złożyć swój podpis, wpisując datę, od której zobowiązuje się do dokonywania wpisów. Wpisy pozwalają na identyfikację osoby odpowiedzialnej za prawidłowość prowadzenia książki w danym okresie 244

246 245 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO Taką osobą może być: właściciel lub zarządca obiektu, inna osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę obiektu. Istnieje także możliwość równoczesnego upoważnienia do dokonywania wpisów większej ilości osób, a o liczbie osób decyduje właściciel obiektu. 245

247 246 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD. II. Dane identyfikacyjne obiektu Tablica nr Lp.Wyszczególnienie 1.Nazwa obiektu 2.Funkcja obiektu 3.Rok zakończenia budowy 4.Adres obiektu: kod miejscowość gmina ulica nr 5.Właściciel obiektu: Nazwa/nazwisko kod miejscowość gmina ulica nr numer. telefonu 5.1.Zmiana właściciela obiektu: Nazwa/nazwisko kod miejscowość gmina ulica nr numer. telefonu

248 247 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO c.d. tablicy nr Zarządca obiektu: Nazwa/nazwisko kod miejscowość gmina ulica nr numer. telefonu 6.1.Zmiana Zarządcy obiektu: Nazwa/nazwisko kod miejscowość gmina ulica nr numer. telefonu 7. Księga wieczysta nr: znajduje się w sądzie Numer ewidencyjny gruntów: Protokół odbioru obiektu z dnia nr Pozwolenie na użytkowanie obiektu z dnia nr wydane przez

249 248 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD. III. Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu Tablica nr Lp. Nazwa dołączonego dokumentu Ilość stronData dołączenia Podpis 1.Pozwolenie na budowę 2.Dokumentacja budowy 3.Dokumentacja powykonawcza 4.Protokół odbioru obiektu 5.Pozwolenie na użytkowanie obiektu 6.Instrukcje eksploatacyjne obiektu (jeśli znajdują się w posiadaniu właściciela obiektu 7.Protokóły okresowych kontroli stanu technicznego obiektu ( według wykazu w tablicy nr 4) 8.Protokóły okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu ( według wykazu w tablicy nr 5)

250 249 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO c.d. tablicy nr Opracowania techniczne dotyczące obiektu (według wykazu w tablicy nr 5) 10.Dokumentacja techniczna dotycząca remontów obiektu (według wykazu w tablicach nr 8 i 11) 11.Protokoły awarii i katastrof obiektu (według wykazu w tablicy nr 10) 12.Dokumentacja pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu (według wykazu w tablicy nr 11) Część III KOB jest od str. 4 do 5

251 250 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD. IV Dane techniczne charakteryzujące obiekt Na stronie 6 należy wpisać dane techniczne charakteryzujące obiekt. Przepisy nie określają, jakie dane powinny się znaleźć na tej stronie, jednak zasadne wydaje się umieszczenie informacji o : 1. technologii wykonania obiektu, 2. wysokości i liczbie kondygnacji obiektu, 3. odległości od obiektów sąsiadujących; 4. powierzchni: zabudowy, całkowitej, użytkowej itd., 5. kubaturze, 6. wysokości pomieszczeń i kondygnacji, 7. liczbie, rodzaju i przeznaczeniu pomieszczeń, 8. wyposażeniu w instalacje użytkowe: gazowe, elektryczne, centralnego ogrzewania, odgromowe, wentylacyjne, kominowe wodne, kanalizacyjne, informatyczne, itd., 250

252 251 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO 9. zapotrzebowaniu na energię elektryczną oraz cieplną, 10. audit energetyczny (jeśli wykonano to z datą sporządzenia), dziś może to też być świadectwo energetyczne, 11. Certyfikat energetyczny (jeśli wykonano to z datą sporządzenia), 12. zapotrzebowaniu na wodę, 13. Analizę oddziaływania na środowisko (jeśli wykonano to z datą sporządzenia), 14. wyposażeniu w urządzenia (np.. kotłownię wbudowaną, dźwig osobowy, itp.), 15. zakwalifikowaniu obiektu pod względem pożarowym, wybuchowym itp. Kwalifikacja obiektu pod względem pożarowym i wybuchowym powinna zawierać następujące dane : 1. parametry pożarowe występujących substancji palnych, 2. gęstość obciążenia ogniowego, 3. kategorię zagrożenia ludzi, 4. liczbę osób w poszczególnych pomieszczeniach i na każdej kondygnacji, 251

253 252 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO 5.ocenę zagrożenia wybuchem pomieszczeń oraz przestrzeni zewnętrznych; 6.podział obiektu na strefy pożarowe; 7. klasę odporności pożarowej budynku oraz klasę odporności ogniowej i stopień rozprzestrzeniania ognia elementów budowlanych; 8. warunki ewakuacji, 9. sposób zabezpieczenia przeciwpożarowego instalacji użytkowych, a w szczególności: wentylacyjnej, ogrzewczej, gazowej, elektroenergetycznej, odgromowej, 10. dobór urządzeń przeciwpożarowych w obiekcie, 11. wyposażenie w gaśnice i urządzenia ratownicze, 12. zaopatrzenie w wodę do zewnętrznego gaszenia pożaru, 13. drogi pożarowe. W przypadku obiektu zabytkowego należy na stronie 6 zamieścić także informację o wpisaniu obiektu do rejestru zabytków, z równoczesnym wskazaniem numeru, pod jakim został on zaewidencjonowany. 252

254 253 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD. V. Plan sytuacyjny obiektu Na stronie 7 książki obiektu należy zamieścić plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości, usytuowaniem miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci (np. kurka głównego instalacji gazowej, głównego zaworu wody itd.). Rysunek powinien zostać wykonany czytelnie, w sposób umożliwiający jednoznaczne jego odczytanie. Powinien również posiadać legendę, jeżeli zastosowano symbole graficzne. Rysunek nie musi być jednak wykonany zgodnie z zasadami rysunku technicznego. 253

255 254 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD. VI. Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu –(dokonywanych co najmniej raz w w roku: art. 62 ust.1 pkt.1 ustawy Prawo Budowlane) Tablica nr Lp.Data kontroli Nr protokołu kontroli Zakres robót remontowych określonych w protokole kontroli Data wykonania robót Część VI KOB jest od str. 8 do 21

256 255 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD.VII. WYKAZ PROTOKOŁÓW OKRESOWYCH KONTROLI STANU TECHNICZNEGO I PRZYDATNOŚCI DO UŻYTKOWANIA OBIEKTU (wykonanych co najmniej raz na 5 lat; art pkt. 2 ustawy Prawo Budowlane) Tablica nr Lp.Data kontroli Nr protokołu kontroli Zakres robót remontowych określonych w protokole kontroli Data wykonania robót Część VII KOB jest od str. 22 do 29

257 256 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD.VIII.1. WYKAZ OPRACOWAŃ TECHNICZNYCH DOTYCZĄCYCH OBIEKTU EKSPERTYZY, BADANIA TECHNICZNE OBIEKTU, OPINIE, ORZECZENIA TECHNICZNE, DOKUMENTACJA TECHNICZNA I INNE OPRACOWANIA DOTYCZĄCE OBIEKTU Tablica nr Lp.Nazwa opracowaniaDataPrzedmiot opracowania i sposób wykorzystania Data Wykonani a robót ZleceniaOdbioru Część VIII.1. KOB jest od str.30 do 32

258 257 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO Kilka informacji dotyczących wypełnia tablicy nr 6 i następnej nr 7. I tak: ekspertyzy oraz wynik badań technicznych, opinie techniczne powinny być rejestrowane w tablicach nr 6 i 7, w tablicy nr 6 należy wpisać dane o nazwie opracowania, czasie, w jakim została ona wykonana, przedmiocie opracowania i terminie wykonania zaleceń zawartych w opracowaniu, W tablicy nr 7, z numerem porządkowym zgodnym z numerem kolejnym wpisu do tablicy nr 6 należy wpisać informacje o przyczynach zalecenia, autorze opracowana, dacie opracowania oraz sposobie realizacji wniosków wynikających z opracowania. 257

