PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ.

Prezentacja na temat: "PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ."— Zapis prezentacji:

1 PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

2 Lokalizacja obiektu: działka 320/1 i 321/1 km 52 obręb Dąbrowa Górnicza ul. Targowa 12 Autor planu : Tadeusz Owsiak Katowice, Wrzesień 2013r

3 SPIS TREŚCI I. WSTĘP 1. Cele opracowania planu a oczekiwania właściciela II. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości oraz dane właściciela Lokalizacja ogólna – przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Lokalizacja szczegółowa Charakterystyka nieruchomości(dane techniczne i funkcjonalne) 4.1 Konstrukcja obiektu budowlanego Dokumentacja dotycząca nieruchomości 6. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości Opis i stan techniczny budynków i budowli 7.1  Określenie stanu technicznego budynku 7.2  Obliczenie zużycia technicznego

4 8. Określenie potrzeb remontowych
8.1 Wykonane inwestycje i remonty 8.2 Określenie zakresu prac konserwacyjno-remontowych 9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością 10.Podsumowanie i wnioski III. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 1. Określenie zasięgu rynku 2. Klienci – ich potrzeby i preferencje 3. Konkurencyjne nieruchomości 4. Analiza porównywalnych nieruchomości 5. Podsumowanie i wnioski IV. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA 1. Analiza finansowa 2007 i I półrocza 2008r 2. Finansowanie remontów i modernizacji 3. Oszacowanie wartości nieruchomości 3.1  Wyliczenie stopy dyskonta 4.   Możliwości zwiększenia wpływów oraz zmniejszenia kosztów

5 ANALIZA STRATEGICZNA Analiza SWOT Określenie wariantów postępowania VI. OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA 1. Ustalenie stopy dyskonta 2.   Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów 3.    Analiza porównawcza składników 4.    Rekomendacje VII. PLAN REALIZACJI REKOMENDOWANEGO WARIANTU 1.    Zalecany sposób działania VIII. PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE

6 I. CEL OPRACOWANIA PLANU A OCZEKIWANIA WŁAŚCICIELA Podstawowym celem opracowania niniejszego planu jest dokonanie wielopłaszczyznowej oceny nieruchomości z punktu widzenia stanu technicznego położonych na niej obiektów i wynikających z niego potrzeb remontowych, oraz ekonomicznego, aby móc sformułować wariant postępowania, który winien realizować również oczekiwania właściciela. Poszczególne części planu powinny umożliwić zarządcy uzyskanie dokładnej wiedzy o nieruchomości oraz poznać jej stan i wartość, aby w efekcie końcowym móc zdefiniować podstawowe warianty, które po rozważeniu będą podstawą wyboru ostatecznego, będącego przedmiotem planu zarządzania.

7 Bezpośrednią przyczyną podjęcia decyzji o potrzebie sporządzenia planu zarządzania obiektem jest nieodpowiedni stan techniczny lokali, z których obecni najemcy mają zamiar zrezygnować. Zastrzeżenia budzi również estetyka obiektu. Opuszczenie znacznej powierzchni handlowo-usługowej może spowodować, że przedmiotowa nieruchomość zacznie przynosić straty. Obecny stan techniczny opuszczanych lokali nie pozwala na zaoferowanie ich przyszłym najemcom. Właściciel chce zdiagnozować stan istniejący oraz sprecyzować najlepszy z możliwych sposobów zarządzania nieruchomością zabudowaną budynkiem handlowo - usługowym. Dlatego w planie przedstawiono 2 warianty postępowania: .

8 WARIANT I - wykonanie wyłącznie prac remontowo – konserwacyjnych zmierzających do poprawienia stanu technicznego obiektu. Nie dokonuje się żadnych zmian. Zamierzonym celem jest przywrócenie takiego standardu technicznego, który odpowiada aktualnym przepisom budowlanym. Spółka rezygnuje z dywidendy, aby całość zysków pozostawić w firmie i przeznaczyć je na remont budynku. WARIANT II - wykonanie prac remontowych i modernizacyjnych, których wykonanie poza przywróceniem odpowiedniego stanu technicznego budynku przyczyni się do znacznego podwyższenie standardu lokali oraz doprowadzi do powiększenia wartości nieruchomości. Koszty robót remontowych i modernizacyjnych właściciel pokryje częściowo z bieżących dochodów z nieruchomości i zaciągniętego kredytu inwestycyjnego.

9 Złożone propozycje pozwolą na spełnienie oczekiwań właściciela oraz doprowadzą do wzrostu wartości nieruchomości i dochodów z niej uzyskiwanych, nie naruszając przy tym zasad prawidłowej gospodarki ekonomicznej.

10 II.  PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI.
1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela. Dla nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Górniczej Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr Księga wieczysta nie posiada wpisów w dziale III i IV. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości obejmującej działki gruntu o numerach geodezyjnych 320/2 i 321/1 km 52 obręb Dąbrowa Górnicza o łącznej powierzchni ok m2, zabudowanej budynkiem usługowo – handlowym o powierzchni użytkowej 852,50 m2 wraz z parkingiem, jest Przedsiębiorstwo Produkcyjno Usługowo Handlowe „ TOP” Sp. z o.o. z siedzibą w Dąbrowie Górniczej przy ul. Topka 1/2, NIP: , Regon: KRS nr

11 Sąd Rejonowy Wydz. VIII Gospodarczo - Rejestrowy w Katowicach w dniu 6
Sąd Rejonowy Wydz. VIII Gospodarczo - Rejestrowy w Katowicach w dniu wpisał do rejestru handlowego jako Prezesa Zarządu Spółki – p. Jerzego Topa. Zarząd Spółki jest jednoosobowy i działa poprzez Prezesa Zarządu Spółki. Na podstawie wpisu do rejestru handlowego oraz umowy spółki, Przedsiębiorstwo Usługowo-Handlowe „TOP” Spółka .z o.o. prowadzi działalność, której przedmiotem jest: .   budowanie oraz wynajmowanie powierzchni użytkowych .   przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów .   sprawowanie na podstawie umów zlecenia zarządu i administrowanie budynkami .  pełnienie usług zastępstwa inwestycyjnego, budowanie obiektów budowlanych .   przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów, . prowadzenie działalności handlowej w zakresie materiałów budowlanych oraz art. wyposażenia wnętrz.

12 Całość dochodów Spółki przeznaczona będzie na cele związane z utrzymaniem zasobów Spółki oraz budowę lub kupno obiektów przeznaczonych na wynajem. Działalnością Przedsiębiorstwa kieruje Zarząd, który w swoim postępowaniu realizuje wytyczne określone przez Radę Nadzorczą oraz regulamin. Zarząd Spółki reprezentuje ją na zewnątrz, a w szczególności : .  zatrudnia pracowników, ustala ich wynagrodzenie oraz ocenia ich pracę, . zawiera w imieniu Spółki umowy dotyczące jej majątku, praw i obowiązków, .   ustanawia prokurę i udziela pełnomocnictw, . opracowuje krótkoterminowe i długoterminowe plany działalności Spółki i przedstawia je Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia.

13 Zarząd zobowiązany jest do informowania Rady Nadzorczej, składania jej półrocznych raportów o stanie finansów Przedsiębiorstwa i uzyskiwania jej uprzedniej zgody na : .   nabycie i zbycie majątku Spółki, .   zaciąganie pożyczek i udzielanie poręczeń o określonej wartości, . kupno i sprzedaż nieruchomości Spółki, .   ustanawianie prokurentów i pełnomocników. Zarząd jest również upoważniony do podejmowania decyzji po uprzednim uzyskaniu opinii Rady Nadzorczej w sprawach dotyczących: .  występowania o kredyt , . podpisywania umów z podmiotami gospodarczymi lub osobami fizycznymi , . występowania o środki finansowe na przygotowanie terenu pod przyszłe inwestycje.

14 Prezes Zarządu Przedsiębiorstwa upoważniony jest do składania oświadczeń woli i podpisywania umów w imieniu Spółki, w tym umowy zarządzania. Prowadzi on także bieżące sprawy Spółki. Zarządcą przedmiotowej nieruchomości jest Pan Andrzej Nowak zamieszkały w Dąbrowie Górniczej przy ul. Topka 3/4 posiadający licencję zarządcy nieruchomości nr Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy określa umowa o zarządzanie, która wraz z planem zarządzania stanowi jeden zintegrowany dokument.

