Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Gospodarka nieruchomościami Opracowali: Jakub Boroński Tomasz Wróblewski.

Podobne prezentacje


Prezentacja na temat: "Gospodarka nieruchomościami Opracowali: Jakub Boroński Tomasz Wróblewski."— Zapis prezentacji:

1 Gospodarka nieruchomościami Opracowali: Jakub Boroński Tomasz Wróblewski

2 ISTOTA, CEL I ZAKRES GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI Gospodarowanie to świadoma działalność ludzka o charakterze indywidualnym lub zbiorowym, polegająca na rozdziale ograniczonych zasobów między konkurencyjne zastosowania na podstawie racjonalnych przesłanek i użycia tych zasobów dla osiągnięcią możliwie najlepszego (optymalnego) rezultatu. Najlepszy czyli optymalny pożytek w gospodarowaniu możemy rozumieć jako: wytworzenie i podział wartości(dóbr i usług) w sposób zapewniający zaspokojenie potrzeb społecznych, a zarazem oszczędne ich spożytkowanie bez szkody dla środowiska naturalnego i warunków życia społeczeństwa Gospodarowanie nieruchomościami może być też traktowane jako zespół relacji i procedur zachodzących między podmiotami a przedmiotem gospodarowania. Zagadnienia z nią związane realizowane są zgodnie z ustawą o gospodarce nieru chomościami i zbiorem przepisów wykonawczych oraz innymi przepisami dt. nieruchomości publicznych. Gospodarka nieruchomościami to także system obejmujący relacje pomiędzy podmiotami a nieruchomościami oraz procedury prowadzące do podejmowania decyzji związanych z gospodarowaniem przestrzenią.

3 Gospodarka nieruchomościami oparta jest na pojęciu nieruchomości (gruntowych, budynkowych i lokalowych) oraz niematerialnej sferze, jaką stanowią prawa dt. powyższych nieruchomości. Cechy fizyczne, ekonomiczne i inne cechy nieruchomości zależa przede wszystkim od sfery lokalizacji i otoczenie konkretnego przedmiotu opisu. Aby zidentyfikować relacje pomiędzy podmiotami i przedmiotami gospodarowania, należy rozpatrywać takie grupy działalności jak: –Analiza danych geometrycznych –Badanie relacji prawnych do nieruchomości –Inwestowanie w nieruchomości –Analiza istniejącego zainwestowania – Badania możliwości tkwiących w nieruchomościach

4 Analiza danych geometrycznych obejmuje: –lokalizację na powierzchni ziemi, w sensie fizycznym i geometrycznym –określenie lokalizacji poprzez współrzędne geodezyjne punktów granic działek tworzących nieruchomości –badanie relacji zachodzących między tymi punktami –parametry opisowe obliczane ze współrzędnych (powierzchnia, szerokość, głębokość itp.) 2. Badanie relacji prawnych obejmuje: –własność lub współwłasność –użytkowanie wieczyste nieruchomościami gruntowymi i związana z tym prawem własność budynków, budowli i urządzeń –hipoteka i związane z tym określeniem hipoteczna-bankowa wartość nieruchomości –posiadanie i dzierżawienie –wywłaszczanie nieruchomości i zwroty wywłaszczonych nieruchomości

5 3. Inwestowanie w nieruchomości zawiera: –identyfikacja, opis i analiza czynników związnych z rynkiem nieruchomości –możliwości kredytowania i finansowania hipotecznego przez banki działalności na nieruchomościach –analizy opłacalności remontów –zarządzanie nieruchomościami i ich zasobami 4. Analiza istniejącego zainwestowania: –rodzaj i typ zabudowy oraz rodzaje i funkcje urządzeń oraz ich przeznaczenia –funkcje i przeznaczenia nieruchomości –dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej –relacje pomiędzy gruntem a jego składnikami –paramtery opisujące zainwestowanie i stan zagospodarowania nieruchomości

6 5. Badanie możliwości tkwiących w nieruchomości obejmuje: –analizę stanu istniejącego –postanowienia planów miejscowych –wyszukiwanie wariantów rozwoju i ocena ich opłacalności oraz stopnia ryzyka –wybór optymalnej funkcji oraz formy zagospodarowania dla nieruchomości –wartość nieruchomości po zainwestowaniu –kryteria optymalizacji –prognozy na podstawie danych rynkowych Ważne jest, aby podmiot, niezależnie od formy wasności, gospodarował nieruchomościami w taki sposób, aby nie stwarzać zagrożenia bezpieczeństwa ludzi, działać zgodne z zasadą współżycia społecznego oraz korzystać i chronić nieruchomości tak, aby nie teraciły swoich walorów i pozostawały w stanie możliwie jak najmniej niezmienionym przez uzasadniony ekonomicznie okres czasu.