259 258 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO do tablic nr 6 i 7 należy wpisywać także wszystkie opracowania techniczne, inwentaryzacje oraz dokumentacje techniczne wykonane w trakcie eksploatacji obiektu, a związane z jego przebudowami, lub zmianami sposobu użytkowania, w przypadku planowanej rozbiórki obiektu do tablic 6 i 7 należy wpisać dane o projekcie rozbiórki. Do tablic nr 6 i 7 należy wpisywać również wszystkie ekspertyzy, badania techniczne, opinie i orzeczenia techniczne wykonywane w trakcie eksploatacji obiektu na zlecenie właściciela, zarządcy lub organu nadzoru budowlanego. 258

260 259 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD.VIII. 2. DANE DOTYCZĄCE OPRACOWANIA TECHNICZNEGO (lp z tablicy nr 6 – oddzielnie dla opracowania ) Tablica nr ( rodzaj opracowania) Lp.WyszczególnienieOpis Powód zlecenia 2.Autor 3.Data opracowania 4.Sposób realizacji wniosków i zaleceń*/ */ Nie dotyczy dokumentacji technicznej Część VIII.2. KOB jest od str. 33 do 34

261 260 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD. IX.1. WYKAZ PROTOKOŁÓW ODBIORU ROBÓT REMONTOWYCH W OBIEKCIE Tablica nr Lp.Nr pozwolenia na budowę */ Podstawa realizacji robót **/ Zakres robótProtokół odbioru nr i data */ Jeśli jest wymagane **/ Podać lp. z tablicy nr 6 zawierająca dane dotyczące dokumentacji technicznej UWAGI: Część IX.1. KOB jest od str. 45 do 60

262 261 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD.IX.2. DANE DOTYCZĄCE DOKUMENTACJI TECHNICZNEJ (*) (lp z tablicy nr 8 )- oddzielnie dla każdej dokumentacji technicznej) Tablica nr (rodzaj opracowania technicznego) Lp.WyszczególnienieOpis Autor 2.Data odbioru opracowania 3.Zakres robót przewidzianych dokumentacją techniczną */ Informacje uzupełniające do kolumny 3 w tablicy nr 8 UWAGI: Część IX.2. KOB jest od str. 61 do 70

263 262 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO Prawo budowlane nakłada na właścicieli lub zarządców obiektów obowiązek rejestrowania wszystkich prac remontowych oraz modernizacyjnych, jakie miały miejsce w trakcie eksploatacji obiektu. Rejestracji podlegają wszystkie prace remontowe i modernizacyjne niezależnie od tego, czy wymagały one pozwolenia na budowę. Informacje o prowadzonych robotach należy zamieszczać w tablicy nr 8. Jeżeli realizacja robót remontowych wymaga opracowania dokumentacji technicznej, w tablicy 8 należy podać numer kolejny, pod którym w tablicy nr 9 zarejestrowano dane, dotyczące dokumentacji technicznej, stanowiącej podstawę do wykonania robót budowlanych. 262

264 263 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD.X. WYKAZ PROTOKOŁÓW AWARII I KATASTROF OBIEKTU (art. 78 ust. 1 ustawy) Tablica nr Lp. Data awarii lub katastrofy Data i nr protokołu Zakres uszkodzeń Przyczyny awarii lub katastrofy Data Usunięcia uszkodzenia UWAGI: Część X. KOB jest od str. 71 do 73

265 264 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO AD. XI. WYKAZ POZWOLEŃ NA ZMIANĘ SPOSOBU UŻYTKOWANIA OBIEKTU (art. 71 ustawy) Tablica nr Lp.Numer i dataZakres dokonanych zmian Sposób użytkowania pozwolenia na budowę*/ protokołu odbioru **/ pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania przed zmianą Po zmianie */ Jeśli jest wymagane; **/ Jeśli sporządzono protokół; UWAGI: Część XI. KOB jest na str. 74

266 265 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO Dla przypomnienia: Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia organu administracji budowlanej. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne oraz podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. 265

267 266 Dokumentacja eksploatacyjna Pozwolenie na użytkowanie Dokumenty właściciela ( firmy ) Dokumenty właściciela ( nieruchomości ) Umowy najmu Umowy z dostawcami mediów Wyciągi z KW Akty notarialne Umowy o zarządzanie

268 267 Dokumentacja eksploatacyjna c.d. Umowy z firmami wykonującymi remonty Protokoły odbioru Protokoły ZWM z uchwałami Protokoły z narad Polisy ubezpieczeniowe Inne

269 268 Dokumentacja księgowa Księgi handlowe Faktury sprzedaży Faktury zakupu Dokumenty kasowe Dokumenty bankowe Plany zarządzania Preliminarze budżetu

270 269 Dokumentacja księgowa c.d. Dokumenty US ( PIT, CIT, VAT ) Dokumenty ZUS Dokumenty GUS Sprawozdania Rozliczenia Inne

271 270 Umowa o zarządzanie

272 271 Czynności poprzedzające zawarcie umowy Decyzji o zawarciu umowy o zarządzanie nieruchomością nie powinno się podejmować zbyt pochopnie. Przed jej podjęciem zarządca powinien wykonać kilka czynności, które pozwolą mu zorientować się w faktycznych okolicznościach dotyczących nieruchomości:

273 272 oględziny nieruchomości ustalenie celów właściciela zapoznanie się z dokumentacją nieruchomości dokonanie analizy dotychczasowego sposobu zarządzania ocena własnych doświadczeń w zarządzaniu nieruchomościami przygotowanie własnej koncepcji zarządzania nieruchomością przygotowanie propozycji umowy o zarządzanie

274 273 Elementy umowy o zarządzanie 1.Określenie stron umowy 2 Dane Zleceniodawcy 3.Dane Zarządcy a. Nazwisko i imię, adres ( firma ) b. Numer licencji c. Oświadczenie o posiadaniu ubezpieczenia OC 4.Określenie zarządzanej nieruchomości a. Lokalizacja b. Opis c. Powierzchnie

275 Określenie zakresu czynności zarządzania 6. Określenie odpowiedzialności stron 7. Wynagrodzenie Zarządcy 8. Terminy a. Rozpoczęcia działań zarządcy b. Rozwiązania umowy c. Okresu wypowiedzenia 9. Sposób prowadzenia księgowości 10.Podpisy

276 275 Nieruchomość dla właściciela to: - Obiekt zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych - Miejsce prowadzenia działalności gospodarczej - Źródło uzyskiwania dochodów - Lokata środków finansowych - Sposób zabezpieczenia kredytu - Obiekt inwestowania

277 276 Zarząd pełny to przekazanie Zarządcy pełnego władztwa i możliwości podejmowania wszelkich decyzji związanych z nieruchomością z wyjątkiem: Zbycia Obciążenia Zamiany

278 277 Zarząd zwykły to: Załatwianie spraw związanych ze zwykłą eksploatacją Pobieranie czynszów Konserwacja Administrowanie Zawieranie umów z dostawcami mediów i usług Zawieranie umów związanych ze sposobem korzystania z nieruchomości przez innych współwłaścicieli

279 278 Zawieranie umów najmu przekracza zakres zarządu zwykłego i powinno być zapisane w umowie

280 279 W umowie o zarządzanie strony powinny określić ponadto: Formę rozliczenia Zakres przekazywania informacji Częstotliwość sprawozdań

281 280 Pełnomocnictwo Dodatkowy dokument, który określa: Osobę udzielającą pełnomocnictwo Pełnomocnika Identyfikuje nieruchomość Określa zakres spraw wykonywanych przez pełnomocnika w imieniu właściciela