15 2. Lokalizacja ogólna – przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Nieruchomość położona jest w śródmieściu Dąbrowy Górniczej. Od południa przylega do ogólnodostępnego parkingu, od północy graniczy z ul. Targową, od strony wschodniej ograniczają go tereny zieleni parkowej, a od strony zachodniej ul. Kościuszki. W pobliżu znajduje się węzeł komunikacji autobusowo – tramwajowej. Plan zagospodarowania przestrzennego dla obrębu Dąbrowa Górnicza, karta mapy nr 52, uchwalony został Uchwałą Rady Miasta Dąbrowy Górniczej Nr LV/599/2005 z dnia r. i ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Katowickiego nr 78, poz.522 z dnia r. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod handel i usługi wielofunkcyjne.

16 Obecny sposób wykorzystania nieruchomości, zabudowanej obiektem o funkcji handlowo – usługowej, jest zgodny z ustaleniami ww. przepisów miejscowych. Oznaczenia geodezyjne nieruchomości: 1)     Obręb Dąbrowa Górnicza 2)     numer działki - działka budowlana nr 320/2 i 321/1 karta mapy 52 przy ul. Targowa 12 3)     powierzchnia 0,2472 ha, 4)     rodzaje użytków – tereny budowlane B Budynek jest obiektem zlokalizowanym na skrzyżowaniu dwóch głównych ulic w śródmieściu Dąbrowy Górniczej.

17 3.      Lokalizacja szczegółowa.
Obiekt handlowo- usługowy jest zlokalizowany na działkach 320/2 o powierzchni 855,80 m2 oraz 321/1 o powierzchni 1616,5 m2 wzdłuż ul. Targowej. Działka posiada pełne uzbrojenie techniczne. Budynek usytuowany jest wzdłuż ulicy. Nieruchomość złożona z obu działek o łącznej powierzchni ok m2 ma kształt nieregularnego czworokąta. Strefy wejściowe dla klientów są zlokalizowane od strony północnej i południowej. Bezpośrednio przy pawilonie mieszczą się miejsca parkingowe z dojazdem od ul. Kościuszki, przylegające do istniejącego parkingu.

18 Ulica Targowa łączy centrum Dąbrowy Górniczej z jednej strony z dzielnicą Reden, z drugiej ciągnie się aż do Będzina. W odległości kilkunastu metrów znajdują się przystanki autobusowe i tramwajowe umożliwiające dojazd do innych miast aglomeracji śląskiej. W pobliżu pawilonu brak jest budynków handlowo-usługowych tej samej branży. Większa ich liczba znajduje się dopiero w odległości ok. 800 – 1000 m, w pobliżu Centrum Handlowego „Pogoria” oraz w odległości ok m, po drugiej stronie ul. Kościuszki. .

19 4. Charakterystyka nieruchomości
(dane techniczne i funkcjonalne) Przedmiotowa nieruchomość funkcjonuje samodzielnie. Budynek przeznaczony w chwili obecnej na wynajem powierzchni handlowych i usługowych został wybudowany w latach 70-tych ubiegłego wieku i nie posiada szczególnych walorów architektonicznych. Budynek trzykondygnacyjny (jedna kondygnacja podziemna i 2 nadziemne), w kształcie prostokąta o wymiarach ,0 x 15,0 m, dach dwuspadowy. Wejście z poziomu terenu poprzez dwa wiatrołapy. Wejście do piwnic trzema niezależnymi klatkami schodowymi. Na piętro prowadzi jedna klatka schodowa. .

20 4. Charakterystyka nieruchomości-dane techniczne i funkcjonalne
4.Charakterystyka nieruchomości-dane techniczne i funkcjonalne. Przedmiotowa nieruchomość funkcjonuje samodzielnie. Budynek przeznaczony jest na wynajem powierzchni handlowych i usługowych, ale wynajmowane są również pomieszczenia piwnic. Pomieszczenia piwnic mają wysokość 3,2 m i mogą być wykorzystane jako pomieszczenia magazynowe (przede wszystkim dla najemców lokali handlowych). Plac przy obiekcie jest przystosowany do pełnienia funkcji parkingowych. Budynek trzykondygnacyjny (jedna kondygnacja podziemna i 2 nadziemne), w kształcie prostokąta o wymiarach 34,0 x 15,0 m. Wejście z poziomu terenu przez dwa wiatrołapy. Wejście do piwnic trzema niezależnymi klatkami schodowymi. Na piętro prowadzi jedna klatka schodowa. Przedmiotowy budynek nie posiada windy. Obiekt ze względu na układ pomieszczeń i stosunkowo dużą powierzchnię przeznaczoną na komunikację jest mało funkcjonalny. Poza tym nie jest dostosowany dla osób niepełnosprawnych.

21 Pomieszczenia piwnic mają wysokość 3,2 m i mogą być wykorzystane jako pomieszczenia magazynowe (przede wszystkim dla najemców lokali handlowych). Plac przy obiekcie jest przystosowany do pełnienia funkcji parkingowych. Przedmiotowy budynek nie posiada windy. Obiekt ze względu na układ pomieszczeń i stosunkowo dużą powierzchnię przeznaczoną na komunikację jest mało funkcjonalny. Poza tym nie jest dostosowany dla osób niepełnosprawnych.

22 Powierzchnia zabudowy budynku - 510 m2
Powierzchnia całkowita m2 Powierzchnia użytkowa lokali : podstawowa i pomocnicza m2 Kubatura: m3 Wysokość budynku 8,50 – 9,0 m Wysokość kondygnacji: 3,20 podziemna, 3,50 m nadziemna Liczba lokali - 30 Liczba kondygnacji: 3 w tym 1 podziemna i 2 nadziemne Budynek posiada 2 wejścia główne od ul. Targowej i od ul. Kościuszki. Budynek został wybudowany z materiałów dopuszczonych do stosowania w budownictwie, o odpowiedniej jakości.

23 4.1 Konstrukcja obiektu budowlanego
Stopy fundamentowe i ławy – żelbetowe monolityczne Słupy i belki – żelbetowe monolityczne Stropy – żelbetowe, monolityczne wykonane w postaci płyty na ruszcie belkowym Schody klatki schodowej oraz zejścia do piwnic: płytowe, żelbetowe, monolityczne Ściany wewnętrzne – z cegły pełnej i dziurawki otynkowane obustronnie Ściany piwnic: żelbetowe, monolityczne Przewody kominowe – murowane z cegły pełnej Ściany zewnętrzne osłonowe: z bloczków PGS o grubości 24 cm, otynkowane obustronnie, na elewacji - tynk akrylowy Stropodach : wentylowany z płyt korytkowych ułożonych na ściankach ażurowych Pokrycie : 2 x papa asfaltowa na lepiku, na podłożu wyrównanym zaprawą cementową

24 Stolarka okienna : z profili aluminiowych szklonych szybami zespolonymi
Stolarka drzwiowa: drzwi zewnętrzne metalowe, wewnętrzne drewniane Rynny i rury spustowe – blacha stalowa ocynkowana Obróbki blacharskie – blacha stalowa ocynkowana Posadzki - wylewki cementowe, lastrico, wykładziny PCW, Tynki wewnętrzne - cementowo wapienne kat. III. Malowanie - w WC i łazience - lamperie olejne; na klatce schodowej - lamperie olejne do wysokości 1,6 m; piwnice - farby klejowe, ściany wewnętrzne nadziemia - farba emulsyjna jasny beż, Ślusarka : balustrady metalowe w kolorze ciemny brąz, Zadaszenia: w kolorze ciemny brąz,

25 Przedmiotowy budynek jest wyposażony w instalację :
wodociągową kanalizacyjną centralnego ogrzewania elektryczną teletechniczną odgromową, sieć teletechniczną przewody wentylacji grawitacyjnej przyłącza mediów

26 inne składniki nieruchomości :
Parking zniszczony w 30 % Dojazdy Przyłącze sieci cieplnej – z rur preizolowanych Dn 32 –11mb -   Przyłącze wodociągowe – z rur PE Ø32 – 28,0 mb Przyłącze kanalizacyjne – z rur PCV Ø 200 odprowadzające ścieki do kanalizacji sanitarnej Ø 300 w ul. Sobieskiego 31m   Przyłącze energetyczne – 22 mb Przyłącze teletechniczne – 18,0 mb

27 5.    Dokumentacja dotycząca nieruchomości
Dokumentacja dotycząca przedmiotowej nieruchomości jest przechowywana w siedzibie Spółki i składa się z: Dokumentacji techniczno-budowlanej: .książki obiektu budowlanego - 2 tomy wraz z wszelkimi protokołami przeprowadzonych okresowych kontroli obiektu. .zatwierdzonego projektu architektoniczno - budowlanego, .zatwierdzonego planu zagospodarowania, .projektu konstrukcji, .projektów branżowych, tj. .instalacji wodno kanalizacyjnej, .instalacji co, .instalacji elektrycznej. .sieci teletechnicznej

28 Dokumentacji eksploatacyjnej:
.  protokołu przekazania nieruchomości z sierpnia 1997r, .  pozwolenia na użytkowanie . umów z najemcami .  odpisu z KW . aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości z lipca 1997r . Umowy o zarządzanie Dokumentacji księgowej: . umowy o założenie rachunku bankowego, .  wyciągów z konta bankowego .   polisy ubezpieczeniowej .   bieżących faktur i rachunków stanowiących koszt utrzymania nieruchomości Dokumentacja dotycząca przedmiotowej nieruchomości jest przechowywana w siedzibie Spółki. Całość dokumentacji znajduje się w dyspozycji zarządcy.