7 Gospodarka przestrzenna a gospodarka nieruchomościami Gospodarka narodowa obejmuje między innymi gospodarkę przestrzenną oraz gospodarkę i zarządzanie nieruchomościami: gospodarka przestrzenna dt. całej przestrzeni i gospodarki gospodarowanie nieruchomościami stanowi przestrzenny, prawny, finansowy i techniczny wymiar tej gospodarki zarządzanie nieruchomościami w sensie administracyjnym, technicznym, ekonomicznym i organizacyjnym

8 Istnieją dwa podejścia do zdefiniowania przedmiotu gospodarki przestrzennej : –urbanistyczne – za przedmiot badań przymuje się celowe przeznaczenie terenów oraz zasad ich zagospodarowania – ekonomiczne – tutaj ważne jest określenie : przestrzenny wymiar systemów społeczno – gospodarczych. Termin gospodarki przestrzennej można rozpatrywać w dwóch aspektach : jako działalność czyli gospodarowanie lub jako jej wynik czyli zagospodarowanie

9 Gospodarka w przestrzeni a gospodarka przestrzenią. - Gospodarka w przestrzeni obejmuje organizowanie przestrzenne funkcjonowania systemów społeczno – gospodarczych na danym obszarze - Gospodarka przestrzenią to organizowanie przestrzenne środowiska przyrodniczego i antropogenicznego.

10 Przyjmując za niepowtażalne przez nikogo w literaturze naukowej tezę, że „ gospodarowanie nieruchomościami lub gruntami stanowi przestrzenny, prawny, finansowy i techniczny wymiar gospodarki przestrzennej „ można stwierdzić następująco : że spośród wielu dóbr będących przediomtem obrotu ekonomicznego i prawnego niewątpliwie najpowrzechniejsze, i w praktyce o najważniejszym znaczeniu dla rozowju gospodarki, są własnie nieruchomości. Stanowią one zasadniczy element składający się na wymianę dóbr w dziedzinie stosunków społeczno – gospodarczych, stanowiących z kolei podstawę rozliczanych stosunków prawnych. Gospodarka nieruchomościami określana jako zespół ustalonych relacji i procedur zachodząca pomiędzy podmiotem a przedmiotem, dotyczy szerokiej strefy gospodarowania przestrzenią, a ściślej – obiekatmi rozmieszczonymi w tej przestrzeni. Przedmiotem gospodarki nieruchomościami, jest szeroko rozumiane mienie, definiowane jako własność i inne prawa majątkowe.Podmiotem są zaś osoby uprawnione posiadające określone prawa do tych rzeczy.

11 Gospodarka nieruchomościami Plan miejscowy Przeznaczenie pod: -Uprawy rolne,sadownicze i ogrodnicze - Kompleksy leśne i grunty przeznaczone zalesienie. Przeznaczenie pod: -Grunty do zabudowy, zabudowane; - infrastrukturę techniczną, rekreację przemys - inne cele niż rolne i leśne. Gospodarka ziemią rolniczą i leśną.Gospodarka nieruchomościami zurbanizowanymi. Akty prawne. Ustawa z dn o gospodarce nieruchomościami; Ustawa z dn o własności lokali; Ustawa z dn o przedsiebiąrstwach państwowych. Ustawa z dn o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi; Ustawa z dn o lasach Ustawa z dn o kształtowaniu ustroju rolnego.

12 Podział zadań gospodarki nieruchomościami ze względu na przeznaczenie nieruchomości. Tak ustalone kryterium podziału wskazuje na dwie odrębne części gospodarki nieruchomościami: 1)Gospodarkę ziemią na obszarach wiejskich. 2) Gospodarkę nieruchomościami na terenach miast i obszarach podlegających urbanizacji, Gospodarka ziemią utożsamiana jest z całokształtem problemów i zadań dotyczących poprawnego wykorzystywania terytorium karju dla jego ogólno-gospodarczych i ogólno-społecznych celów. Główne obszary gospodarki ziemią stanowią: -Cywilny i administracyjny obót ziemią. -Gospodarowanie gruntami z zasobów własności rolnej Skarby Państwa. -Gospodarowanie lasami i obót lasami państwowymi. -Gospodarowanie gruntami pod wodami. -Scalanie i wymiany gruntów. -Podziały rozgraniczania i wywłaszczania nieruchomości na obszarach wiejskich. -Ochrona gruntów rolnych i leśnych.