282 281 Umowa o zarządzanie nieruchomością (wzór) Zawarta w dniu ………………………….., w …………………….., pomiędzy: Wspólnotą Mieszkaniową Nieruchomości …………………… położonej w ………………. przy ……………………., której nadany został Numer NIP: ………………..oraz numer Regon:………………….., reprezentowaną przez Zarząd Wspólnoty wybrany na podstawie uchwały nr……z dnia………….(w przypadku Zarządu powierzonego podać podstawę) w osobach: 1. ………………… 2. ………………… zwaną dalej Wspólnotą

283 282 a Firmą……………… z siedzibą w …………………., przy ul. ………………. wpisaną do Ewidencji Działalności Gospodarczej lub KRS pod numerem. …………… której nadany został numer NIP: ………………. oraz numer Regon: ………….., reprezentowaną przez: 1. …………………….. 2. …...……………… zwaną dalej Zarządcą o następującej treści :

284 283 § 1 PRZEDMIOT UMOWY § 1 1.Przedmiotem niniejszej Umowy jest określenie zasad, na jakich Zarządca świadczyć będzie na rzecz Wspólnoty kompleksowe usługi w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną budynku, o którym mowa w ust Ilekroć w Umowie niniejszej mówi się o nieruchomości, pod pojęciem tym Strony rozumieją budynek mieszkalny o łącznej powierzchni użytkowej …………… m 2, w którym znajduje się ………… lokali mieszkalnych, ……….. lokali użytkowych oraz garaż podziemny, stanowiących przedmiot odrębnego prawa własności służącego poszczególnym Właścicielom oraz nieruchomość wspólną stanowiącą współwłasność właścicieli lokali, wraz z działką gruntu będącą przedmiotem prawa użytkowania wieczystego o numerze ewidencyjnym ……… w obrębie ……………. o powierzchni ……… m2, zlokalizowany w ………….. przy ……………... Prawa Współwłaścicieli ujawnione są w księdze wieczystej nr KW ………….., urządzonej dla nieruchomości (księga główna) i prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla ……………, ………… Wydział Ksiąg Wieczystych.

285 284 § 1 3. Właściciele lokali (Właściciele), będący współwłaścicielami nieruchomości wspólnej reprezentowani są przy wykonywaniu zarządzania częścią wspólną budynku przez Zarząd Wspólnoty. 4. Przez nieruchomość wspólną Strony rozumieją grunt oraz wszystkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale. 5. Wykaz Właścicieli wraz z informacjami na temat wielkości ich lokali, udziału w nieruchomości wspólnej, bieżący stan rozliczeń kosztów zarządu nieruchomości wspólnej oraz świadczeń przynależnych do lokali oraz informacje dotyczące lokali użytkowych stanowi Załącznik nr 1 do Umowy.

286 285 § 1 § 2 OGÓLNE ZOBOWIĄZANIA STRON 1. Strony zawierają niniejszą Umowę i wykonywać będą jej postanowienia w dobrej wierze, zachowując przy tym standardy lojalności względem kontrahenta i należytej staranności, jakich należy oczekiwać od podmiotów działających profesjonalnie Strony zobowiązują się do zachowania poufnego charakteru postanowień niniejszej Umowy i podejmą wszelkie racjonalne i uzasadnione starania, aby zapobiec ich ujawnieniu osobom trzecim. Uchybienie powyższemu zobowiązaniu może skutkować powstaniem po Stronie odpowiedzialnej za takowe uchybienie obowiązku odszkodowawczego, do wysokości pełnego wymiaru kwotowego szkody poniesionej z tej przyczyny przez drugą Stronę.

287 286 § 1 3. Wspólnota oświadcza, że nie jest płatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). 4. Zarządca oświadcza, że jest płatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). 5. Strony ustalają, że w razie pozostawania przez którąkolwiek z nich w zwłoce, co do obowiązku uiszczenia jakichkolwiek należności pieniężnych obciążających daną Stronę z mocy niniejszej Umowy, Strona będąca wierzycielem, co do kwoty tej należności uprawniona będzie do naliczania odsetek w wymiarze ustawowym od kwoty zaległej należności, począwszy od dnia następującego bezpośrednio po dniu jej płatności. § 3 SZCZEGÓŁOWE ZOBOWIĄZANIA ZARZĄDCY Niniejszym, Wspólnota powierza Zarządcy, ten zaś podejmuje się świadczenia na rzecz Wspólnoty, za ustaloną poniżej odpłatnością, następujących usług polegających na sprawowaniu kompleksowego zarządzania nieruchomością wspólną i gospodarowania składnikami majątku na nieruchomość wspólną się składającymi lub z nią związanymi, z zachowaniem wszelkich kryteriów racjonalności, efektywności i ekonomiki podejmowanych w tym zakresie działań. Zakres zobowiązań Zarządcy, zaciągniętych w myśl postanowień niniejszej Umowy obejmuje – nie uchybiając postanowieniom ust. 1 – zarządzanie nieruchomością wspólną w imieniu i na rzecz Wspólnoty w szczególności:

288 287 § 1 a) realizację na koszt Wspólnoty w drodze procesowej lub pozaprocesowej roszczeń służących Wspólnocie przeciwko Właścicielom lokali stanowiących odrębną własność w zakresie, w jakim wiążą się one ze sposobem korzystania przez nich z nieruchomości wspólnej oraz jego instalacji i urządzeń, obowiązkiem zapłaty kosztów zarządzania oraz świadczeń przynależnych do lokalu, oraz szkodami poczynionymi w nieruchomości, jej instalacjach i urządzeniach. W tej mierze, o ile będzie o potrzebne, Zarządca występować będzie we właściwych terminach do Wspólnoty o udzielenie mu niezbędnych pełnomocnictw szczególnych, b) prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, rozliczeń z Właścicielami lokali z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, i świadczeń przynależnych do lokalu, stałe nadzorowanie dokonywanych z tego tytułu płatności pod kątem zupełności i terminowości, ściąganie płatności zaległych; c) prowadzenie rozliczeń oraz regulowanie ze środków Wspólnoty przekazanych mu do dyspozycji wszelkich należności dostawców mediów i służb miejskich obsługujących nieruchomość oraz poszczególne lokale w zakresie objętym uiszczanymi świadczeniami przynależnymi do lokalu. d) zapewnienie na koszt Wspólnoty, zgodnie z jej uchwałami w tym zakresie konserwacji, bieżących napraw i remontów nieruchomości wspólnej, wszelkich instalacji i urządzeń istniejących w nieruchomości w okresie obowiązywania niniejszej Umowy, w celu zachowania odpowiedniego standardu użytkowego nieruchomości oraz jej urządzeń i instalacji oraz zapewnienia ich funkcjonalności z punktu widzenia potrzeb Wspólnoty.

289 288 § 1 W tym zakresie Zarządca zobowiązany jest do stałego monitorowania stanu techniczno-użytkowego nieruchomości i w razie stwierdzenia takowej potrzeby, bezzwłocznego podjęcia określonych powyżej działań. e) nadz ó r nad wszelkimi usługami porządkowymi obejmującymi sprzątanie nieruchomości wsp ó lnej, nadz ó r nad utrzymywaniem jej w należytym porządku i czystości, zapewnienie na koszt Wsp ó lnoty wywozu odpad ó w stałych z nieruchomości oraz nadz ó r nad właściwym funkcjonowaniem instalacji znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości, f) podejmowanie na koszt Wsp ó lnoty wszelkich innych działań niezbędnych dla zapewnienia całkowitej funkcjonalności nieruchomości wsp ó lnej, jej instalacji i urządzeń oraz utrzymania ich w stanie zgodnym z przeznaczeniem i obowiązującymi przepisami, przy uwzględnieniu obowiązku zachowania ich odpowiedniego standardu użytkowego, g) zapewnienie na koszt Wsp ó lnoty ubezpieczenia budynku od zdarzeń losowych oraz od odpowiedzialności cywilnej. h) zlecanie na koszt Wsp ó lnoty wykonania prac mających na celu przeprowadzenie niezbędnych remont ó w na podstawie uchwał Wsp ó lnoty, konserwacji oraz napraw, nieruchomości wsp ó lnej, i) zapewnienie na koszt Wsp ó lnoty niezwłocznego usuwania powstałych awarii i ich skutk ó w w nieruchomości wsp ó lnej,