29 6. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości
Budynek zgodnie ze swoim przeznaczeniem pełni funkcję handlowo-usługową. Budynek handlowo – usługowy obejmuje : powierzchnię magazynową : 329,99 m2 powierzchnię handlową: 401,52 m2 powierzchnię usługową: 214,28 m2 powierzchnię użytkową pomocniczą - 77,28 m2 powierzchnię ruchu – 326,69 m2 powierzchnię techniczną - 65,08 m2

30 Powierzchnia przeznaczona pod wynajem wynosi 945,79m2
Powierzchnia przeznaczona pod wynajem wynosi 945,79m2. W chwili obecnej właściciel wynajmuje lokale: magazynowe o łącznej powierzchni 243,62 m2 handlowe o łącznej powierzchni 369,20 m2 usługowe o łącznej powierzchni 179,34 m2 o łącznej powierzchni 792,16 m2. pustostany stanowią więc 16% powierzchni do wynajęcia. Na placu przy obiekcie znajduje się 28 stanowisk parkingowych. Miejsca parkingowe mogą być wykorzystywane przez najemców i klientów. Najemcy oraz klienci mają swobodny dostęp do toalet, za wyjątkiem pomieszczeń piwnicy. Standard tych pomieszczeń jest niski. Przedmiotowa nieruchomość nie jest w pełni wykorzystana.

31 Tabela nr. 3. Opis pomieszczeń piwnic:
1. Pomieszczenie magazynowe o pow. 35,36 m2 niski standard - wynajęte 2. Pomieszczenie magazynowe o pow. 70,32 m2niski standard – wynajęte 3. Pomieszczenie magazynowe o pow. 20,86 m2niski standard – pustostan 4. Pomieszczenie magazynowe o pow. 35,25 m2niski standard – pustostan 5. Pomieszczenie magazynowe o pow. 69,28 m2niski standard – wynajęte 6. Pomieszczenie magazynowe o pow. 30,26 m2niski standard – pustostan 7. Pomieszczenie magazynowe o pow. 34,36 m2niski standard – wynajęty 8. Pomieszczenie magazynowe o pow. 34,30 m2niski standard – wynajęte ·        powierzchnia magazynowa – 329,99 m2 ·        powierzchnia ruchu(komunikacja) 82,23 m2 ·        powierzchnia techniczna: 65,08 m2

32 Tabela nr.4. Opis pomieszczeń parteru:
1. Lokal handlowy o pow. 121,27 m niski standard – wynajęty 2. Lokal usługowy (prasa) o pow. 8,52 m niski standard – wynajęty 3. Lokal handlowy o pow. ok. 32,32 m niski standard – pustostan 4. Lokal usługowy (kantor) o pow. 6,59 m niski standard – pustostan 5. Lokal handlowy o pow. 55,93 m niski standard – wynajęty 6. Lokal handlowy o pow. 55,45 m niski standard – wynajęty 7. Lokal usługowy(dorab. kluczy) o pow. 6,07 m2 niski standard – wynajęty 8. Lokal usługowy o pow. 32,05 m niski standard – wynajęty ·        powierzchnia użytkowa - 346,84 m2, w tym : pomieszczenia handlowe – 264,97 m2 pomieszczenia usługowe – 53,23 m2 powierzchnia pomocnicza (sanitariaty) 28,64 m2 sanitariatów;         powierzchnia ruchu (komunikacja) – 142,82 m2

33 Tabela nr.5 Opis pomieszczeń I piętra:
1. 1 lokal handlowy o pow m2 niski standard – wynajęty 2. 1 lokal usługowy o pow.18,18 m2 niski standard – pustostan 3. 1 lokal usługowy o pow.17,44 m niski standard – wynajęty 4. 1 lokal usługowy o pow.18,97 m niski standard – wynajęty 5. 1 lokal usługowy o pow.15,35 m niski standard – wynajęty 6. 1 lokal usługowy o pow. 7,22 m niski standard - wynajęty 7. 1 lokal handlowy o pow. 24,26 m2 niski standard – wynajęty 8. 1 lokal usługowy o pow. 15,50 m niski standard – wynajęty 9. 1 lokal handlowy o pow. 36,71 m niski standard – wynajęty 10.1 lokal usługowy o pow m2 niski standard – wynajęty 11.1 lokal usługowy o pow. 15,52 m2 niski standard – wynajęty 12.1 lokal usługowy o pow. 13,54 m niski standard – wynajęty 13.1 lokal usługowy o pow. 10,90 m niski standard – wynajęty 14.1 lokal usługowy o pow. 10,17 m niski standard - pustostan

34 Powierzchnia użytkowa wynosi 346,24 m2 w tym:
·          pomieszczenia handlowe – 136,55 m2 ·          pomieszczenia usługowe – 161,05 m2 ·        powierzchnia pomocnicza (sanitariaty) 48,64 m2 ·        powierzchnia ruchu (komunikacja) – 101,64 m2 Pomieszczenia nr. 6 i 8 na parterze oraz 3, 4 i 5 na piętrze określone powyżej jako przeznaczone do opuszczenia zajmowane są przez dwóch najemców którzy korzystali z tych części budynku od dnia oddania go do użytku. Lokale będą przekazywane wynajmującemu sukcesywnie od miesiąca października do końca roku. Pomieszczenia te były niewłaściwie użytkowane przez najemców, którzy nie dokonywali niezbędnych prac remontowo-konserwacyjnych. Dlatego zaoferowanie tych pomieszczeń nowym najemcom bez przeprowadzenia remontu byłoby nieopłacalne.

35 Stopień zniszczenia w % Ocena stanu technicznego
7.      Opis i stan techniczny budynków i budowli 7.1 Określenie stanu technicznego budynku Tabela 1. Stan techniczny elementów budynku: Nazwa elementu Stopień zniszczenia w % Ocena stanu technicznego Fundamenty 10 dobry(Sz do 15%) Słupy i belki 12 dobry Stropy i schody Ściany wewnętrzne Ściany piwnic ściany osłonowe Stropodach i pokrycie 50 zły (ponad 50%)

36 Stopień zniszczenia w % Ocena stanu technicznego
Nazwa elementu Stopień zniszczenia w % Ocena stanu technicznego Tynki wewnętrzne i malowanie 70 zły Elewacja, roboty zewnętrzne 75 Stolarka okienna 60 Stolarka drzwiowa i ślusarka 30 zadowalający(16-30%) Odwodnienie i obróbki blacharskie 90 Podłoża i posadzki 40 mierny(31 – 50%) Instalacja wodociągowa 45 mierny Instalacja kanalizacyjna 50 Instalacja elektryczna i ochronna 22 zadowalający Instalacja centralnego ogrzewania 5 dobry sieć teletechniczna

37 7.2 Obliczenie zużycia technicznego Sz = Σ Ai x Szi : 100
gdzie: Ai - udział % danego elementu w koszcie budowy Szi - zniszczenie % danego elementu Nazwa elementu Ai w % Sz w % Ai x Sz w % Fundamenty 8 10 0,80 Słupy i belki 11 12 1,32 Stropy i schody 1,00 Ściany wewnętrzne 6 0,72 Ściany piwnic 5 0,50 ściany osłonowe 0,60 Stropodach i pokrycie 90 5,40

38 Nazwa elementu Ai w % Sz w % Ai x Sz w % Tynki wewnętrzne i malowanie 4 70 2,80 Elewacja, roboty zewnętrzne 5 75 3,75 Stolarka okienna 6 4,20 Stolarka drzwiowa i ślusarka 8 30 2,40 Odwodnienie i obróbki blacharskie 1 90 0,90 Podłoża i posadzki 40 3,20 Instalacja wodociągowa 2 45 Instalacja kanalizacyjna 3 50 1,50 Instalacja elektryczna i ochronna 22 1,10 Instalacja centralnego ogrzewania 0,25 sieć teletechniczna 0,10 Razem 100 31,44