13 Podział zadań gospodarki nieruchomościami ze względu na przeznaczenie nieruchomości. Jako podstawowe cele i zadania gospodarki ziemią wyróżnić należy: -Optymalne wykorzystanie przestrzeni ziemi. -Ochrone zasobów ziemi. -Tworzenie prawidłowej struktury użytkowania i władania ziemią. -Projektowanie prawidłowej struktury przestrzennej. -Właściwa lokalizację funkcji społeczno – gospodarczych. -Tworzenie warunków zapewniających możliwość uzyskania odpowiedniego dochodu z ziemi. -Dostosowanie czynników przestrzenno – gospodarczych do gospodarki rynkowej. Funkcje gospodarki nieruchomościami dotyczą: -Przeznaczenia gruntów do pełnienia określonych funkcji, podziału ich, scalania i ponownego podziału na działki budowlane. -Gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. -Pozyskiwanie gruntów do zasobów, zarządzania nimi oraz przekazywania różnym użytkownikom. -Wywłaszczania nieruchomości na cele publiczne i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości -Działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

14 Główne cele gospodarki nieruchomościami: -Stwarzanie warunków sprzyjających realizacji celów polityki przestrzennej. -Pozyskiwanie gruntów niezbędnych do realizacji programów i planów przestrzennych. -Tworzenie warunków prawnych i administracyjnych korzystania z gruntów zarówno przez osoby fizyczne, osoby prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, spółki itd…. -Uniemożliwianie i utrudnianie użytkowania gruntów niezgodnie z ustaleniami planó zagospodarowania przestrzennego. -Zapewnienie odpowiednich dochodów z gospodarowania nieruchomościami. -Tworzenie i powiększanie zasobów gruntów na realizację zadań publicznych i ich uzbrajanie dla określonych celów.

15 Przedmiotowy i podmiotowy zakres gospodarki nieruchomościami. Podstawowym aktem prawnym regulującym gospodarowanie nieruchomościami zurbanizowanymi, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości własności podmiotów administracji publicznej, jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. Nr. 261 z 2004 roku, poz z pózniejszymi zmianami.) Konstrukcja ustawy o gospodarce nieruchomościami opiera się na ściśle sprecyzowanych zasadach, które sprowadzają się do określenia: -Przedmiotu regulacji ustawowej, t.j zakresu obowiązków ustawy. -Roli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gospodarce nieruchomościami. -Gwarancji ochrony prawa własności. -Tworzenia zasobów nieruchomości. Z zakresu regulacji zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami zostały wyłączone grunty rolne i leśne, gdyż nie są one przeznaczane na cele inwestycyjne, a także nieruchomości przeznaczane na inne cele szczególne. ( np. pod autostrady, drogi krajowe,itp..)

16 Przedmiotowy i podmiotowy zakres gospodarki nieruchomościami. Przedmiotowy zakres ostawy o gospodarce nieruchomościami jest określony w art.. 1, w którym to zakreślono zastosowania regulacji zapisanych w ustawie wskazując, że określa ona zasady: -Gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa oraz własności samorządu terytorialnego. -Podziału nieruchomości. -Scalania i podziału nieruchomości. -Pierwokupu nieruchomości. -Wywłaszczenia nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. -Udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. -Wyceny nieruchomości. -Działalności zawodowej, której przedmiotem, jest gospodarowanie nieruchomościami. W stosunku do nieruchomości stanowiących włąsność poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego reprezentację w sprawach gospodarki nieruchomościami powierzono organom wykonawczym tych jednostek, tj: a)wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta w stosunku do gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi mienie gminne. b)Zarządowi powiatu w stosunku do gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi mienie powiatu. c)Zarządowi województwa odpowiednio do gospodarowania nieruchomościami własności województwa.

17 Gospodarka nieruchomościami w ujęciu dynamicznym. Gospodarka nieruchomościami publicznymi w Polsce jako zorganizowana działalność, ma dość długie tradycje. Od początkowego pojęcia „ miejska polityka gruntowa „ z 1934 roku, poprzez określenie powstałe po II wojnie światowej – „ polityka terenowa” oraz „gospodarowanie terenami miast i osiedli” – sformułowano w 1997 roku aktualne zasady tej gospodarki. Gospodarka nieruchomościami dotyczy nieruchomości tworzących Zasoby Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, ale odziaływuje też na grunty innych osób fizycznych i prawnych między innymi poprzez: 1)Sprzedaż nieruchomości publicznych oraz oddawanie nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste. ( umowa w formie aktu notarialnego ) 2)Określanie warunków użytkowania wieczystego w umowie oraz ustalanie sposobów i terminów zagospodarowania gruntów. 3)Nabywanie własności przez uzytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej. 4)Wygaśnięcie lub rozwiązanie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. 5)Ustalanie zasad pierwszeństwa w nabywaniu nieruchomości. 6)Stosowanie zasad pierwokupu nieruchomości przez gmninę. 7)Przekazywanie nieruchomości na potrzeby wyposażenia fundacji i organizacji pożytku publicznego. 8)Publiczne ustalanie zasad wykonywania, ograniczania lub pozbawiania praw do nieruchomości ( podziały, wydzielanie działek pod drogi publiczne, scalanie i podziały, prawo pierwokupu..)