290 289 § 1 j) prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz organizacja na koszt Wspólnoty obowiązkowych przeglądów wynikających z Ustawy Prawo budowlane, k) przechowywania dokumentacji związanej z zarządzaniem nieruchomością wspólną, l) sporządzania rocznego sprawozdania rzeczowo – finansowego z realizacji planu gospodarczego zatwierdzonego prawomocną uchwałą właścicieli, w terminie ………. dni przed terminem zebrania właścicieli, m) dokumentowanie stosownymi dowodami księgowymi faktu poniesienia kosztów na nieruchomość wspólną, n) wykonywanie wszelkich czynności, związanych ze zwoływaniem i obsługą zebrań właścicieli lokali oraz powiadamianiem właścicieli lokali o treści uchwał poddanych przez Zarząd Wspólnoty pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów. o) udzielanie każdemu właścicielowi lokali, na każde jego życzenie, wyczerpujących informacji o sprawach, dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. p) wykonywanie innych czynności niezbędnych do prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, związanych z realizacją niniejszej umowy i mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu na podstawie udzielonego przez Zarząd Wspólnoty pełnomocnictwa.

291 290 § 1 3. Zarządca oświadcza niniejszym, iż nieruchomość wspólna jest mu znana, w tym wszelkie instalacje i urządzenia w niej istniejące oraz zasady techniczne ich funkcjonowania, obsługi i konserwacji. Wszelka niezbędna dokumentacja techniczna i projektowa znajdzie się w posiadaniu Zarządcy w dacie podpisania protokołu przejęcia nieruchomości. Zarządcy znane są szczegółowo postanowienia uchwał Wspólnoty, oraz umów wiążących Wspólnotę z dostawcami mediów i służbami miejskimi obsługującymi nieruchomość. Przekazanie nieruchomości wspólnej w zarządzanie dokonane zostanie protokołem zdawczo – odbiorczym, stanowiącym Załącznik do niniejszej Umowy. 4. Zarządca, wykonując swoje zobowiązania wynikające z niniejszej Umowy dołoży wszelkich starań w celu zachowania substancji nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. 5. Zarządca zobowiązany jest posługiwać się przy wykonywaniu swoich zobowiązań określonych niniejszą Umową, osobami posiadającymi stosowne kwalifikacje i spełniającymi wszelkie wymogi określone prawem, w szczególności przepisami art. 184 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, nr 115, poz. 741 z późn. zm.). Za działania i zaniechania osób, przy pomocy, których Zarządca wykonuje zobowiązania zaciągnięte w myśl postanowień niniejszej Umowy, zawsze odpowiada jak za działania i zaniechania własne.

292 Zarządca zobowiązany jest do terminowego regulowania za Wspólnotę, z jej środków znajdujących się na koncie bankowym, wszelkich opłat i innych należności związanych z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej oraz opłat wnoszonych przez Właścicieli za pośrednictwem wspólnoty. Zarządca zwolniony jest od tego obowiązku w przypadku braku środków finansowych na rachunku bankowym Wspólnoty. 7. Zarządca zobowiązany jest sprawować nadzór nad sposobem korzystania przez Właścicieli z nieruchomości wspólnej oraz jej urządzeń i instalacji w sposób zgodny z jej przeznaczeniem oraz uchwałami Wspólnoty (w tym regulaminu porządkowego). W razie stwierdzenia w tej mierze jakichkolwiek nieprawidłowości Zarządca bez zbędnej zwłoki podejmie wszelkie dostępne mu i adekwatne do zaistniałej sytuacji środki w celu usunięcia takowych nieprawidłowości oraz ich następstw – o ile to możliwe i wskazane - staraniem lub na koszt osób za nie odpowiedzialnych. W razie, gdy tak stanowią obowiązujące przepisy, Zarządca powiadomi o takich zdarzeniach właściwe władze i organy państwowe. 8. Zarządca rozliczeń finansowych dokonywać będzie poprzez rachunek bankowy Wspólnoty, do którego dysponowaniem zostanie upoważniony. Zakres upoważnienia obejmować będzie prawo do dysponowania środkami na cele zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności Zarządca uprawniony będzie do opłacania z tego rachunku wszelkich kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, w tym swego wynagrodzenia oraz opłat obciążających poszczególne lokale, które to opłaty regulowane są za pośrednictwem Wspólnoty.

293 Zarządca po zakończeniu roku kalendarzowego w terminie do dnia ………….., przekaże Wspólnocie wstępne rozliczenie finansowe roku ubiegłego oraz plan finansowy roku przyszłego, z których wynikać będą zobowiązania finansowe Właścicieli z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów remontów. Wspólnota niezwłocznie, nie później niż w terminie określonym w ustawie o własności lokali dokona oceny i zatwierdzenia przedstawionych jej dokumentów finansowych. Uprzednio Wspólnota może dokonać zbadania prawidłowości ich sporządzenia. 10.Zarządca zapewni stały dyżur w udostępnionym mu na ten cel pomieszczeniu, który pełniony będzie przez jego pracowników ………….. w tygodniu. § 4 SZCZEGÓŁOWE ZOBOWIĄZANIA WSPÓLNOTY 1.Z tytułu właściwego wykonywania przez Zarządcę postanowień niniejszej Umowy, Wspólnota zapłaci na rzecz Zarządcy wynagrodzenie składające się ze stałego wynagrodzenia miesięcznego w kwocie …………. PLN (słownie: …………… złotych ………….). 2.Kwoty powołane w ust. 1 nie obejmują stawki podatku od towarów i usług (VAT).

294 Kwoty brutto uwidocznione na fakturach przedstawianych w myśl postanowień ust. 2 przez Zarządcę Wspólnocie do zapłaty powiększone są o stawkę tego podatku obliczoną stosownie do przepisów prawnych obowiązujących w tej mierze w dacie wystawienia faktury. 4. W dacie podpisania niniejszej umowy usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi mają stawkę VAT zw. 5. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1 płatne będzie z dołu, w terminie ………. dni od daty złożenia przez Zarządcę Wspólnocie stosownej faktury. 6. Wszelkie płatności z tytułów, o których mowa w ust. 1 realizowane będą w drodze przelewu na rachunek Zarządcy wskazany w fakturze opiewającej na daną płatność. 7. Strony dopuszczają możliwość negocjowania zmian wynagrodzenia w razie zaistnienia po temu uzasadnionych przesłanek, np. istotnych zmian siły nabywczej pieniądza itp. 8. Niniejszym, Wspólnota ustanawia Zarządcę swoim pełnomocnikiem i upoważnia go do składania i odbierania od osób trzecich oświadczeń woli w zakresie przewidzianym niniejszą Umową. W razie konieczności udzielenia Zarządcy pełnomocnictwa szczególnego lub pełnomocnictwa w szczególnej formie do określonej czynności z zakresu przewidzianego niniejszą Umową, Wspólnota udzieli takowego pełnomocnictwa na wniosek Zarządcy.