39 Przyjęto zużycie techniczne w wysokości 31%

40 8.      Określenie potrzeb remontowych
8.1 Wykonane inwestycje i remonty Obiekt handlowo- usługowy został wybudowany w 1978 r. Okres jego użytkowania wynosi 30 lat. Przewidywany okres użytkowania wynosi 100 lat. Przedmiotowy obiekt był remontowany w latach Wykonano wtedy następujące roboty remontowe: - remont stolarki okiennej i drzwiowej - remont niektórych pomieszczeń, - naprawa pokrycia dachu - remont obróbek blacharskich - remont odwodnienia budynku - remont instalacji odgromowej - malowanie części pomieszczeń - wykonanie instalacji centralnego ogrzewania - wykonanie instalacji teletechnicznej

41 Stan techniczny budynku, mimo dosyć długiej eksploatacji, jest dobry
Stan techniczny budynku, mimo dosyć długiej eksploatacji, jest dobry. Zgodnie z informacjami zamieszczonymi wyżej, w latach przeprowadzono częściowe prace remontowe i modernizacyjne, co powoduje, że stan techniczny elementów konstrukcyjnych obiektu jest dobry. Jednak remontowane w 2007r pokrycie dachowe uległo uszkodzeniu i jest nieszczelne. Skorodowały rynny i rury spustowe, oraz obróbki blacharskie wykonane z blachy stalowej ocynkowanej. Uszkodzone zostały tynki wewnętrzne i zewnętrzne. W niektórych pomieszczeniach tynk odpada dużymi płatami, co wymaga częściowego zbicia starego tynku, oczyszczenia podłoża i ponownego otynkowania. Na elewacji zewnętrznej również tynk odpada dużymi płatami.

42 Ślusarka okienna jest uszkodzona w granicach 60 % ogólnej liczby otworów okiennych i wymaga wymiany poszczególnych elementów lub wykonania nowej stolarki okiennej. Wymiany wymagają również stalowe drzwi zewnętrzne. Ponieważ taki stan może doprowadzić do uszkodzenia bądź zniszczenia elementów konstrukcyjnych obiektu, właściciel ma do wyboru albo przeprowadzenie remontu obiektu, albo jego modernizację polegającą na wymianie okien i drzwi zewnętrznych, wymianie pokrycia dachu, odwodnienia połaci dachowej oraz obróbek blacharskich ociepleniu budynku. Najbardziej paląca jest sprawa remontu pomieszczeń, które zostaną opuszczone przez najemców wskazanych powyżej w punkcie 7.

43 8.2 Określenie zakresu prac konserwacyjnych i remontowych
W 2013r zorganizowano przetarg na wykonanie niezbędnych prac remontowych i wyłoniono wykonawcę robót. Roboty te zostaną wykonane zgodnie z przedstawionym harmonogramem przedstawionym w tabeli nr. 7

44 Tabela nr.7 Harmonogram robót remontowych
Podstawa wyceny Zakres robót Wartość prac Termin realizacji Koszt nr.1 Remont pomieszczeń 64.594,00 zł I – II 2014 Remont okien i drzwi i instalacji wewnętrznych 23.227,00 zł Koszt nr.2 Wymiana pokrycia dachu wraz z naprawą kominów, obróbek dachu i odwodnienia 86.978,00 zł III - IV2014 Remont elewacji zewnętrznej 25.359,00 zł III – IV 2014 ŁĄCZNIE: ,00 zł

45 10.    Podsumowanie i wnioski.
Opisywana nieruchomość położona jest w centralnej części miasta, o stosunkowo łatwym dostępie. Stan techniczny obiektu handlowo-usługowego jest zadowalający – jego zużycie techniczne wynosi 31%. Do plusów przedmiotowej nieruchomości należy zaliczyć uregulowane stosunki terenowo-prawne oraz posiadanie przez właściciela kompletnej dokumentacji technicznej. Nieruchomość posiada atrakcyjne położenie w centrum miasta, pełną infrastrukturę techniczną, możliwość dodatkowej zabudowy, łatwy dostęp do szlaków komunikacyjnych. Nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. Do minusów należy nie najlepsza estetyka obiektu, konieczność wykonania niezbędnych prac remontowych, oraz to, że właściciel jest zmuszony podjąć decyzję, co do wykorzystania znacznej powierzchni przeznaczonej do wynajmu, która w najbliższym czasie będzie niewykorzystana

46 III. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.
1.      Określenie zasięgu rynku. Dąbrowa Górnicza, to miasto położone w południowej Polsce, na wschodnim krańcu Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego (GOP), w Zagłębiu Dąbrowskim, w województwie śląskim, nad rzekami Czarną Przemszą i Białą Przemszą. Największe powierzchniowo miasto województwa (9. w kraju) i największy ośrodek przemysłowy Zagłębia Dąbrowskiego. Należy do Górnośląskiego Związku Metropolitalnego i znajduje się w liczącej ok. 2,5 mln mieszkańców konurbacji śląsko-dąbrowskiej. Dąbrowa Górnicza leży na Wyżynie Śląsko-Krakowskiej, w makroregionie Wyżyna Śląska i mezoregionach Wyżyna Katowicka i Garb Tarnogórski. Miasto graniczy z powiatem będzińskim (Będzin, Gmina Psary, Gmina Mierzęcice, Siewierz, Sławków), powiatem zawierciańskim (Gmina Łazy), powiatem olkuskim w województwie małopolskim (Gmina Klucze, gmina Bolesław) oraz z Sosnowcem.

47 W 1996 roku, rozporządzeniem Rady Ministrów, utworzona została Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna (KSSE). W jej skład weszły między innymi tereny Dąbrowy Górniczej oraz sąsiadującego z nią Sosnowca tworząc Podstrefę Sosnowiecko-Dąbrowską. Jej cechą charakterystyczną jest rozproszenie terytorialne obszarów przeznaczonych pod inwestycje oraz ich położenie w pobliżu restrukturyzowanych przedsiębiorstw. Strefa przyciąga inwestorów z różnych dziedzin przemysłu ceniących sobie bardzo dobre warunki prowadzenia działalności gospodarczej, jak również brak problemów ze znalezieniem wykształconych i wykwalifikowanych pracowników. Przez terytorium miasta przebiegają: droga ekspresowa S1, E75, droga krajowa 86, droga krajowa 94, droga wojewódzka 790, droga wojewódzka 796, droga wojewódzka 910. Trwają prace projektowe nad przedłużeniem do Dąbrowy Górniczej Drogowej Trasy Średnicowej, która z Katowic biegłaby przez Mysłowice, Sosnowiec, Będzin, i Dąbrowę Górniczą.

48 Bardzo rozwinięta jest sieć kolejowa o jednej z największych gęstości w kraju. Dąbrowa Górnicza należy do KZKGOP, który organizuje komunikację autobusową i tramwajową. Na terenie miasta istnieje kilkadziesiąt linii autobusowych i 5 tramwajowych. W odległości ok. 11 km od granicy miasta i ok. 18 km od centrum, znajduje się Międzynarodowy Port Lotniczy „Katowice” w Pyrzowicach, do którego dogodny i szybki dojazd zapewnia droga ekspresowa S1 E75. Na rozwój Dąbrowy Górniczej wpływ będą miały przede wszystkim następujące czynniki: -  położenie na obszarze najbardziej chłonnego rynku konsumpcyjnego i inwestycyjnego w Europie Środkowej, - wysoko rozwinięta sieć instytucji finansowych, oraz zagrożenia: -  ciągle niedogodny wewnętrzny układ komunikacyjno – transportowy, -  niewystarczająca współpraca z pozostałymi gminami aglomeracji,

49 Wszystkie powyższe atuty, a także działania władz lokalnych, zmierzające do eliminacji negatywnych czynników są realną podstawą do tego, aby Dąbrowa Górnicza stała się prężnym ośrodkiem gospodarczym, społecznym i kulturalnym.

50 2.    Klienci – ich potrzeby i preferencje.
Dla prawidłowego rozwoju nieruchomości priorytetowe znaczenie ma trafne określenie potrzeb pożądanego klienta i odpowiednie działania w celu ich spełnienia. Potencjał, który jest do dyspozycji właściciela opisywanego obiektu, w tym zwłaszcza bardzo dobry dostęp do sieci największego w kraju operatora telekomunikacyjnego, pozwala na sformułowanie konieczności szukania klientów: -przede wszystkim podmiotów z branży informatycznej i telekomunikacyjnej, -przedsiębiorców z pozostałych branż, z tzw. „średniej półki” ceniących sobie taki standard, w którym zapewnione będzie: estetyczny wystrój i czystość zarówno lokali, jak i części wspólnych obiektu, łatwy dostęp do środków komunikacji (telefon, poczta elektroniczna, Internet), bezpieczeństwo, dostęp do dodatkowych usług takich jak: usługi gastronomiczne, miejsce na strzeżonym parkingu.

51 Z roku na rok wzrasta zainteresowanie powierzchniami nie tylko ulokowanymi w odpowiednim punkcie spełniającym warunki dobrego dojazdu i położenia, ale także o odpowiednim standardzie.

