Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

RYNEK KREDYTOWY A BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE. 2014-11-202 Doradcy24 to solidny partner w finansowaniu nieruchomości.

Podobne prezentacje


Prezentacja na temat: "RYNEK KREDYTOWY A BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE. 2014-11-202 Doradcy24 to solidny partner w finansowaniu nieruchomości."— Zapis prezentacji:

1 RYNEK KREDYTOWY A BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE

2 Doradcy24 to solidny partner w finansowaniu nieruchomości

3 Doradcy 24 S.A. to firma o zasięgu ogólnopolskim specjalizująca się w doradztwie finansowym: produkty kredytowe dla osób fizycznych produkty strukturyzowane inwestycje kapitałowe i depozytowe dla klienta detalicznego a także: jedna z niewielu firm posiadających w standardzie oferty dla MSP w tym deweloperów

4 Deweloperzy stanowili od początku grupę przedsiębiorcównaszego szczególnego zainteresowania. Powód jest oczywisty – wyższa efektywność ekonomiczna „cross sellingu”

5 Działalność firm oferujących doradztwo w zakresie finansowania projektów deweloperskich obejmuje w szczególności: bieżące śledzenie trendów rynkowych i możliwość przedstawiania klientom podstawowych analiz rynkowych. Działalność ta jest związana z bezpośrednimi kontaktami z deweloperami, pośrednikami w handlu nieruchomościami, opracowywanie business planów projektowanych inwestycji promowanie wniosków kredytowych w bankach, które w danym czasie mają „zielone światło” na finansowanie budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego

6 Z początkiem 2008r. analizując TRENDY na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz konfrontując je z rynkiem nieruchomości na świecie ( głównie w USA), postawiliśmy tezę, że rynek ten będzie przeżywał znaczne trudności. Przewidywaliśmy duże prawdopodobieństwo całkowitego załamania rynku. W ówczesnej sytuacji rynkowej, kiedy ceny działek i lokali były wyśrubowane, a banki kredytowały nieruchomości w kwotach znacznie przekraczających ich wartość, takie prognozy były niezbyt popularne

7 7 Nasze prognozy sprawdziły się jesienią 2008r.

8 Zaraz po sezonie wakacyjnym, „fala uderzeniowa” po amerykańskim załamaniu rynku finansowego uderzyła w europejski system bankowy. Rynek finansowy w Polsce zareagował błyskawicznie - nastąpiły zawirowania wokół banków, które dla niektórych instytucji zakończyły się ich szybką nacjonalizacją. Sytuacja rynkowa spowodowała również trudności w bankach, które w czasach przed załamaniem rynku miały dla deweloperów przyjazne oferty. Jedną z podstawowych przyczyn zamrożenia akcji kredytowej w zakresie projektów deweloperskich była dla wielu instytucji bankowych znacząca „luka finansowa” powstała ze znacznej nadwyżki wartości udzielonych kredytów w stosunku do zgromadzonych depozytów

9 W roku 2009 postępowało dalsze wycofywanie się kolejnych banków z udzielania kredytów deweloperskich. Jedne banki radykalnie zapaliły „czerwone światło” dla projektów deweloperskich. Te banki, które nie zamroziły całkowicie akcji kredytowej w tym zakresie, zdecydowanie zaostrzyły normy ostrożnościowe. Podstawowymi wymogami stały się: – realna przedsprzedaż na poziomie od 20% wzwyż ( w zależności od lokalizacji) – wkład własny na poziomie 20% (i więcej)

10 Warto zauważyć, że 20 procentowy wkład własny to jedynie umowna granica, - wszystko zależy od sposobu wyliczenia wartości inwestytcji Pojawiły się zaostrzone wymogi: – płacenia odsetek z własnych środków, – podatku VAT – kosztów zakładowych. Zdarzają się również wymogi zapłacenia we własnym zakresie kosztów marketingu i Sprzedaży. – zapłaty prowizji w własnych środków dewelopera – zapłaty z własnych środków kosztów marketingowych i sprzedaży

11 Na dzień dzisiejszy, realne finansowanie inwestycji zapewnia tylko kilka banków, które analizują każdy wniosek w sposób bardzo długotrwały i tradycyjny. W standardach banki te wskazują na preferowanie firm celowych (forma dowolna z wyjątkiem fundacji) Zachodzi tutaj jednak pewna oczywista sprzeczność. Spółka celowa, powołana do jednego zadania inwestycyjnego, ma problem z pokrywaniem bieżących kosztów działalności, odsetek, podatków etc. Wobec powyższego, bardziej zasadne wydaje się więc powoływanie spółek celowych, posiadających widoczne i solidne powiązania z innymi podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą

12 Reasumując przeszłość i czas obecny sytuacja jest nienajlepsza. Banki, mimo że mają wysoką nadwyżkę środków finansowych (tzw. nadpłynność) w wymiarze kilkudziesięciu miliardów złotych na rachunkach depozytowych więcej niż udzielonych kredytów, nie zamierzają uaktywnić akcji kredytowej, angażując wolne środki w papiery skarbowe, obligacje Dopóki Państwo chce się zadłużać na rynku wewnętrznym, bankom – w warunkach niepewności –łatwiej inwestować w bezpieczne papiery dłużne niż w kredyty dla firm

13 Dodatkowo argumentacja banku, że nie unika takiego kredytowania jest dość łatwa. Kredyty dostaje stały Klient z dobrą historią i pomostowy beneficjent środków unijnych. Ale nie developer. Bowiem dla spółki celowej historia kredytowa zaczyna się i kończy przy jednej inwestycji, a jedna udana inwestycja nie jest gwarancją dla następnej (czego w Krakowie mamy drastyczne przykłady.)

14 Należy oceniać, że banki i generalnie instytucje finansowe obawiają się urealnienia jeszcze trzech kolejnych ryzyk ( poza już minionym na rynku hipotecznym w USA i Zachodniej Europie). Są to: – Ryzyko kryzysu, a nawet zapaści na rynku lokali komercyjnych ( hotele, biurowce) – Ryzyko kryzysu na rynku ubezpieczeń i świadczeń społecznych – Ryzyko budżetowe krajów UE i USA, w związku z zaangażowaniem ich w programy pomocowe dla banków na przezwyciężenie mijającego kryzysu

15 Przewidywać należy kontynuowanie bardzo ostrożnościowej polityki banków. Unikanie dużych kredytów, na rzecz niewielkich, kilkumilionowych. Zaostrzenie kryteriów wyceny bankowo hipotecznej wartości inwestycji bieżącej i rezydualnej. Maksymalizowanie wskaźników wyjściowych ( wkładu władnego i przedsprzedaży). W naszej opinii utrzymujące się jeszcze na rynku „nadpodaży”, banki niechętnie będą traktować duże inwestycje – sądzić należy, że długo jeszcze nie wróci czas finansowania całych osiedli, kompleksów, czy budynków o kilku tysiącach m. kw. p.u.m. Łatwiej będzie uzyskać finansowanie „Puchatków” od 1500 do kilku tysięcy m. kw. p.u.m

16 Sądzić należy, że specjalizacja pt. "działalność deweloperska” niestety nie będzie atutem w ubieganiu się o finansowanie bankowe. Sądzić należy, że developer, który dotąd działał od inwestycji do inwestycji i nie akumulował środków inaczej niż w działki – zmuszony będzie poszukać partnerów do inwestycji

17 Reasumując przewidujemy, że obszarem wyboru developera będzie alternatywnie: prowadzenie działalności bieżącej zapewniającej elementarny dochód, na bazie której zakładał będzie spółkę celową ( np. komandytową) do konkretnej inwestycji, Spółka podstawowa zapewni pokrywanie bieżących kosztów spółki celowej, wejście w dowolny układ partnerski z osobą ( fizyczną lub prawną) prowadzącą działalność gospodarczą, która zabezpieczy parasol finansowy na okres poślizgów wpłat, stanowiąc dodatkową przesłankę pozytywnej opinii banku

18 Wydaje się, że czas zapomnieć o rentowności inwestycji w budownictwie mieszkaniowym przekraczającej 40 a nawet 30% Wydaj się również, że „związki partnerskie” mogą być pewną – na razie jednak bardzo nieufnie traktowaną wartością. np. MSP polują na fundusze unijne – z których developerzy posiadający nieruchomości są wykluczeni. Otrzymując unijne współfinansowanie uwalniają własne środki, które może woleliby zainwestować bezpieczniej niż w operacja giełdowe, czy ubezpieczenia i bardziej opłacalnie niż w depozyty

19 Wszelkich informacji dotyczących oferty zawartej w tej prezentacji udzieli Państwu: Paweł Siwek Manager Sprzedaży Tel copyright Doradcy24 SA, 2008 ul. Pańska 73, Warszawa Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy KRS NIP , kapitał zakładowy zł


Pobierz ppt "RYNEK KREDYTOWY A BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE. 2014-11-202 Doradcy24 to solidny partner w finansowaniu nieruchomości."

Podobne prezentacje


Reklamy Google