295 Wspólnota zobowiązana jest do posiadania rachunku bankowego, który służyć będzie gromadzeniu środków finansowych pochodzących z wpłat Właścicieli lokali, tytułem kosztów zarządzania oraz świadczeń przynależnych do lokalu i regulowanych za pośrednictwem wspólnoty. Wspólnota upoważni Zarządcę do dysponowania środkami na rachunku na cele Wspólnoty. 10. Wspólnota zobowiązana jest do bieżącego informowania Zarządcy o wysokości kosztów zarządzania oraz świadczeń przynależnych do lokalu zależnych od podejmowanych przez nią uchwał. § 5 WYMIANA INFORMACJI ORAZ OSOBY UMOCOWANE DO REPREZENTOWANIA STRON W OKRESIE OBOWIĄZYWANIA UMOWY 1. Strony zastrzegają, iż wszelka korespondencja między nimi prowadzona, w tym wszelkie oświadczenia woli składane drugiej Stronie w związku z realizacją niniejszej Umowy, będzie miała formę pisemną. Stosowne pisma, opatrzone podpisami osób wskazanych w ust. 2 lub innych osób umocowanych do ich reprezentowania zgodnie z aktami prawa wewnętrznego Stron i ujawnionymi w prowadzonych dla nich rejestrach, składane będą na dziennik adresata za potwierdzeniem przyjęcia na kopii pisma. Nie ogranicza to możliwości akcesoryjnego korzystania w tym zakresie przez Strony z innych środków komunikacji (telefon, faks, , poczta). Za datę, w której oświadczenie woli złożone drugiej Stronie w przewidzianej powyżej formie wywiera skutki prawne przyjmuje się datę potwierdzenia przyjęcia na dziennik adresata pisma zawierającego takowe oświadczenie, chyba, że Strona, która składa oświadczenie zastrzegła późniejszy termin jego skuteczności i nie narusza to interesu adresata.

296 Jako osobę upoważnioną do reprezentowania Wsp ó lnoty wobec Zarządcy, Zarząd Wsp ó lnoty wskazuje niniejszym …………….. Jeżeli kontakt ze wskazaną osobą z jakichkolwiek przyczyn jest niemożliwy lub wiązałoby się to z nadmiernymi uciążliwościami, Zarządca może kontaktować się z każdym z członk ó w Zarządu Wsp ó lnoty. 3. Osobą wskazaną przez Zarządcę do wykonywania czynności zarządzania określonych niniejszą umową jest (imię i nazwisko) numer licencji zawodowej …………. Jeżeli kontakt ze wskazaną osobą z jakichkolwiek przyczyn jest niemożliwy lub wiązałoby się to z nadmiernymi uciążliwościami, przedstawiciele Wsp ó lnoty mogą kontaktować się z …………… 4. Zarządca oświadcza, że Pan/Pani (imię i nazwisko z ust.3) posiada obowiązkowe ubezpieczenie OC z tytułu wykonywania zawodu Zarządcy Nieruchomości.

297 296 § 6 OKRES OBOWIĄZYWANIA I USTANIE MOCY WIĄŻĄCEJ UMOWY 1. Niniejsza Umowa wchodzi w życie z dniem podpisania. 2. Niniejsza Umowa została zawarta na czas nieoznaczony i może być przez każdą ze Stron wypowiedziana w drodze stosownego oświadczenia woli złożonego drugiej Stronie na piśmie, z zachowaniem ………….-miesięcznego okresu wypowiedzenia. 3. Każda ze Stron może rozwiązać niniejszą Umowę, jeżeli druga Strona nie wywiązuje się właściwie ze zobowiązań ciążących na niej z mocy postanowień niniejszej Umowy, po uprzednim pisemnym wezwaniu drugiej Strony do zaprzestania naruszeń Umowy oraz usunięcia skutków naruszeń uprzednio zaistniałych i bezskutecznym upływie jednostronnie oznaczonego terminu ich usunięcia. Termin taki w żadnym przypadku nie będzie krótszy niż …………….dni. 4. Umowa niniejsza wygasa automatycznie i ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zniszczenia lub trwałego i istotnego uszkodzenia substancji nieruchomości, uniemożliwiając jej dalsze wykorzystywanie do dotychczasowych celów, jak również w przypadku postawienia Zarządcy w stan likwidacji lub ogłoszenia jego upadłości.

298 W okresie wypowiedzenia niniejszej Umowy Strony zakończą wzajemne rozliczenia wynikające z niniejszej Umowy lub ustalą w drodze pisemnego porozumienia ich saldo, terminy ostatecznego rozliczenia oraz sposoby zabezpieczenia B ich roszczeń. 6. Nie później niż z końcem okresu wypowiedzenia lub – w przypadkach, o których mowa w ust. 3 i 4 - w ciągu …………. dni od daty wygaśnięcia Umowy, Zarządca przekaże Wspólnocie całość znajdującej się w jego dyspozycji dokumentacji dotyczącej Nieruchomości Wspólnej, do której prowadzenia i przechowywania zobowiązany był w myśl postanowień niniejszej Umowy. Jednocześnie Zarządca złoży Wspólnocie szczegółowe sprawozdanie z zarządzania, zawierające wszelkie informacje niezbędne Właścicielowi dla dalszego, niezakłóconego sprawowania zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególności określające stan techniczny w dacie wygaśnięcia Umowy, podmioty zapewniające obsługę nieruchomości oraz dostawy mediów, w tym saldzie rozliczeń Właścicieli, a także saldo rozliczeń dokonanych przez Zarządcę na koncie bankowym Wspólnoty. Przekazanie zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnocie potwierdzone zostanie sporządzonym przez Strony protokołem zdawczo -odbiorczym.

299 298 § 7 ROZSTRZYGANIE SPORÓW Wszelkie spory, jakie powstać mogą pomiędzy Stronami na gruncie wykonywania i/lub interpretacji postanowień niniejszej Umowy, rozstrzygane będą w pierwszej kolejności przez sąd polubowny, powoływany przez Strony, stosownie do obowiązujących w tej mierze przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Wszelkie koszty takiego postępowania ponosi Strona ulegająca w procesie. § 8 POSTANOWIENIA KOŃCOWE 1. Niniejsza Umowa stanowi – obok przepisów prawa obowiązującego – wyłączne źródło wzajemnych praw i obowiązków Stron, w zakresie powierzonego Zarządcy zarządzania nieruchomością wspólną. 2. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej Umowy wymagają dla swej ważności każdorazowo zachowania formy podpisanego przez obie Strony aneksu. Powyższe nie dotyczy oznaczenia osób, o których mowa w § 5 ust. 2 i 3, których zmiana wymaga dla swej ważności złożenia drugiej Stronie jednostronnego oświadczenia woli w formie pisemnej.

300 Prawa wynikające dla Zarządcy z postanowień niniejszej Umowy nie podlegają przelewowi na rzecz osób trzecich bez uprzedniej zgody Wspólnoty wyrażonej na piśmie. 4. Niniejsza Umowa zachowuje moc wiążącą pomiędzy Stronami i ich następcami prawnymi. 5. Jeżeli którekolwiek z postanowień niniejszej Umowy okaże się lub stanie się nieważne, bezskuteczne lub w jakikolwiek inny sposób utraci moc wiążącą pomiędzy Stronami, okoliczność taka pozostawać będzie bez wpływu na byt prawny Umowy i moc wiążącą pozostałych jej postanowień. Tym niemniej, w każdym przypadku Strony podejmą bezzwłocznie negocjacje w dobrej wierze, w celu zastąpienia wadliwego zapisu Umowy nowym, pozbawionym wad zapisem o sensie i treści najbardziej jak to jest zbliżonym do tej, która objęta była zamiarem Stron przy formułowaniu pierwotnego, wadliwego brzmienia zapisu. Sformułowany przez Strony nowy zapis uważany będzie za wiążący i istniejący od chwili podpisania Umowy, zaś zapis wadliwy za niebyły. W przypadku wystąpienia niedających się uniknąć skutków konwersji danego zapisu w sferze wzajemnych zobowiązań Stron lub ich praw i obowiązków w stosunkach zewnętrznych, nowy zapis uwzględniać będzie ich wystąpienie i regulować zaistniałą sytuację w sposób czyniący zadość interesom obu Stron. Niniejsza Umowa zawiera 9 (dziewięć) stron. Niniejszą Umowę sporządzono i podpisano w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach – po jednym dla każdej ze Stron. Za Wspólnotę Mieszkaniową Za Zarządcę

301 300 PROTOKÓŁ PRZEKAZANIA – PRZEJĘCIA ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ (wzór) budynku przy ul Nr Dotychczasowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej (przekazujący

302 301 6 DZIEDZIN ODPOWIEDZIALNOŚCI ZARZĄDCY

303 ADMINISTRACYJNA –pobieranie czynszu, –ocenianie wielkości i sprzedaży najemców, –polityka ubezpieczeniowa –kierowanie ludźmi i szkolenia, –podatki, –pomoc właścicielowi w sprawach sądowych.