52 3.      Konkurencyjne nieruchomości.
Strefa ul. Targowej w której położona jest opisywana nieruchomość, posiada charakter handlowo – usługowy. W rejonie tym znajduje się niewiele budynków przeznaczonych na wynajem. Natomiast biorąc pod uwagę szerszy zakres terytorialny, obejmujący całą centralną część miasta, to można tutaj znaleźć dosyć pokaźną liczbę obiektów o tożsamej funkcji i celu. W pobliżu budynku handlowo-usługowego, w promieniu takie obiekty nie występują. Większa ich liczba znajduje się dopiero w odległości ok. 800 – 1000 m, w pobliżu Centrum Handlowego „Pogoria” oraz w odległości ok m, po drugiej stronie ul. Kościuszki

53 Wszystkie takie obiekty w swojej ofercie zapewniają dostawę podstawowych mediów (elektryczność, ogrzewanie, woda), większość – estetyczny wystrój wnętrz, ochronę lub monitorowanie, w szerszym lub węższym zakresie dostępność linii telefonicznych, a tylko niektóre – dobre rozwiązania teleinformatyczne i stały dostęp do Internetu, dostępność do dodatkowych usług. Wspólnym mianownikiem obiektów położonych w ścisłym centrum są kłopoty z możliwością swobodnego zaparkowania pojazdów. Tylko nieliczne – tak jak obiekt przedmiotowy mogą sobie pozwolić na możliwość udostępnienia większej ilości miejsc parkingowych. Na tle konkurencyjnych nieruchomości, analizowanemu obiektowi można wystawić raczej niską notę.

54 Budynek leży w odległości kilkunastu metrów od głównego węzła komunikacyjnego Dogodne rozmieszczenie parkingów jest kolejnym atutem. Klienci oprócz oferowanych miejsc parkingowych przy obiekcie mogą parkować również na parkingu ogólnodostępnym zlokalizowanym obok pawilonu. Rozpatrywany obszar cechuje się bardzo dobrymi połączeniami autobusowymi i tramwajowymi z innymi miastami aglomeracji śląskiej.

55 4.    Analiza porównywalnych nieruchomości
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w centrum miasta gdzie ceny najmu są najwyższe. W celu nakreślenia pełnego obrazu możliwości finansowych opisywanego obiektu należy przeprowadzić analizę w 2 obszarach: a) lokali i powierzchni magazynowych o niskim standardzie b)lokali i powierzchni magazynowych o wysokim standardzie Analiza lokali handlowo-usługowych o niskim standardzie Do analizy wybrano: -obiekt 1 – budynek w Dąbrowie G. przy ul. Granicznej -obiekt 2– budynek w Dąbrowie G. przy ul. Królowej Jadwigi -obiekt 3 – budynek w Dąbrowie G. przy ul. Sobieskiego

56 Tabela nr.8 Stawki czynszów lokali handlowo-usługowych
Wyszczególnienie obiekt porównywany Obiekt A Obiekt B Obiekt C Data badania X 2013 Standard niski Powierzchnia 6 – 120 m2 6-45 m2 9-100 m2 8-350 m2 Przeznaczenie lokal Stan techniczny dobry zły Uzbrojenie pełne Dojazd Stawka czynszu 20,00 zł 35,00 zł 10,00 zł 15,00 zł

57 Można przyjąć, na podstawie powyższej analizy,
średni czynsz w wysokości 20,00 zł.

58 Analiza pomieszczeń magazynowych o niskim standardzie
Do analizy wybrano: - obiekt A – budynek w Dąbrowie G. przy ul. Roździeńskiego, -   obiekt B – budynek w Dąbrowie G. przy ul. Średniej, -  obiekt C – budynek w Dąbrowie G. przy ul. Sobieskiego.

59 Tabela nr.9 Stawki czynszów lokali magazynowych
Wyszczególnienie obiekt porównywany Obiekt A Obiekt B Obiekt C Data badania X 2013 Standard niski Powierzchnia 35 – 70 m2 10-60 m2 m2 m2 Przeznaczenie magazyn Stan techniczny dobry zły Uzbrojenie pełne Dojazd Stawka czynszu 5,00 zł 4,50 zł 3,00 zł 6,00 zł

60 Do dalszych analiz przyjęto średnią stawkę czynszową w wysokości

61 Istnieje duża szansa na uzyskanie wyższych stawek za wynajem lokali i powierzchni magazynowych w przypadku przeprowadzenia remontu bądź modernizacji obiektu.

62 5.      Podsumowanie i wnioski.
Dążenie do stworzenia prężnego ośrodka gospodarczego, społecznego i kulturalnego to dobra prognoza dla lokalnego rynku nieruchomości i większe szanse na powodzenie planowanych inwestycji. Należy podjąć przedsięwzięcia zmierzające do zachowania dominującej roli analizowanej nieruchomości w tym rejonie miasta poprzez: a)     podniesienie standardu wynajmowanych pomieszczeń b)     właściwy dobór najemców, c)      renegocjację umów d)     poprawę funkcjonalności nieruchomości

63 IV. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA.
1.      Analiza finansowa 2012 r. i I półrocza 2013 r.  1.1 Analiza wpływów i wydatków W analizowanym okresie nieruchomość przynosiła dochody z najmu pomieszczeń handlowych, usługowych i magazynowych. Czynsz w umowach najmu lokali obejmuje koszty: zużycia energii elektrycznej, ogrzewania, sprzątania i wywozu śmieci. Czynsz płatny jest do 10‑go każdego miesiąca. Za korzystanie z telefonów i Internetu najemcy ponoszą opłaty indywidualnie.

64 W roku 2012r. całkowite wpływy wyniosły: 146.266,80 zł w tym:
z wynajmu pomieszczeń handlowo-usługowych ,60 zł z wynajmu pomieszczeń magazynowych: 14.627,20 zł

65 W I półroczu 2013 r. całkowite wpływy wyniosły: 73.133,40zł w tym:
z wynajmu pomieszczeń handlowo-usługowych 65.824,80 zł z wynajmu pomieszczeń magazynowych: 7.313,60 zł

66 Wpływy w II półroczu 2013 r. powinny się kształtować na poziomie zbliżonym do ustalonych dla I półrocza. Jednak począwszy od miesiąca października br. sukcesywnie zdawane były lokale zajmowane przez dwóch najemców opisanych w pkt. 7 rozdziału II niniejszego planu. Wobec powyższego należy założyć nieznaczne obniżenie przychodu w tym okresie. W II półroczu przewidywane wpływy wyniosą ,80 zł Prognozowane wpływy w 2013 r. wyniosą ,20 zł

67 Tabela nr.10 Wydatki operacyjne 2012r.
zużycie energii: 8.810,00 zł centralne ogrzewanie 24.400,00 zł roboty konserwacyjne i remonty bieżące 1.600,00 zł utrzymanie czystości: 4.600,00 zł koszt dostarczenia ciepłej i zimnej wody 4.200,00 zł Koszt ubezpieczenia 3.840,00 zł podatek od nieruchomości: 17.611,00 zł Koszty zarządu 3.500,00 zł Razem 68.561,00 zł

68 Wobec powyższego prognozowane koszty w 2013 r. wyniosą 68.561,00 zł.
Koszty w 2013 r. powinny się kształtować na poziomie zbliżonym do ustalonych dla I półrocza. Drobne korekty mogą nastąpić ze względu na oszczędności, zwłaszcza w zużyciu energii, związane z opuszczaniem lokali, o którym była mowa wyżej, oraz na nowe taryfy przewidujące wyższe opłaty za energię elektryczną i cieplną. Odchylenia te powinny jednak się wzajemnie skompensować. Wobec powyższego prognozowane koszty w 2013 r. wyniosą ,00 zł.

69 Dochód operacyjny netto w roku 2012 r. wyniósł
77.705,80 zł Dochód operacyjny netto w 2013 r. nie przekroczy kwoty 69.355,20 zł.

70 2.      Finansowanie remontów i modernizacji
Wszelkiego rodzaju czynności konserwacyjne i roboty remontowe będą finansowane z bieżących wpływów z nieruchomości. 3.      Oszacowanie wartości nieruchomości Na zlecenie właściciela została sporządzona w 2013 r wycena nieruchomości. Wartość przedmiotowego obiektu usługowo handlowego wyceniono na kwotę ,00 zł

71 4.4 Wyliczenie stopy dyskonta
r = rb x rr x rn gdzie: rb - rentowność bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym rr - ryzyko rynkowe rn- ryzyko indywidualne rk - stopa zwrotu z inwestycji kapitałowych o wysokim stopniu bezpieczeństwa, i – wskaźnik inflacji, Jako rk przyjęto średnią arytmetyczną trzech parametrów: - stopy NBP redyskonta weksli, -średniej rentowności bonów skarbowych 52-tygodn. , - średniej wysokości oprocentowania lokat 24-miesięcz. w 20 największych bankach.