18 9) Określanie sposobu udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. 10) Wywłaszczanie nieruchomości na potrzeby realizacji celów publicznych. 11)Przeprowadzanie wycen nieruchomości na potrzeby czynności urzędowych. Ewolucja pojęcia „ Gospodarka nieruchomościami” Jednym z wcześniejszych prób określenie pojęcia gospodarka nieruchomościami były rozważania T. Toeplitza ( 1934) dotyczące celów i zadań miejskiej polityki terenowej zawarte w rozprawie p.t. „ Polityka gruntowa miejska” Miejska polityka gruntowa była uważana za wpływanie na stan, podział i sposób użytkowania gruntów położonych na terytorium administracyjnym i w okolicy miasta. Działalność ta koncentrowała się wiec na terytorium obiętym zakresem planu miasta. Obejmowała ona między innymi” a)Inwentaryzację stanu isntniejącego zasobów nieruchomości. b)Kształtowanie struktury działek gruntów poprzez ustalanie norm obszarowych. c)Podział nieruchomości. d)Określanie sposobu użytkowania gruntów z uwzględnieniem faktu występowania miejskiej renty gruntowej. W ramach działań szczegółowych zalecano tworzenie przez gminę zasobów nieruchomości. W celu zaspokajania potrzeb wynikających z rozbudowy obiektów publicznych. Gospodarka nieruchomościami w „Polsce do 1939 roku polegała przede wszystkim na: a)Powiększaniu zasobó nieruchomości ( tworzeniu rezerw ) b)Właściwemu użytkowaniu nieruchomości tworzących zasób, bądź ich odstępowanie na cele komercyjne.

19 Związek Miast Polskich powołał w 1939 roku Komisję Urbanistyczną, która w swoich wytycznych określiła zasady prawidłowego rozwoju i racjonalnej zabudowy miast, z uwzględnieniem poniższych warunków: 1)Posiadanie przez miasto rozległych własnych terenów jest podstawowym warunkiem prawidłowego rozwoju i rozbudowy miast, kształtowanie ceny placów i mieszkań, warunków mieszkaniowych, zdrowia, obronności i wszelskich urządzeń użyteczności publicznej, zwłaszcza, gdy uwzględni się wymagania rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 kwietnia 1938 roku o przygotowaniu w czasie pokoju obrony przeciwlotniczej i przeciwgazowej. 2)Polityka terenowa miastach powinna być ześrodkowana w rękach organów miejskich i powinna polegać na : a)Dążeniu do skupiania w ręku miast co najmniej połowy terenó niezabudowanych, znajdujących się w granicach administracyjnych miast. b)Nabywaniu przez miasta terenów, znajdujących się w granicach ich strefy interesów mieszkaniowych. c)Utrzymywaniu planó pomiarowych i planów zabudowania w stanie aktualności oraz czuwaniu przez organa miejskie nad ścisłym stosowaniem i wykonaniem planu zabudowania, względnie programu zabudowania w odniesieniu do wszystkich terenów, zarówno niezabudowanych, jak też zle lub też niedostatecznie zabudowanych, nie wyłączając terenów, będących włąsnościa państwowych lub znajdujących się w ich posiadaniu.

20 d) Przygotowaniu terenów pod zabudowę oraz wprowadzenie zakazu budowy na terenach nieuzbrojonych. e) Odstępowaniu na cele zabudowy nieruchomości znajdujących się w zasobach komunalnycy. 3) Zapewnienienie taniego kredytu umożliwiającego miastom pomiary, opracowanie planó zagospodarowania przestrzennego oraz zakupu lub wywłaszczenie nieruchomości niezbędnych na cele zabudowy. 4)Uproszczenie procedury wywłaszczania nieruchomości. 5)Uporządkowanie spraw wspólnot gruntowych ( ewentualna likwidacja ) Gospodarka nieruchomościami w 1948 roku traktowana była jako składnik polityki terenowej, rozumiana jako świadome działanie, oparte na wiedzy praktycznej o ustroju gospodarki przestrzennej ( gruntami) i związanych z nią procesach ekonomiczno – społecznych.