304 FINANSOWA –budżet (nowy), –budżet operacyjny, –akceptacja wydatków, –monitorowanie sytuacji finansowej.

305 OPERACYJNA –plan zarządzania, –raporty operacyjne, –przygotowanie i wprowadzanie procedur awaryjnych, –przygotowanie i wprowadzenie procedur zabezpieczenia technicznego, –ochrona nieruchomości, –koordynowanie i nadzorowanie najemców.

306 RELACJE Z NAJEMCAMI –komunikacja z najemcami, –zabezpieczenie potrzeb najemców.

307 NAJEM –ocena rynkowej wartości wysokości czynszu, –przygotowanie i prowadzenie programu, który identyfikuje potencjalnych najemców, –prowadzenie negocjacji, –koordynowanie najmu.

308 RELACJE Z MIEJSCOWĄ LUDNOŚCIĄ.

309 308 Podział nieruchomości biurowych

310 309 Jest rzeczą oczywistą, że każda klasyfikacja jest rzeczą umowną i zależy od przyjętych kryteriów. Ocena marketingowa powierzchni biurowych zależy od wyglądu zewnętrznego budynku, wystroju, wejścia, recepcji, stanu technicznego i estetycznego korytarza i toalet, jak również rozkładu lokali i wyposażenia sal konferencyjnych. Równie ważne są: HVAC (systemie grzewczo-klimatyzacyjny), windy, klatki schodowe, systemy bezpieczeństwa, oświetlenie i parkingi.

311 310 Budynki klasy A. Położone w centrum miasta, posiadają najwyższy standard wyposażenia, zasadą jest, że musza to być budynki nowo wybudowane. Wyjątkiem są obiekty zabytkowe poddane gruntownej renowacji. W standardzie wyposażenia powinny posiadać: system przeciwpożarowy( czujki dymowe itp.), system ochrony i alarmowy, klimatyzację oraz wentylację wraz z nawilżaniem powietrza ( HVAC ), oświetlenie odpowiednie do pracy przy komputerze sufity podwieszane panelowe lub gipsowo-kartonowe, podłogi dystansowe – pod nimi montowane są wszystkie instalacje, poza klimatyzacją, system telekomunikacyjny – dużą liczbę bezpośrednich linii, najlepiej światłowodów; automatyczną, cyfrową centralę telefoniczną, okablowanie telefoniczne i elektryczne oraz kanały przygotowane pod przewody komputerowe. Powierzchnia budowana jest w systemie otwartym, bez podziału na pomieszczenia, dzięki wykorzystaniu konstrukcji słupowej.

312 311 Budynki klasy B. W tym wypadku klasyfikacja jest dość trudna z uwagi na fakt, że do klasy należą bardzo zróżnicowane budynki. Zaliczamy do niej: nowe budynki położone poza ścisłym centrum, budynki stare ( do 10 lat ) po remoncie, także poza ścisłym centrum. W wypadku budynków nowych, zazwyczaj położonych przy głównych arteriach komunikacyjnych, ale z dala od centrum, charakterystyczne jest, że zazwyczaj ich wysokość nie przekracza pięciu kondygnacji. Jeśli natomiast chodzi o budynki powyżej 10 lat, przyporządkowanie ich do klasy B wynika z samych założeń konstrukcyjnych obiektu, mimo że prace adaptacyjne są często na tyle duże, że nie można na pierwszy rzut oka stwierdzić, czy jest to budynek nowy czy modernizowany.

313 312 Budynki klasy C. Do tej klasy zaliczamy stare obiekty powyżej 10 lat, położone tak w centrum, jak i poza nim. Są one przeznaczone do wynajmu w stanie istniejącym.

314 313 Budynki klasy D. Inne pozostałe stare obiekty powyżej 20 lat, położone tak w centrum, jak i poza nim. Są one przeznaczone do wynajmu w stanie istniejącym.

315 314 Najbardziej obiektywnym, choć niedoskonałym kryterium klasyfikacyjnym może być koszt budowy ( materiały i robocizna ) Obecnie w Polsce: W klasie A 1300 – 1500 USD/m² W klasie B 900 – 1100 USD/m² W klasie C 500 – 700 USD/m²

316 315 Podaż powierzchni biurowych Miastom²m² Warszawa Poznań Kraków Trójmiasto Górny Śląsk

317 316 Czynsze w biurowcach MiastoŚredni czynsz w Є/m²/miesięcznie Warszawa15-22 Wrocław12 Poznań12 Kraków15 Trójmiasto15 Górny Śląsk15 Łódź12 Szczecin10

318 317 Czynsze w biurowcach w Europie Moskwa Londyn Paryż Frankfurt Warszawa Genewa Luksemburg Berlin Sztokholm Budapeszt Tallin Amsterdam Helsinki Rzym Bruksela Wiedeń Kijów Madryt Ryga

319 318 Nieruchomości handlowe

320 319 Ewolucja nieruchomości handlowych Warsztat-sklep Targowisko Sklep branżowy Plemienny plac wymiany Ulica handlowa

321 320 Ewolucja nieruchomości handlowych Power center Drogeria 500 m² Regionalne centrum handlowe m² Centrum handlowe Box stores Category killers Spożywczy m² APP

322 321 Podział Nieruchomości Handlowych

323 322 Nieruchomości handlowe 1. Centrum handlowe - I generacji: duży supermarket + mała galeria handlowa - II generacji: większa galeria handlowa - III generacji: większa galeria handlowa + rozrywka

324 323 Nieruchomości handlowe 2. Supermarket- sklep samoobsługowy z salą sprzedaży m², występujący samodzielnie lub jako część większego kompleksu - standardowy ( Rema 2000, Albert ) - Dyskont ( Biedronka, Lidl, Plus, Leader Price ) - delikatesy

325 324 Nieruchomości handlowe 3. Hipermarket - sklep samoobsługowy z salą sprzedaży pow m², występujący samodzielnie lub jako część centrum handlowego ( Tesco, Geant, Carrefour )

326 325 Nieruchomości handlowe 4. Retail Park – rodzaj centrum handlowego z kilkoma dominującymi wielkopowierzchniowymi najemcami kluczowymi wraz z towarzyszącymi im mniejszymi najemcami (Węzeł Bielański we Wrocławiu, 3 Stawy w Katowicach, Janki pod Warszawą) m²

327 326 Nieruchomości handlowe 5.Factory Outlet – sklep lub zespół sklepów fabrycznych oferujących sprzedaż detaliczną po obniżonych cenach (Ursus Factory Outlet, Fashion House w Sosnowcu)

328 327 Nieruchomości handlowe 6. Sklep branżowy – wyspecjalizowany w określonej kategorii produktów ( Media Markt, OBI, Praktiker )

329 328 Nieruchomości handlowe 7. Dom handlowy – niewielkie centrum handlowe, najczęściej w centrum miasta bez wyodrębnionego parkingu.

330 329 Nieruchomości handlowe 8. Powierzchnie handlowe w biurowcach – najczęściej na parterze, przeznaczone głównie dla użytkowników budynku.

331 330 Nieruchomości handlowe 9. Główna ulica handlowa – np. Chmielna w Warszawie, Staromiejska w Katowicach, Długa w Gdańsku, Floriańska w Krakowie, Piotrkowska w Łodzi, Modrzejowska w Sosnowcu, Zwycięstwa w Gliwicach

332 331 Nieruchomości handlowe 10. Power center – kilku wielkopowierzchniowych najemców dominujących w swojej branży na rynku m² (wyposażenie mieszkań, ogrodnicze, sportowe ) w Polsce.....jeszcze niema…

333 332 Nieruchomości handlowe xx. Life style shopping centers – reminiscencja centrum małego miasteczka, sklepy z wysokiej jakości towarami, multikino, restauracji, kluby, kręgielnie, hotele itp.