72 rr - ryzyko rynkowe przyjęto 1,5 ze względu na - popyt na nieruchomości - konkurencja na rynku nieruchomości - rentowność nieruchomości - prognoza rozwoju branży rn - ryzyko indywidualne przyjęto na poziomie 1,3 częściowy kredyt

73 Zgodnie z zaproponowanym wzorem stopa dyskonta wynosi 5,85 %
r = rb x rr x rn = 3% x 1,5 x 1,3 = 5,85% Zgodnie z zaproponowanym wzorem stopa dyskonta wynosi ,85 %

74 4.5 Możliwości zwiększenia wpływów oraz zmniejszenia kosztów.
Na dzień dzisiejszy kondycja finansowa nieruchomości jest zła. Brak rozwiązań o charakterze inwestycyjnym może spowodować w najbliższym czasie jeszcze większy spadek dochodów. Źródła wpływów należy więc szukać przede wszystkim w podniesieniu standardu obiektu, ponieważ nie ma już realnych możliwości zmniejszenia kosztów. Podniesienie standardu pomieszczeń przeznaczonych do wynajmu spowoduje : możliwość ustalenia stawki czynszu na wyższym poziomie, 1)     mniejsze koszty za centralne ogrzewanie 2)     wzrost zainteresowania obiektem 3)     wzrost wartości nieruchomości

75 5.          Analiza strategiczna Analiza SWOT

76 Tabela nr.11. Analiza SWOT – szanse i zagrożenia
Cecha Waga cechy Szanse Zagrożenia ocena Ocena ważona Ocena Rozwój gospodarczy kraju i regionu 0,20 3 0,60  Rozwój branży handlowo- usługowej Rynek usług budowlanych 0,10 2 Rynek usług bankowych Rynek firm dostarczających media 5 0,50 Obciążenia podatkowe 4 0,40 Rosnące dysproporcje pod względem zamożności Zachodzące zmiany społeczne 0,30 Razem 1,00 1,90 1,40

77 Tabela nr.12 Analiza SWOT – słabe i mocne strony nieruchomości
Cecha Waga cechy Mocne Słabe Ocena Ocena ważona Lokalizacja, 0,20 5 1,00 Sposób wykorzystania nieruchomości 0,10 2 Stan techniczny i wiek budynku 1 Możliwości generowania dochodu 4 0,40 Potencjał nieruchomości 0,50 Zaspokajanie potrzeb rynkowych Rodzaj najemców Kształt i wielkość działki, komunikacja System zarządzania nieruchomością Razem 1,0 1,80 1,10

78 W pierwszej części analizy oceniono szanse i zagrożenia dla nieruchomości płynące z jej otoczenia. Ogółem szanse wyceniono na 1,90 a zagrożenia na 1,40. Największy wpływ na ocenę szans miał rozwój gospodarczy kraju i regionu . Typowy w dużych miastach wzrost aktywności gospodarczej w różnych branżach i sektorach wpływa bezpośrednio na zwiększenie zapotrzebowania na przestrzeń magazynową i tanią powierzchnię handlową. Zagrożeniem natomiast jest rynek firm dostarczających media, ponieważ firmy te są monopolistami na rynku. Zagrożeniem jest również rosnąca dysproporcja w społeczeństwie pod względem zamożności. Druga część analizy skupia się na wypunktowaniu i ocenie mocnych i słabych stron nieruchomości. Mocne strony to dobra lokalizacja i wielkość działki, która w przyszłości może być zabudowana innymi obiektami i budowlami oraz jej potencjał. Obie te cechy powodują, że nieruchomość jest nadal atrakcyjna Do słabych stron należy zaliczyć działalność najemców, którzy nie dbają o wynajmowane lokale, często je dewastując oraz działalność obecnego właściciela, który nie dba o nieruchomość.

79 Z analizy SWOT wyciągnięto następujące wnioski:
  dla nieruchomości komercyjnej korzystne jest sprzyjające jej otoczenie,   główną słabą stroną nieruchomości jest rodzaj najemców i zły stan estetyczny budynku handlowo- usługowego,   szansą dla nieruchomości jest jej lokalizacja i niewykorzystany potencjał.

80 Określenie wariantów postępowania.

81 WARIANT I W wariancie tym przewiduje się przeprowadzenie tylko prac remontowych i konserwacyjnych mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym. Zaplanowane roboty obejmą opuszczone pomieszczenia, opisane w rozdziale II pkt. 7 niniejszego opracowania, które nie nadają się w obecnym stanie do wynajęcia, oraz roboty budowlane niezbędne w celu utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym. Celem postępowania zarządcy będzie przywrócenie zniszczonym lokalom ich funkcji użytkowych oraz wykonanie remontów koniecznych do właściwego utrzymania budynku, przy zaangażowaniu możliwie najmniejszych kosztów. Lokale zostaną udostępnione nowym najemcom bezpośrednio po zakończeniu prac remontowych. Standard tych pomieszczeń będzie zbliżony do pozostałych, czyli wszystkie lokale będą miały niski standard. Wykonanie prac nie wpłynie znacząco na wzrost wartości całego budynku.

82 Całkowita docelowa powierzchnia przeznaczona do wynajmu wynosić będzie
945,79 m2, w tym:         329,99 m2 powierzchni magazynowej         401,52 m2powierzchni handlowej         214,28 m2powierzchnię usługowej W opisywanym wariancie przewiduje się wykonanie prac remontowych w ciągu roku według harmonogramu wskazanego w poniższej tabeli. Całkowity koszt robót wyceniono na ,00 zł. Remont zostanie wykonany w całości z własnych środków właściciela w okresie 12 m-cy .

83 Tabela nr.13 Harmonogram prac - wariant I
L.p. Podstawa wyceny Zakres robót Wartość prac Termin realizacji 1 Kosztorys nr.1 Remont pomieszczeń 64.594,00 zł I – II 2014 2. Remont okien i drzwi i instalacji wewnętrznych 23.227,00 zł I – II 2014 3 Wymiana pokrycia dachu wraz naprawą kominów, obróbkami i odwodnieniem 86.978,00 zł III– IV 2014 4 Remont elewacji zewnętrznej 25.359,00 zł ŁĄCZNIE: ,00 zł

84 WARIANT II Wariant II przewiduje wykonanie prac remontowych i modernizacyjnych, które poza zadaniem wymienionym w wariancie I pozwolą na znaczne podwyższenie standardu lokali, co wpłynie na skuteczniejszą konkurencję na tutejszym rynku oraz doprowadzi do powiększenia wartości nieruchomości W drugim wariancie przewiduje się, poza przedstawionymi wyżej pracami remontowymi, przeprowadzenie działań o charakterze modernizacyjnym, które obejmą obok opuszczanych lokali także części wspólne budynku. Dodatkowo wykonana zostanie termomodernizacja obiektu polegająca na wymianie stolarki okiennej i drzwi zewnętrznych oraz ociepleniu budynku. Efektem przeprowadzonych prac będzie uzyskanie oszczędności związanych z ogrzewaniem budynku.

85 Takie działania wpłyną na wzrost dochodów bieżących (przewidywane stawki wynosić będą odpowiednio: 50 i 30 zł) oraz wzrost wartości nieruchomości. Niezbędne prace remontowe i modernizacyjne zostaną wykonane w ciągu roku według harmonogramu wskazanego w tabeli, obejmującej prace remontowe dla wariantu II. Całkowity koszt robót modernizacyjnych (uwzględniający wzrost cen w wysokości 5 % rocznie) oszacowano na ,00zł, Spółka pokryje koszty modernizacji obiektu z dochodów uzyskiwanych z nieruchomości oraz za pomocą kredytu. Właściciel otrzymał gwarancję na uzyskanie w 2014r. kredytu w wysokości ,00 zł , którego oprocentowanie wynosi 10% w skali roku.

86 Tabela 14 Harmonogram prac - wariant II
L.p. Podstawa wyceny Zakres robót Wartość prac Termin realizacji 5. Kosztorys nr.1 Remont pomieszczeń 64.594,00 zł I - II 2014 4. Remont instalacji wewnętrznych 12.893,00 zł I – II 2014 1. Kosztorys nr.2 Wymiana okien i drzwi ,00 zł II– III 2014 2. Kosztorys Nr.1 Wymiana pokrycia dachu wraz z obróbkami i odwodnieniem 86.978,00 zł II – III 2014 3. Wykonanie ocieplenia budynku ,00 zł III – IV 2014 ŁĄCZNIE: ,00 zł

87 6. Ocena wariantów postępowania.
6.1.      Ustalenie stopy dyskonta Stopę dyskonta ustalono w p. 3.1 w wysokości r = 5,85 % 6.2.      Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów. WARIANT I W wariancie tym planuje się użytkowanie nieruchomości w sposób nie zmieniony oraz jej utrzymywanie w stanie nie pogorszonym.