21 Głowne zadania polityki terenowej przyjęte do realizacji po II wojnie światowej to: 1)Obserwacja i rejestracja procesó zachodzących w gospodarce przestrzennej. 2)Rozdzielanie subwencji, tworzenie funduszów do gospodarki gruntami. 3)Interwencja normatywna ( normy instrukcje dotyczące powierzchni działek oraz typów i rodzajów budynków.) Zasady te nie były jednak w pełni realizaowane a gospodarka gruntami była podporządkowana dorażnym celom publicznym. Do realizacji zadań gospodarki nieruchomościami przewidywano jednak następujące środki i procedury: 1)Tworzenie zasobów nieruchomości ( zapas gruntó publicznych ) 2)System podatków od nieruchomości. 3)Wymiar świadczeń rzeczowych na gruntach ( opłąta partypacyjna, adiacencka, praca włąsna) 4)Ograniczenie sposobu użytkowania gruntów ( zgodnie z zapisami planu przestrzennego )

22 Zadania te mogły być realizaowane między innymi poprzez: a)Wywłaszczanie nieruchomości. b)Podziały nieruchomości na działki budowlane. c)Scalanie i przekształcanie działek miejskich. d)Przejmowanie nieruchomości opuszczonych i poniemieckich. e)Regulacje granic własności gruntowych ( rozgraniczenia ) W 1961 roku przyjęto zasadę, że gospodarka nieruchomościami winna obejmować głównie tereny państwowe, położone w granicach administracyjnych miast i osiedli oraz te położone poza tymi granicami, które zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta. Realizacja założeń gospodarki nieruchomościami odbywała się głównie poprzez: 1)Przekazywanie terenó państwowych jednostką państwowym i organizacją społecznym. ( w zarząd lub użytkowanie) 2)Oddawanie innym osobom prawnym i osobom fizycznym gruntów w użytkowanie wieczyste ( 1961 r. ) 3)Przekazywanie terenów spółdzielniom budownictwa mieszkaniowego ( użytkowanie wieczyste ) i rolniczym spółdzielniom produkcyjnym. ( użytkowanie poprzez RSP ) 4)Określanie granic urbanizacyjnych. 5)Stosowanie prawa pierwokupu.

23 W ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z 1985 roku gospodarkę gruntami rozumiano jako zespół czynności polegających na „ działaniu mającym na celu zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego racjonalne wykorzystywanie gruntów z zachowaniem przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska oraz o ochronie gruntó rolnych i leśnych” W szczególności gospodarka gruntami polegała na : 1)Tworzeniu zasobów gruntów państwowych. 2)Udostępnianiu gruntów z zasobów państwowych jednostkom organizacyjnym, jednostką gospodarki uspołecznionej, organizacjom społecznym i innym osobom prawnym i fizycznym w zarząd, użytkowanie, lub wieczyste użytkowanie. 3)Gospodarowaniu środkami przeznaczonymi na nabywanie i wyposażanie gruntów w urządzenia niezbędne do ich wykorzystywania zgodnie z przeznaczeniem. 4)Wywłaszczaniu nieruchomości.

24 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku określa natomiast zasady tej gospodarki poprzez listę następujących procedur i czynności: a)Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz włąsność samorządu terytorialnego. b)Dokonywanie podziału oraz scaleń i podziałów nieruchomości. c)Realizaowanie przez gminy prawa pierwokupu nieruchomości. d)Wywłaszczanie nieruchomości i zwracaniu wywłaszczonych nieruchomości niewykorzystanych zgodnie z celem wywłaszczenia. e)Udział w kosztach budowy infrastruktury technicznej. f)Przeprowadzanie wycen nieruchomości oraz regulowanie zasad działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami. Z zakresu obiętego ustawą o gospodarce nieruchomościami wyłączono działąnia zapisane w innych ustawach, dotyczące w szczególności: 1)Nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. 2)Dokonywanie scaleń i wymiany gruntów ( tereny rolne ) 3)Gospodarowaniu terenami leśnymi oraz nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. 4)Nabywaniu gruntów na potrzeby autostrad oraz realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych. 5)Zakwaterowania Sił Zbrojnych RP. 6)Gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia.

25 Zmiany wprowadzone do tej ustawy w dniu 22 września 2004 roku miały na celu między innymi dostosowanie regulacji prawnych z zakresu gospodarki nieruchomościami do sytuacji społeczno – politycznej związanej z przystąpieniem do Unii Europejskiej. Zmiany te dotyczą takich procedur jak: 1)Zbywania i nabywania nieruchomości, w tym organizacji przetargów. 2)Ochrony najemców lokalów mieszkaniowych. 3)Określania cen nieruchomości. 4)Dokonywania podziałów nieruchomości i określania opłat adiacenckich. 5)Stosowanie prawa pierwokupu. 6)Wywłaszczania nieruchomości oraz ustalania odszkodowania za to wywłaszczenie. 7)Rozszerzenia uprawnień rzeczoznawców majątkowych, zarządców nieruchomości oraz pośrednikó w obrocie nieruchomościami o wykonywanie stosownych ekspertyz i analiz na rynku nieruchomości. Czynności i procedury związane z nowoczesną gospodarką nieruchomościami muszą uwzględniać fazy cyklu na rynku nieruchomości. Fazy te mogą być wykorzystane między innymi w procesie tworzenia planów zarządzania zasobami publicznymi nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego.