334 333 Rynek Powierzchni handlowych

335 334 Centra handlowe Centrum handlowe MiastoPow ( m ² ) Liczba sklep RokGłówni najemcy ArkadiaWarszawa Carrefour, Leroy Merlin, Saturn, Zara, Empik, Tatuum, H&M, Molton, Vistula Centrum Bielany Wrocław /2004 Ikea, Tesco, OBI, Media Markt, Cubus, Orsay, Terranova, Deichmann, Ecco, Royal, Euro RTV AGD, Top Wert Wola ParkWarszawa Tatuum, Vistula, Wallis, Euro RTV AGD,Reserved, Monton, KappAhl Silesia City Centre Katowice Tesco, Multikino, Saturn, Smyk, Empik PromenadaWarszawa /2005 Alma,,Vistula,Zara, Smyk, Empik, Triumph, Timberland, Artmann Złote TarasyWarszawa ManufakturaŁódż

336 335 Centra handlowe c.d. Centrum handlowe MiastoPow ( m ² ) Liczba sklep RokGłówni najemcy Galeria Mokotów Warszawa Albert, Empik, Galeria Centrum, Marks&Spenser, Royal Collection Galeria Krakowska Kraków Rumia Multiport Trójmiasto Tesco, Reserved, Euro, Deichmann, Cubus, Tatuum, Sephora, Hugo Boss Pasaż Grunwaldzki Wrocław Galeria Kazimierz Kraków Reserved, Euro, Carry, Deichmann, Cubus, Tatuum, Sephora, Hugo Boss MarcelinPoznań Geant, Media Markt, Sephora, H&M, Reserved, Smyk, Carry, EmpikNew York, Solar Galeria Copernicus Toruń

337 336 Centra handlowe c.d. Centrum handlowe MiastoPow ( m ² ) Liczba sklepów RokGłówni najemcy Poznań Plaza Poznań Piotr&Paweł, Cinema City, Empik, H&M, Reserved, Zara, Esprit, Monnari, Solar, Cropp Town Galeria Dominika Wrocłąw Media Markt, Albert, C&A, Salamander, KappAhl, Cubus, Deichmann, Reserved 3 StawyKatowice Geant, Conforama, Media Markt, Go Sport, Sephora, Empik, Reserved ManhattanGdańsk H&M, Gino Rossi, SunSet Suits, Royal, Ravel, Big Star, Promod, Reserved Feshion House Gdańsk Feshion House Warszawa

338 337 Czynsze w centrach handlowych MiastoŚredni czynsz w Є/m²/miesięcznie Warszawa45-60 Wrocław30-40 Poznań30-40 Kraków30-40 Trójmiasto20-35 Górny Śląsk25-40 Łódź25-30 Szczecin20-30

339 338 Stopa zwrotu z inwestycji: 1.Powierzchnie magazynowe 2.Centra handlowe 3.Biurowce 4.Budynki przemysłowe 5.Budynki mieszkalne

340 339 Najwyższe stopy zwrotu z inwestycji w powierzchnie handlowe w Europie: Irlandia – 24 % Wlk. Brytania – 15 % Norwegia – 13 % Francja – 12 % Najniższe stopy zwrotu z inwestycji w powierzchnie handlowe w Europie: Niemcy – 3,1 % Szwecja – 3,7 % Szwajcaria – 7 % Dania – 8 %

341 340 Stopy zwrotu dla nowoczesnych powierzchni magazynowych w Europie: Dublin, Londyn, Amsterdam – 6-7 % Berlin, Sztokholm – 9 % W Polsce ok %

342 341 Struktura kosztów gospodarowania budynkiem amortyzacja31 % c.o.28 % zarządzanie20 % c.w.u.9 % woda3 % dźwig1 % śmieci2 % kanalizacja3 % inne3 %

343 342

344 343 Jeśli jest coś, czego nie potrafimy zrobić wydajniej, taniej i lepiej niż konkurenci, nie ma sensu, żebyśmy to robili i powinniśmy zatrudnić do wykonania tej pracy kogoś, kto zrobi to lepiej niż my. Henry Ford 1932 r.

345 344 Napoleon zlecał firmom prywatnym dostawy amunicji na pole bitwy i zabieranie rannych

346 345 Outsourcing ( Outside resourse using ) wykorzystywanie środków zewnętrznych

347 346 Formy outsourcingu -zlecenie funkcji -outsourcing usług -co-sourcing -udział w korzyściach

348 347 zlecenie funkcji Najprostszy rodzaj outsourcingu. Polega na zamówieniu w innej firmie nieskomplikowanych usług pomocniczych. Najczęściej są to działania krótkoterminowe, stosowane w nagłych, palących problemach

349 348 outsourcing usług Odpowiedzialne w stosunku do planowanych celów zaangażowanie wyspecjalizowanej firmy lub firm zewnętrznych, które dzięki swojej wiedzy, doświadczeniu i wąskiej specjalności zdejmują z nas odpowiedzialność za określony zakres obowiązków.

350 349 Co-sourcing Zawężona forma outsourcingu, polegającą na ściślejszej współpracy dostawcy usług i zmawiającego. Często wiąże się z przeniesieniem na stałe pracowników usługodawcy do zamawiającego.

351 350 udział w korzyściach Najwyższa forma zaangażowania dostawcy i odbiorcy. Bardzo mało popularna w zarządzaniu nieruchomościami.

352 351 Analiza przed skorzystaniem z outsourcingu -precyzyjne ustalenie zakresu usług -określenie kosztów prowadzenia działań wewnątrz firmy -zdefiniowanie korzyści z podpisania umowy z określonym partnerem -określenie niebezpieczeństw przy oddaniu niektórych funkcji na zewnątrz -określenie zasad zachowania bezpieczeństwa danych -określenie zasad związanych z gwarancją prawidłowego wykonania zleconych zadań -określenie zasad na jakich konieczna byłaby nasza interwencja

353 352 Błędy w pigułce -brak przemyślanej strategii zarządzania-zbyt szybka decyzja -brak precyzyjnie opisanego przedmiotu umowy, a zwłaszcza zakresu usług -brak precyzyjnie opisanego sposobu weryfikacji umowy -zbyt sztywne procedury zarządzania, brak szybkiej ścieżki reakcji w sytuacjach krytycznych -niejasne zasady wynagradzania -nieprecyzyjne zasady odpowiedzialności -brak planów awaryjnych i procedur zakończenia umowy ( zakończenie umowy wymaga czasu oraz spełnienia wielu zobowiązań, co z reguły jest pomijane w kontraktach )

354 353 Korzyści w pigułce -koncentracja na kluczowych zadaniach firmy -obniżenie kosztów wykonywanych zadań -poprawa wyników finansowych -elastyczne warunki świadczenia usług -możliwość przeniesienia zasobów wewnętrznych na inne cele -dostęp do wiedzy i doradztwa -profesjonalna obsługa, wyższa wydajność i jakość usług -redukcja kosztów infrastruktury -większa stabilność organizacyjna firmy

355 354 FM Profesjonalna obsługa Facility management

356 355 Facility management Aspekt techniczny FM Aspekt infrastrukturalny FM Aspekt ekonomiczny FM Utrzymanie budynku Zarządzanie otoczeniem Zarządzanie instalacjami Zarządzanie konstrukcją Ochrona Utrzymanie czystości Transport Poligrafia Telekomunikacja Internet Catering Obsługa Techniczna Zarządzanie powierzchnią Planowanie operacyjne Planowanie inwestycyjne Ubezpieczenia Rachunkowość Sprawozdawczość

357 356 Specjalistyczni konsultanci Dostawcy usług Facility manager Facility Manager Specjalistyczni konsultanci Dostawcy usług Zarządzanie strategiczne Zarządzanie operacyjne Zarządzanie taktyczne

358 357 Za Zarządzanie operacyjne odpowiada grupa zwana dostawcami usług, obejmująca firmy zajmujące się: -sprzątaniem -ubezpieczeniami -ochroną -umeblowaniem -cateringiem -budownictwem -innymi usługami pomocniczymi

359 358 Zarządzanie na poziomie taktycznym dotyczy specjalistycznych konsultantów, którzy są kompetentni w takich dziedzinach jak: -architektura -architektura krajobrazu - wyposażenie wnętrz - zarządzanie kosztami - project management - audyty środowiskowe - zarządzanie energią.