88 Efektywny przychód(w zł)
Efektywne przychody w roku 2014:  -          w miesiącach styczeń – czerwiec: Kategoria lokali Powierz (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 20 48.182,00 21 38.064,00 usługowe 214,28 25.714,00 59 10.543,00 magazynowe 329,99 5 9.900 26 7.326,00 Łącznie: 945,79 83.796,00 57.490,00

89 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
Efektywne przychody w roku 2014: w miesiącach lipiec - grudzień: Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 25 60.228,00 10 54.205,00 usługowe 214,28 32.142,00 28.928,00 magazynowe 329,99 5 9.900,00 8.910,00 Łącznie: 945,79 ,00 92.043,00 Łączne efektywne przychody w 2014 r. wyniosą: ,00 zł.

90 Efektywny przychód(w zł)
Efektywne przychody w roku 2015: Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 26 ,00 10 ,00 usługowe 214,28 66.855,00 60.170,00 magazynowe 329,99 8 31.679,00 28.511,00 Łącznie: 945,79 ,00 ,00 Łączne efektywne przychody w 2015 r. wyniosą: ,00 zł.

91 Efektywny przychód(w zł)
Efektywne przychody w roku 2016: -          Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 27 ,00 10 ,00 usługowe 214,28 69.427,00 62.484,00 magazynowe 329,99 8 31.679,00 28.511,00 Łącznie: 945,79 ,00 ,00 Efektywne przychody w 2016 r. wyniosą: ,00 zł

92 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
Efektywne przychody w roku 2017: -          Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 28 ,00 10 ,00 usługowe 214,28 71.998,00 64.798,00 Magazyn 329,99 9 35.639,00 32.075,00 Łącznie: 945,79 ,00 ,00 Efektywne przychody w 2017 r. wyniosą: ,00zł.

93 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
Efektywne przychody w roku 2018: -          Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 29 ,00 10 ,00 usługowe 214,28 74.569,00 67.112,00 Magazyn 329,99 9 35.639,00 32.075,00 Łącznie: 945,79 ,00 ,00 Efektywne przychody w 2018 r. wyniosą: ,00 zł

94 Tabela nr.10 Wydatki operacyjne 2013r.
zużycie energii: 8.810,00 zł centralne ogrzewanie 8.400,00 zł roboty konserwacyjne i remonty bieżące 1.600,00 zł utrzymanie czystości: 4.600,00 zł koszt dostarczenia ciepłej i zimnej wody 4.200,00 zł Koszt ubezpieczenia 3.840,00 zł podatek od nieruchomości: 11.611,00 zł Koszty zarządu 35.000,00 zł Razem 68.561,00 zł

95 Tabela nr.15 Przyrost wydatków operacyjnych 2014-2018r.
1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok zużycie energii: 5% centralne ogrzewanie 3% 0% roboty konserwacyjnei remonty bieżące 2% 12% -7% utrzymanie czystości: koszt dostarczenia ciepłej i zimnej wody Koszt ubezpieczenia podatek od nieruchomości: 7% Koszty zarządu i%

96 eTabela nr.15 Budżet operacyjny na lata 2014 – 2018
2013 2014 (progn) 2015 2016 2017 2018 Przychód efektywny 137916 Wydatki operacyjne 68.561 71.989 71.994 75.594 79.373 83.342 Koszt remontów Koszty razem Dochód operacyjny 69.355

97 Określenie wartości nieruchomości na koniec 2018 r. dla wariantu I.
Wartość nieruchomości na koniec 2018 r. została określona za pomocą metody inwestycyjnej, techniki kapitalizacji prostej. Założono, że stopa kapitalizacji ustalona dla roku 2014 nie ulegnie w prognozowanym okresie zasadniczym zmianom i przyjęto ją na poziomie 5,85 %.

98 WWartość nieruchomości na koniec 2018 r została określona wg wzoru: W = D x 1/R = D x Wk
Wk = 1/R = 1/0,0585 = 17,09 Wk = 17,09

99 Wr = Wk x D = ,00 zł x 17,09 = ,00 zł Wr – Wartość rynkowa nieruchomości Wk – współczynnik kapitalizacji dochodu netto D – dochód operacyjny netto

100 Tabela nr.16 Określenie wpływu ze sprzedaży po okresie prognozy
Cena transakcyjna Ct ,00 zł Koszt sprzedaży – 2 % Kp 19,937,00 zł Odpisy amortyzacyjne A 24.922,00 zł Początkowa wartość nieruchomości Co ,00 zł Podstawa opodatkowania Ct-(Co-A) 91.548,00 zł Podatek dochodowy – 19% PD 17.394,00 zł Wpływ ze sprzedaży Ct-Kp-PD ,00 zł Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży ,00 zł

101 Tabela nr.17 Przepływy pieniężne dla wariantu I
Pozycje 2014 2015 2016 2017 2018 Dochód operacyjny ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 Przepływ gotówkowy przed opodatkowaniem Amortyzacja 13.648,00 22.780,00 23.317,00 24.450,00 24.922,00 Podstawa opodatkowania 0,00 ,00 ,00 ,00 ,00 Podatek doch(19%) 20.264,00 20.742,00 21.749,00 22.169,00 Przepływ operacyjny CF ,00 ,00 ,00 ,00 Współczynnik dyskontujący dla 5,95 % 0,90 0,81 0,74 0,67 0,60 Zdyskontowany przepływ środków pieniężnych ,00 88.428,00 81.944,00 78.505,00 71.659,00 Suma zdyskontowanych przepływów ,00 60.019,00 ,00 ,00 Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży ,00 Wartość inwestycyjna kapitału E ,00 Nakłady początkowe (CF0) ,00 Wartość bieżąca netto (NPV) ,00 Wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR) - 12,02% Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) 10%

102 WWARIANT II Wariant II przewiduje wykonanie prac modernizacyjnych, które poza zadaniem wymienionym w wariancie I pozwolą na znaczne podwyższenie standardu lokali, co wpłynie na skuteczniejszą konkurencję na tutejszym rynku oraz doprowadzą do powiększenia wartości nieruchomości W drugim wariancie przewiduje się, poza przedstawionymi wyżej pracami remontowymi, przeprowadzenie działań o charakterze modernizacyjnym, które obejmą obok opuszczanych lokali także części wspólne budynku. Dodatkowo wykonana zostanie termomodernizacja obiektu polegająca na wymianie stolarki okiennej i drzwi zewnętrznych oraz ociepleniu budynku. Takie działania wpłyną na wzrost dochodów bieżących (przewidywane stawki wynosić będą odpowiednio: 50 i 30 zł) oraz wzrost wartości nieruchomości.

103 Niezbędne prace modernizacyjne zostaną wykonane w ciągu roku według harmonogramu wskazanego w tabelach. Całkowity koszt robót (uwzględniający wzrost cen w wysokości 5 % rocznie) oszacowano na ,00 zł. Modernizacja będzie finansowana z kredytu oraz środków własnych właściciela uzyskanych z części wpływów z nieruchomości.

104 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
Efektywne przychody w roku 2014:  w miesiącach styczeń – czerwiec: Kategoria lokali Powierz chnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 20 48.182,00 21 38.064,00 usługowe 214,28 25.714,00 59 11.571,00 magazynowe 329,99 5 9.900,00 26 7.326,00 Łącznie: 652,90 83.796,00 57.490,00

105 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
Efektywne przychody w roku 2014: w miesiącach lipiec - grudzień: Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 20 48.182,00 10 43.364,00 usługowe 214,28 25.714,00 23.143,00 magazynowe 329,99 5 9.900,00 8.910,00 Łącznie: 652,90 83.796,00 75.417,00 Łączne efektywne przychody w 2014r. wyniosą: ,00 zł.

106 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
-          Efektywne przychody w roku 2015: Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 50 ,00 10 ,00 usługowe 214,28 ,00 ,00 magazynowe 329,99 30 ,00 ,00 Łącznie: 945,79 ,00 ,00 Efektywne przychody w roku 2015r wyniosą ,00 zł

107 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
-          Efektywne przychody w roku 2016 Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 50 ,00 10 ,00 usługowe 214,28 ,00 ,00 Magazyn 329,99 30 ,00 ,00 Łącznie: 945,79 ,00 ,00 Efektywne przychody w 2016 r. wyniosą: ,00 zł

108 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
-          Efektywne przychody w roku 2017: Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 50 ,00 10 ,00 usługowe 214,28 ,00 ,00 magazynowe 329,99 30 ,00 ,00 Łącznie: 945,79 ,00 ,00 Efektywne przychody w 2017 r. wyniosą: ,00 zł.