26 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku daje więc możliwości bardziej aktywnego oddziaływania podmiotów publicznych na kształtowanie lokalnego rynku nieruchomości. Związane jest to między innymi z : a)Częstotliwościa przeprowadzania aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste ( średnio co 4 lata ) b)Stosowanie przez gminę prawa pierwokupu. c)Ustalaniem wysokości współczyników stosowanych przy obliczaniu wysokości opłat adiacenckich, zgodnie ze wzorem: Oa=в*∆W Gdzie: B – współczynnik opłat ustalany z przedziału ( 0; 0,5 ) ∆W – przyrost wartości nieruchomości spowodowany: -Podziałem nieruchomości gruntowej. -Scaleniem i podziałem nieruchomości -Realizacją urządzeń infrastruktury technicznej.

27 Ujęcia systemowe gospodarki nieruchomościami. Każdy system można zdefiniować jako zbiór obiektów wraz z relacjami istniejącymi między tymi obiektami oraz pomiędzy ich własnościami. Obiekty to składniki systemu, nieograniczone co do ich liczby. Własności to cechy obiektów. Relacje wiążą wzajemnie lub jednokierunkowo poszczególne cechy systemu.W obrębie systemu gospodarki nieruchomościami znaczenie mają tylko relacje istotne.Gospodarka nieruchomościami jako system obejmuje relacje pomiędzy podmiotami a nieruchomościami oraz procedury do podejmowania decyzji związanych z gospodarowaniem przestrzenią. Otoczeniem tego systemu jest zbiór obiektów niezależnych, które odziaływują na system, i same zostają zmieniane przez oddziaływania tego systemu. Badanie relacji związanych z nieruchomościami może dotyczyć różnych sfer funkcjonowania tego systemu. W szczególności są to: -Relacje prawne pomiędzy właścicielem a władającym lub użytkownikiem nieruchomości. -Relacje związane z poszczególnymi prawami rzeczowymi do nieruchomości. -Relacje wynikające z istniejącego lub przyszłego inwestowania w nieruchomość. -Relacje pomiędzy elementami rynku lokalnego nieruchomości.

28 Istotnym zagadnieniem wewnątrz systemu gospodarki nieruchomościami jest optymalizacja oznaczająca w tym przypadku najlepsze z możliwych dopasowanie pomiędzy systemem a jego otoczeniem. Optymalizacja ta związana jest z: -Wyborem sposobu zagospodarowania terenu. -Określeniem formy dostępu dla inwestorów. -Minimalizację skutków ubocznych gospodarowania. -Równoważenie czynników zewnętrznych. Ujęcie systemu winno być podstawą tworzenia programów gospodarki nieruchomościami w poszczególnych jednostkach samorządu terytorialnego. Dotyczy to szczególnie gmin i posiadanych przez nie zasobów nieruchomości. Gospodarki nieruchomościami nie można postrzegać wyłącznie przez pryzmat regulacji prawnych. Istotne znaczenie mają zagadnienia związane z rentą budowlaną, kosztami, wartością rynkową nieruchomości oraz jakościa procesów decyzyjnych. Wewnątrz systemu gospodarki nieruchomościami zachodzą grupy relacji, takie jak: 1)Wspólwystępowanie. 2)Stopniowanie ( intensywność zabudowy, stopień uzbrojenia) 3)Następstwo w czasie. ( wartość a cena transakcyjna) 4)Przejściowość ( stosunek między elementami typowymi a nietypowymi ) 5)Korelacje ( zależność wartości od lokalizacji ) 6)Relacje części i całości. ( nieruchomość lokalowa a nieruchomość budynkowa )

29 System gospodarki nieruchomościami Nieruchomość Dane o lokalizacji określonych Obiektów w przestrzeni Atrybuty fizyczne Procedury Rozstrzygnięcia prawne Rozstrzygnięcia sądowe Decyzje administracyjne Dokumentacja katastralna Podmiot Zależności i relacje Prawa określające zależności Administracja centralna i lokalna Odmienność rozwoju społecznego i kulturowego w różnych Regionach i krajach Schemat przedstawia gospodarke nieruchomościami w ujęciu systemowym.

30 Szczegóły działania w gospodarce nieruchomościami na potrzeby budowy systemu można podzielić na: 1)Prawne, które obejmują m.in. Opis i regulacje prawa pierwokupu nieruchomości, wywłaszczania i zwrotu wywłaszczania nieruchomości, obrotu i darowizn nieruchomości, wykonywania, ograniczania lub pozbawiania praw do nieruchomości stosowanie do postanowienia planów zagospodarowania przestrzennego 2)Finansowo-ekonomiczne, zawierające zasady określenia wartości nieruchomości, ustalenia cen, opłat i rozliczeń za nie ruchomości, obejmujące reguły określenia wysokości i sposobu partycypowania w kosztach poniesionych na rzecz poprawy przydatności i wykorzystania nieruchomości, opodatkowanie nieruchomości i obciążenie nieruchomości opłatami 3)Organizacyjne, dotyczące ustanowienia organów odpowiedzialnych za właściwe gospodarowanie nieruchomościami oraz zarządzania zasobem nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ustanawianie granic między nieruchomościami, reguły przeprowadzania przetargów.

