Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości.

Podobne prezentacje


Prezentacja na temat: "Czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości."— Zapis prezentacji:

1 Czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości

2 2 Czynniki wpływające na wartość nieruchomości w wycenie zalecane / wymagane do uwzględnienia przez standardy specyficzne dla różnych rodzajów nieruchomości specyficzne w zależności od celu szacowania

3 3 Czynniki wartości – rynkowe i indywidualne Czynniki kształtujące wartość wszystkich nieruchomości danego rodzaju na rynku lokalnym – popyt, podaż, koniunktura w gospodarce, poziom rozwoju lokalnego, prawo, style życia Specyficzne cechy (czynniki) pojedynczych nieruchomości, wpływające na ich wartość

4 4 Składowe nieruchomości gruntowej Nieruchomość gruntowa Grunt Części składowe Budynki i inne urządzenia Drzewa i rośliny Wody stojące, kopaliny Prawa związane Przynależności Źródło: Konowalczuk, J.: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2009

5 5 Czynniki kształtujące przestrzeń nieruchomości Przestrzeń nieruchomości Czynniki naturalne Zasoby organiczne (gleba, rośliny) Zasoby nieorganiczne (woda, skały, minerały) Czynniki antropoge- -niczne Dobra materialne (budynki, budowle, urządzenia techniczne) Dobra niematerialne (goodwill) Źródło: Konowalczuk, J.: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2009

6 6 Cechy nieruchomości w gospodarce fizyczne, pierwotne – naturalne i antropogeniczne np.: długość, szerokość, gleba, nachylenie, stan techniczny ekonomiczne pochodne cech fizycznych związane ze stosunkami prawnymi nieruchomość jako wiązka praw (własność, użytkowanie wieczyste, prawa rzeczowe ograniczone, prawa zobowiązaniowe)

7 7 Stan nieruchomości / ustalenie czynników wpływających na wartość stan prawny - na podstawie publicznych źródeł informacji stan prawny na podstawie dokumentacji właściciela stan zagospodarowania i techniczno – użytkowego: sposób użytkowania i zagospodarowania, wyposażenie w infrastrukturę, części składowe stan otoczenia: lokalizacja, czynniki środowiskowe i ekonomiczne CECHY FIZYCZNE, PRAWNE I EKONOMICZNE NIERUCHOMOŚCI – CECHY RYNKOWE

8 8 Czynniki wpływające na wartość nieruchomości Fizyczne i środowiskowe Ekonomiczne Społeczne Prawne Demograficzne Polityczne

9 9 Czynniki fizyczne i środowiskowe lokalizacja ogólna i szczegółowa materialne cechy środowiska naturalnego oraz wytworzonego przez człowieka: – –ukształtowanie terenu, bliskość zbiorników wodnych, siła i kierunek wiatrów, nasłonecznienie, zasobność bogactw naturalnych, klimat, zasobność bogactw naturalnych – –wielkość i kształt działki, funkcjonalność, dojazd – –wielkość i wiek budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania materiałowo – techniczne, technologia, standard.

10 10 Czynniki ekonomiczne oddziałują na popyt i podaż, ceny na rynku nieruchomości rozwój gospodarczy, koniunktura, bezrobocie, siła nabywcza, zamożność społeczeństwa, formy finansowania i koszty finansowania nieruchomości, rentowność inwestycji w nieruchomości, nowe inwestycje w nieruchomości – rozwój budownictwa, koniunktura w budownictwie, polityka fiskalna i monetarna państwa

11 11 Czynniki prawne swoboda obrotu nieruchomościami swoboda przepływu kapitału koszty transakcyjne przepisy regulujące zagospodarowanie i wykorzystanie nieruchomości, w tym: – –plan zagospodarowania – –wymogi ochrony środowiska, ochrony zabytków formy władania nieruchomościami system podatków, opłat, ulg podatkowych

12 12 Przypadkowe i trudne do przewidzenia zmiany decyzje polityczno-prawne (wprowadzenie VAT) zmiany planu zagospodarowania katastrofy (np. zamachy 11 września na Manhattanie) klęski żywiołowe (wartość nieruchomości na terenach zalewowych!)

13 13 Czynniki polityczne stabilność i przewidywalność systemu politycznego lobbying przejrzystość systemu politycznego rozwój systemu politycznego

14 14 Czynniki społeczne mody mody przyzwyczajenia przyzwyczajenia wzorce kulturowe wzorce kulturowe zwyczaje, tradycja zwyczaje, tradycja style życia i pracy (‘praca zdalna’?) style życia i pracy (‘praca zdalna’?)

15 15

16 16 Cechy rynkowe nieruchomości biurowej – standardy powierzchni Klasy budynków biurowych:AB+BC Jakość budynku Lokalizacja

17 17 Kryterium lokalizacji Klasa A najlepsza lokalizacja, w obrębie CBD lub głównych parków biznesowych, bardzo dobrze skomunikowana, dostępna szeroka paleta udogodnień w otoczeniu Klasa B lokalizacja nieco gorsza niż A, na obrzeżach CBD lub w okolicy przemysłowej czy usługowej poza CBD. Dobra dostępność komunikacyjna i usługi

18 18 Kryterium jakości budynku Widoczność w przestrzeni, atrakcyjność wizualna - landmark Układ funkcjonalny – –open space plan, elastyczność i optymalne wykorzystanie przestrzeni – –recepcja, lobby – –powierzchnie wspólne – –parking, dobry dojazd dla dostawców, serwisantów – –dostęp dla niepełnosprawnych – –zabezpieczenia przeciwpożarowe Wyposażenie techniczne – –szybka winda (30 s max czas oczekiwania) – –BMS – –nowoczesne oświetlenie – –miejsce na okablowanie i infrastrukturę IT – –różne źródła energii – –podnoszone podłogi, tzw. techniczne – –miejsce na dodatkowe wyposażenie / sprzęt najemców – –nośność podłóg i odpowiednia wysokość pomieszczeń

19 19 Kryterium jakości budynku, cd. Komfort – –usługi i udogodnienia dostępne w obrębie nieruchomość lub w najbliższym sąsiedztwie (bank, poczta, fryzjer, gastronomia, itp.) – –oświetlenie dzienne: min. 70% powierzchni najmu nie dalej niż 6 m od zewnętrznych okien; min. wysokość pomieszczeń 2,7 m – –poziom hałasu / ochrony przed hałasem – –wentylacja, klimatyzacja, ogrzewanie, wilgotność: możliwość regulacji i zapewnienia optymalnych warunków do pracy Aspekty ekologiczne – –certyfikat budynku zielonego (np. LEED lub BREEAM) – –min. 10% mniejsza emisja dwutlenku węgla niż przewidziana polskimi normami


Pobierz ppt "Czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości."

Podobne prezentacje


Reklamy Google