109 Potencjalny przychód (w zł) Efektywny przychód(w zł)
-          Efektywne przychody w roku 2018: Kategoria lokali Powierzchnia (w m2) Stawka czynszu (w zł) Potencjalny przychód (w zł) Pustostany (w proc.) Efektywny przychód(w zł) handlowe 401,52 50 ,00 10 ,00 usługowe 214,28 ,00 ,00 magazyn 329,99 30 ,00 ,00 Łącznie: 945,79 ,00 ,00 Efektywne przychody w 2018 r. wyniosą: ,00 zł.

110 Tabela nr.15 Przyrost wydatków operacyjnych 2014-2018r.
1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok zużycie energii: 5% centralne ogrzewanie 3% 0% roboty konserwacyjnei remonty bieżące 2% 12% -7% utrzymanie czystości: koszt dostarczenia ciepłej i zimnej wody Koszt ubezpieczenia podatek od nieruchomości: 7% Koszty zarządu i%

111 - Tabela nr.18 Budżet operacyjny na lata 2014 - 2018
Pozycje budżetu 2014 r. 2015 r. 2016 r. 2017 r. 2018 r. Przychody efektywne ,00 ,00 Wydatki operacyjne 82.273,00 86.387,00 90.706,00 95.241,00 ,00 Nakłady właściciela ,00 0,00 Dochód operacyjny ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 Przepływ gotówkowy przed opodatkowaniem

112 Określenie wartości nieruchomości na koniec 2018 r.
dla wariantu II Wartość nieruchomości dla wariantu II : WWr = Wk x D = x 17,09 = ,00 zł

113 T Tabela nr.19 Określenie wpływu ze sprzedaży
Cena transakcyjna ,00 zł Koszt sprzedaży – 2 % 47.793,00 zł Odpisy amortyzacyjne 59.742,00 zł Nakłady inwestycyjne ,00 zł Początkowa wartość nieruchomości ,00 zł Podstawa opodatkowania ,00 zł Podatek dochodowy – 19 % ,00 zł Wpływ ze sprzedaży ,00 zł Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży ,00 zł

114 Tabela nr. 20 Przepływy pieniężne dla wariantu II
Pozycje 2014 2015 2016 2017 2018 Dochód operacyjny ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 Przepływ gotówkowy przed opodatkowaniem Amortyzacja 11.325,00 67.061,00 66.689,00 70.657,00 71.455,00 Odsetki od kredytu 0,00 37.497,00 30.505,00 22.937,00 14.675,00 Podstawa opodatkowania ,00 ,00 ,00 ,00 Podatek doch(19%) NP. 47.216,00 47.794,00 47.617,00 48.130,00 Obsługa długu OD ,00 ,00 99.834,00 91.572,00 Przepływ po opodatk. CF= DON – OD - NP ,00 ,00 ,00 ,00 Przepływ operacyjny CF Współczynnik dyskontujący dla 5,95 % 0,90 0,81 0,74 0,67 0,60 Zdyskontowany przepływ środków pieniężnych ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 Suma zdyskontowanych przepływów ,00 ,00 ,00 ,00

115 Tabela nr. 20 Przepływy pieniężne dla wariantu II
Pozycje 2014 2015 2016 2017 2018 Suma zdyskontowanych przepływów ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży ,00 Wartość inwestycyjna kapitału E ,00 Nakłady początkowe (CF0) ,00 Modernizacja ,00 Modernizacja zdyskontowana ,00   Kredyt   Kredyt zdyskontowany ,00   Wartość bieżąca netto (NPV) ,00 Wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR) 28,94% Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) 18,50% Okres zwrotu (POR) 7,5 lat

116 6.3. Analiza porównawcza wskaźników wariantów I i II Tabela nr. 21
Wariant I Wariant II Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży ,00 ,00 Wartość inwestycyjna kapitału (E) ,00 ,00 Nakłady początkowe (CF0) ,00 Zdyskontowana modernizacja - ,00 Wartość bieżąca netto (NPV) ,00 ,00 Wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR) - 12,02% 28,94% Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) 10% 18,50 % Okres zwrotu (POR) 7,5 lat

117 6.4. Rekomendacje. Po dokonaniu szczegółowej analizy wariant I jest niekorzystny. Ujemna wartość NPV wskazuje, że realizacja takiego przedsięwzięcia jest nieopłacalna. Wartość IRR jest niższa od wymaganej przez Inwestora najniższej stopy zwrotu. Rekomenduję Wariant II ponieważ ; -dodatni NPV pozwala stwierdzić ,że realizacja tego przedsięwzięcia będzie opłacalna. -wysokość wskaźnika NPVR = 28,94% oznacza, że suma zaktualizowanych wpływów netto przekracza o 28,94% wartość zainwestowanego kapitału.

118 6.4. Rekomendacje c.d. -wewnętrzna stopa zwrotu IRR ustalona na poziomie 18,5 % jest o 13,55 % wyższa od wymaganej przez Inwestora najniższej stopy zwrotu z inwestycji -okres zwrotu wynosi 7,5 roku, co oznacza, że nakłady zostaną zbilansowane do zera przez dochody z nieruchomości w okresie do 8 lat -przedsięwzięcie badane w II wariancie wykazuje duża efektywność ekonomiczną. -wszystkie prace powinny być wykonane w 2014r Biorąc powyższe pod uwagę rekomenduję właścicielowi przyjęcie wariantu II.

119 77.        PLAN REALIZACJI WARIANTU II.
1. Zalecany sposób działania Prace modernizacyjne należy wykonać do końca 2014 r Sporządzić plan marketingowy: ustalenie stawki czynszu oraz typu najemcy wywieszenie tablicy „do wynajęcia” opracowanie reklamy i umieszczenie jej w prasie umieszczenie reklamy w biurach nieruchomości umieszczenie reklamy w Internecie opracowanie zasad adaptowania lokali na rzecz klientów wynegocjowanie z potencjalnymi klientami warunków umów najmu Opracować regulamin porządkowy Opracować regulamin postępowania w nagłych przypadkach i w razie niebezpieczeństwa Oznakować drogi ewakuacyjne

120 114.Sporządzić plan utrzymania magazynu w stanie użytkowym w zakresie:
        utrzymania czystości         gospodarki energetycznej         konserwacji i drobnych napraw

121 Środki zaradcze lub naprawcze
Tabela nr Zagrożenia w realizacji planu oraz zalecane środki zaradcze lub naprawcze. Zagrożenia Środki zaradcze lub naprawcze 1.Znaczny wzrost kosztów prac remontowych i modernizacyjnych -  negocjacje z wykonawcami, -  negocjacje z właścicielem dotyczące możliwości sfinansowania dodatkowych kosztów z jego środków własnych, - utworzenie rezerwy remontowej, 2.Spadek popytu na powierzchnie biurowe -  szersza akcja marketingowa, - ustalenie korzystniejszych dla najemców warunków umów najmu, oraz płatności, - obniżenie stawki czynszowej, w niektórych przypadkach 3.Znaczne szkody w budynku spowodowane siłą wyższą lub działaniem podmiotów, od których egzekucja stosownego roszczenia będzie znacznie utrudniona lub niemożliwa - dodatkowe ubezpieczenia 4.Znaczne szkody w stosunku do osób trzecich powstałe z przyczyn leżących po stronie właściciela -ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. 5.Znaczne pogorszenie się stanu technicznego urządzeń, których nie uwzględniono w planie remontowym -   - prawidłowa konserwacja, - utworzenie rezerwy remontowej

122 8.      PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE.
Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego opracowania położona jest w śródmieściu Dąbrowy Górniczej w strefie handlowo - usługowej. Na tutejszym rynku wzrasta zapotrzebowanie na nieruchomości o charakterze komercyjnym. Szukając optymalnego rozwiązania dla rozwoju nieruchomości rozpatrywano dwa warianty postępowania. W pierwszym wariancie przewidziano prace remontowe, które są niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym. Natomiast drugi wariant zakładał oprócz niezbędnego remontu również wykonanie prac modernizacyjnych,

123 W wyniku dokonanych obliczeń wskaźników inwestycyjnych oraz analizy finansowej nieruchomości, po uwzględnieniu możliwości finansowych Inwestora i prognoz wynika, że najbardziej optymalnym wariantem dla właściciela jest przeprowadzenie modernizacji finansowanej kredytem i częściowo ze środków własnych. Wyniki finansowe nieruchomości są dobre i dają podstawę uznania wariantu II za możliwy do realizacji z technicznego i finansowego punktu widzenia. Rozwiązanie to nie tylko pozwoli na wzrost dochodów i wartości nieruchomości, ale także doprowadzi do powstania realnych podstaw do dalszego rozwoju nieruchomości..