360 359 Za zarządzanie strategiczne, związane z decyzjami realizującymi długookresowe strategie właściciela, odpowiadają facility menedżerowie. Są oni odpowiedzialni za szczególne udogodnienia w jednej lub kilku organizacjach.

361 360 Wartość budynku Czas Zmiana wartości nieruchomości przy zwykłych działaniach zarządcy

362 361 Wartość budynku Czas Zmiana wartości nieruchomości przy działaniach zarządcy uwzględniających FM

363 temperatura 24 czas Koszty ogrzewania

364 temperatura 24 czas Ograniczenie kosztów ogrzewania

365 364 Ekranowanie obiektów od hałasu komunikacyjnego

366 dB 82 dB 86 dB Obiekt nieekranowany

367 dB 82 dB 86 dB O O O Ekranowanie pasem zieleni

368 dB 67 dB 86 dB Ekran terenowy

369 dB 49 dB 86 dB Ekran z innego obiektu Geant

370 369 Straty energii poprzez drzwi niezabezpieczone kurtyną powietrzną m Szerokość drzwi Strata(MW/rok)Wysokość drzwi

371 370 Koszty 1 rokczas Koszty zarządzania nieruchomością

372 371 Koszty 1 rokczas Koszty zarządzania nieruchomością

373 372 Benchmarketing jest to oparta na współpracy ocena usług i procesów, której celem jest naśladowanie najlepszej dostępnej praktyki.

374 373 Zadaniem benchmarketingu jest zidentyfikowanie bieżących procesów w celu porównania ich z najlepszymi wykonywanymi przez konkurencję oraz znalezienie luki między efektywnością własnej organizacji a efektywnością organizacji przyjętych za punkt odniesienia.

375 374 Wynik własnej firmy Wynik konkurenta Luka efektywności efektywność czas

376 375

377 376 Elementy struktury biznesplanu: -streszczenie kierownicze -opis i charakterystyka przedsięwzięcia -plan sprzedaży i marketingu -plan organizacyjny -plan finansowy -bilans -rachunek wyników -cash-flow, czyli rachunek przepływów finansowych -podsumowanie i ocena ryzyka przedsięwzięcia -załączniki

378 377 streszczenie kierownicze,chociaż znajduje się na początku, piszemy po opracowaniu całego biznesplanu, gdy mamy już założenia i prognozy dotyczące przedsięwzięcia i zawiera: -charakterystykę zespołu opracowującego i zamierzającego realizować biznesplan -krótki opis usługi (produktu) oraz korzyści, jakie przyniesie -najważniejsze informacje finansowe środki finansowe roczna wysokość kosztów roczna wysokość przychodów wynik finansowy zwrot z kapitału -korzyści dla właściciela -ryzyko zewnętrze i wewnętrzne i jego minimalizacja -czynniki sukcesu i sposób ich wykorzystania

379 378 opis i charakterystyka przedsięwzięcia winna zawierać: -dane firmy -wizję,misję oraz cele do osiągnięcia -charakterystykę branży i konkurencji -analizę SWOT

380 379 Wizja określa, jak nasz biznes będzie docelowo wyglądał. Wizja powinna określać idealny obraz naszego przedsięwzięcia przy założeniu, że wszystkie cele zostaną osiągnięta, a zadanie zrealizowane zgodnie z założeniami i w terminie.

381 380 Misja określa, jak nasz biznes będzie docelowo funkcjonował. Misja to strategia działania. Cele określają, co firma chce osiągnąć w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat. Cele zwykle są mierzalne np: - zwrot z inwestycji [ % ] - oczekiwany udział w rynku [ % ] - stopień zaspokojenia potrzeb najemców - stopień zaspokojenia potrzeb właściciela - spełnienie określonych założeń finansowych np. zmniejszenie kosztów za okres..... do kwoty..... osiągnięcie kolejnych etapów rozwoju

382 381 Analiza SWOT Strenghts Weaknesses Opportunities Threats

383 382 Analiza SWOT wewnętrznezewnętrzne mocnesłabeszansezagrożenia Zasoby rzeczowe Zasoby finansowe Kadra menedżerska Zasoby ludzkie Sposoby sprzedaży i promocji Efektywność finansów Czynniki polityczne Czynniki prawne Czynniki ekonomiczne, inflacja, oprocentowanie kredytów, Czynniki społeczne Rywalizacja na rynku Możliwość pojawienia się konkurencji Relacje z bankami

384 383 Plan sprzedaży i marketingu to transformacja prostych pomysłów w strategię. Tylko dzięki dobrze określonej strategii można osiągnąć zamierzone cele. Główne elementy planu marketingowego to; -oferowana usługa -analiza rynku rynek docelowy wielkość rynku trendy rynkowe konkurencja prognozowana wielkość sprzedaży i udział w rynku -strategia marketingowa co zrobić kiedy w jaki sposób kto

385 384 Plan organizacyjny -określić wymogi formalno-prawne -określić wymogi kadrowe -zakres kompetencji i kwalifikacje kadry

386 385 Plan finansowy -Bilans – czym dysponujemy: gotówka, kredyty -rachunek wyników – jakie zyski wygenerujemy -cash-flow – jakimi środkami dysponujemy w każdej chwili realizacji planu Płynność finansowa określa czy w dowolnym momencie możemy wygenerować dodatni przepływ gotówki, czyli czy dysponujemy zasobami finansowymi w takiej wysokości, by sfinansować nimi bieżące potrzeby.

387 386 Wskaźniki: Płynności finansowej – bieżącej i szybkiej Rotacji należności Rotacji zobowiązań Rotacji zapasów Rentowności brutto Rentowności aktywów Rentowności kapitału własnego Zadłużenia – kapitału własnego oraz obsługi kredytu Wewnętrzna stopa zwrotu

388 387 biznesplan Streszczenie kierownicze Podsumowanie i ocena ryzyka przedsięwzięcia SWOT Plan finansowy- Prognoza finansowa Harmonogram działań Plan organizacyjny I zarządzania Opis I charakterystyka przedsięwzięcia Plan sprzedaży I marketingu

389 388 Katowice

390 389

391 390 Altus

392 391

393 392 Stalexport

394 393 tvp

395 394 tvp

396 395 cbs

397 396

398 397 opolska

399 398 spodek

400 399 Drapacz chmur

401 400 Altus125 m29 pięter2003 Wojewódzki105 m20 pięter1975 Stalexport97 m21/19 pięter1982 DOKP95 m17 pięter1972 Tvp90 m12 pięter RMF84 m16 pięter CBS68 m13 pięter

402 401 Drapacz chmur60 m14 pięter1932 Superjednostka61 m16 pięter1970 Millenium30 m8 pięter2000

403 402 DZIĘKUJĘ ZA WYSŁUCHANIE WYKŁADU Bogdan Kukuła

404 403 Życzę wszystkim zdobycia licencji Zarządcy nieruchomości

405 404 Dziękuję za uwagę Zapraszam do przewietrzenia płuc a innych do regeneracji sił do dalszej pracy

406 405 KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO405 DZIĘKUJĘ UPRZEJMIE ZA PAŃSTWA UWAGĘ

407 406


Pobierz ppt "1 ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMI I INWESTYCYJNYMI."

Podobne prezentacje


Reklamy Google