31 Gospodarka nieruchomościami jako proces decyzyjny Decyzje te związane są między innymi z: - wyborem nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, dzierżawienia lub oddawania w użytkowanie wieczyste, - ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej, - sposobem pozyskania nieruchomości na cele publiczne, - określeniem częstotliwości aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, -ustaleniem wysokości podatków lokalnych od nieruchomości. Zakres kompetencji organów wykonawczych w sprawach zagospodarowania i zarządzania zasobami nieruchomości, odpowiednio wchodzących w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, gminy, powiaty, województwa wskazano w art. 23 ust. 1, art. 25 ust. 2 oraz art. 25b. Do zadań w zakresie gospodarowania nieruchomościami w zasobach zaliczono następujące czynności:

32 Znaczenie geodezyjnych źródeł danych w gospodarce nieruchomościami Proces gromadzenia i doboru danych umożliwia tworzenie zarówno swoistego modelu statystycznego, jak i dynamicznego otaczającej rzeczywistości. W następuje sprowadzenie rzeczywistości do pewnych jej elementów (atrybutów) oraz relacji, jakie pomiędzy nimi zachodzą. Atrybuty te można zaliczyć do: -Przestrzennych, określających położenie, wielkość, geometryczny kształt obiektów położonych w przestrzeni i zachodzących między nimi relacje topologiczne, -Opisowych, określających inne właściwości przestrzeni o zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości i relacji nietopologiczne, -Prawnych, określających prawa właściciela i innych uprawnionych podmiotów do korzystania i rozporządzania obiektami w przestrzeni.

33 W gospodarce nieruchomościami informacje można interpretować jako zagregowane dane o terenie (przestrzeni), jakie należy zgromadzić, ażeby decyzje podejmowane w tym procesie były właściwe i skuteczne. Od jakości tej informacji zależy skuteczność podejmowanych przez administrację rządową, samorządową i właścicieli działań w zakresie: -sprzedaży nieruchomości; -Oddawania nieruchomości w trwały zarząd, użytkowanie wieczyste, najem, dzierżawę i użyczenie; -Zamiany gruntów lub ich darowizny na określone cele; -Sprzedaży gruntów ich dotychczasowym użytkownikom wieczystym; -Wywłaszczenia nieruchomości i określenia za nie słusznego odszkodowania; -Uwłaszczania państwowych osób prawnych, komunalnych osób prawnych, banków gospodarki żywnościowej, przedsiębiorstw państwowych i państwowych instytucji kulturalnych; -Obciążanie nieruchomości Skarbu Państwa i gminy ograniczonymi prawami rzeczowymi; -Ustalania wysokości odszkodowań za grunty, które przechodzą na własność gmin w związku z podziałem nieruchomości lub ich scaleniem i ponownym podziałem ; -Określenia wartości nieruchomości na potrzeby naliczania opłat za użytkowanie wieczyste i trwały zarząd, opłaty adiacenckie, dzierżawnych, planistycznych i innych opłat za korzystanie z nieruchomości stanowiących mienie państwowe i komunalne; -Ustalenie cen sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców; -Określania wartości kastralnej m.in. na potrzeby ustalenia podstawy do opodatkowania nieruchomości itp.

34 Kryterium ogólnego podziału informacji wykorzystywanych w gospodarce nieruchomościami I. Przyjmując kryterium ogólnego podziału wyróżnić można: 1)Informacje ogólne – opisujące obszar, na którym zlokalizowana jest nieruchomość. Do nich zalicza się: uwarunkowania socjalne, przyrodnicze, środowiskowe, ekonomiczne oraz czynniki związane z administracją i rozwojem; 2)Informacje szczegółowe – opisujące nieruchomości będące przedmiotem wyceny. Do nich zalicza się: informacje prawne, geodezyjne, lokalizacyjne, techniczno- użytkowe i rynkowe; II. Uwzględnianie przedmiotu opisu; 1)Dane podmiotowe (prawne), charakteryzujące prawa do nieruchomości o osobę właściciela lub władającego; 2)Dane przedmiotowe (ewidencyjne), charakteryzujące nieruchomość, oraz sposób jej zainwestowania; 3)Dane rynkowe, opisujące rynek i transakcje nieruchomości zaistniałe na tym rynku

35 III. Uwzględniając źródła pozyskania informacji: 1)Informacje pierwotne, pozyskane z monitoringu rynku nieruchomości, bezpośredniego pomiaru oraz wizji terenowej; 2)Informacji charakterze obligatoryjnym, pozyskane z ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, zasobu geodezyjno-kartograficznego, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz planu miejscowego; 3)Informacje o charakterze fakultatywnym, pozyskane z dokumentacji budowlanej, szkiców obmiarów budynków i budowli, systemów branżowych, opracowań statystycznych itp.

36 Informacja o podmiocie Informacja o przedmiocie Informacja o cenach i warościach Źródło Danych Księgi Wieczyste Kataster Nieruchomości Plan Miejscowy Geodezyjna Ew. Sieci Uzbrojenia Terenu mapa zasadnicza z nakładami temat. dokumentacja budowlana wizja terenowa akty notarialne operaty szacunkowe rejestry cen i wartości nieruchomości przetargi orzeczenia Sądowe Mapy i tabele taksacyjne Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach

37 Rejestry podstawowe(zasadnicze) i towarzyszące Rejestry podstawowe to: 1) Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) jest rejestrem referencyjnym dla innych rejestrów publicznych, a informacje w nim zawarte są podstawą planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej i gospodarki nieruchomościami. 2) Księgi wieczyste są prowadzone dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości, 3) Ewidencja podatkowa jest prowadzona w celu dokonania wymiaru i poboru podatków oraz opłat i innych świadczeń publiczno-prawnych. Księgi wieczyste podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej dane z katastru nieruchomości. Księga wieczysta jest źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości. Do akt księgi wieczystej dołącza się wyrysy z map ewidencyjnych, wypisy z rejestru gruntów, kartotek budynków i rejestru lokali oraz inne mapy sporządzone dla celów prawnych. W programie komputeryzacji ksiąg wieczystych zakłada się; 1.Wykonanie i wdrożenie oprogramowania elektronicznej księgi wieczystej oraz oprogramowania wspomagającego pracę wydziałów wieczysto księgowych. 2.Wdrożenie opracowanych systemów w wydziałach ksiąg wieczystych. 3.Stworzenie warunków i rozpoczęcie procesu przepisywania dotychczasowego zasobu papierowego do formy elektronicznej, zakładającej strukturalizację wpisów w księgach wieczystych. 4.Zapewnienie zgodności danych w księgach wieczystych z danymi z ewidencji gruntów i budynków, poprzez stworzenie połączenia z systemami geodezyjnymi.

38 Rejestr towarzyszący można podzielić na cztery grupy: -Pierwsza grupę stanowią rejestry towarzyszące prowadzone przez służby geodezyjne i kartograficzne. Do tej grupy zalicz się: państwowy rejestr granic, rejestr cen i wartości nieruchomości, ewidencje sieci uzbrojenia terenu, mapa zasadnicza. -Druga grupa to rejestry zawierające niektóre dane geodezyjne lub ściśle związane z zasobem geodezyjny, odpowiednio profilowane albo i uzupełnione o specyficzne dane branżowe. W tej grupie wykazuje się: Geodezyjną Ewidencję Sieci Uzbrojenia Terenu; Krajowy Rejestr Urzędowego Podziału Terytorialnego Kraju TERYT; Państwowy Rejestr Przebiegu Granic i Powierzchni Jednostek Podziału Terytorialnego Kraju; Kataster Gospodarki Wodnej; Ewidencję Dróg Publicznych i Mostów; Ewidencję gruntów i budynków Państwowego Gospodarstwa Leśnego; Krajowy bilans zasobów kopalin i wód podziemnych – oparty o dane katastru obiektów uzbrojenia terenu; Morskie Ewidencje Specjalistyczne itp. -Do trzeciej zalicza się rejestry obejmujące dane ściśle związane z katastrem, poprzez właściwe procedury administracyjne, zakładające wykorzystanie danych geodezyjnych (np.: rejestr decyzji o pozwoleniu na budowę, ewidencja rozpoczynanych i oddanych do użytku obiektów budowlanych). -Do ostatniej grupy zalicza się rejestry obejmujące dane częściowo związane z informacjami gromadzonymi w katastrze i będące danymi referencyjnymi w stosunku do określonych fragmentów danych katastralnych, to znaczy: Powszechny Elektroniczny System Ewidencji Ludności PESEL – wraz z numerami PESEL, Krajowy Rejestr Sądowy – wraz z identyfikatorem KRS, Krajowy Rejestr Urzędowy Podmiotów Gospodarki Narodowej REGON –wraz z numerem REGON, Krajową Ewidencję Podatników – wraz z identyfikatorem NIP

39 Dziękujemy.


Pobierz ppt "Gospodarka nieruchomościami Opracowali: Jakub Boroński Tomasz Wróblewski."

Podobne prezentacje


Reklamy Google