Hipoteka i zastaw – zabezpieczenia wierzytelności

Prezentacja na temat: "Hipoteka i zastaw – zabezpieczenia wierzytelności"— Zapis prezentacji:

1 Hipoteka i zastaw – zabezpieczenia wierzytelności
__ zabezpieczenia wierzytelności Mariusz Korpalski

2 Hipoteka i zastaw – zabezpieczenia wierzytelności
Jakie wierzytelności można zabezpieczyć? Powstanie zabezpieczenia Kolejność praw Co można obciążyć? Sposób zaspokojenia wierzyciela Zmiany w przepisach dotyczących hipoteki "Nadzabezpieczenie" i ochrona przed nim Mariusz Korpalski

3 1. Jakie wierzytelności można zabezpieczyć?
►możliwe: wierzytelności z konkretnej umowy zawartej między konkretnymi stronami, zabezpieczenie wierzytelności z umowy ramowej, umowy konsorcjum, Mariusz Korpalski

4 1. Jakie wierzytelności można zabezpieczyć?
►możliwe: wierzytelności istniejące, wymagalne lub niewymagalne, a nawet wierzytelności przyszłe z umów już istniejących choćby pod warunkiem zawieszającym. Mariusz Korpalski

5 1. Jakie wierzytelności można zabezpieczyć?
►niemożliwe: z umowy jeszcze nie zawartej, wszystkie wierzytelności między stronami (klauzula generalna), UWAGA: Umowa, np. umowa ramowa, nie może obejmować wszystkich wierzytelności między stronami z jakiegokolwiek tytułu. Mariusz Korpalski

6 2. Powstanie zabezpieczenia
a) Forma umowy: hipoteka: oświadczenie właściciela w formie aktu notarialnego, ale: hipoteka na rzecz banku: zwykła forma pisemna zastaw rejestrowy: Mariusz Korpalski

7 2. Powstanie zabezpieczenia
Zgoda małżonka: jeżeli dłużnik prowadzi działalność na podstawie wpisu do ewidencji i pozostaje w związku małżeńskim, to: - do ustanowienia hipoteki wymagana jest zgoda jego małżonka, - do ustanowienia zastawu rejestrowego zwykle nie jest wymagana zgoda jego małżonka (ale np. do zastawu rejestrowego na całym majątku ruchomym przedsiębiorstwa jest wymagana zgoda). Mariusz Korpalski

8 2. Powstanie zabezpieczenia
b) Wpis: do księgi wieczystej / rejestru zastawów jest konieczny dla powstania hipoteki/zastawu rejestrowego; decyduje moment umieszczenia w systemie wpisów. Mariusz Korpalski

9 2. Powstanie zabezpieczenia
c) okres przejściowy: hipoteka: sprawy są załatwiane w kolejności wniosków, czyli: wniosek o wpis hipoteki złożony później nie może być załatwiony (hipoteka wpisana) poza kolejnością (wcześniej) /ALE zawsze może się zdarzyć zwrot wniosku, co może powodować utratę pierwszeństwa/ zastaw rejestrowy: nie ma podobnej regulacji, zwykle sprawy załatwiane są w kolejności wpływów, chyba że wnioskodawca uzasadni szybsze załatwienie sprawy Mariusz Korpalski

10 2. Powstanie zabezpieczenia
Ryzyko zbycia rzeczy przed wpisem zabezpieczenia obciąża wierzyciela. Mariusz Korpalski

11 2. Powstanie zabezpieczenia
d) Rodzaje hipoteki: hipoteka zwykła: - możliwa gdy wierzytelność o określonej wysokości istnieje w wysokości odpowiadającej hipotece, np.: cena, wynagrodzenie, kredyt, kredyt z odsetkami o stałej stopie, odsetki kredytowe o stałej stopie - bez osobnej wzmianki zabezpiecza dodatkowo odsetki ustawowe za opóźnienie oraz koszty sądowego postępowania egzekucyjnego, - prowadzi do domniemania istnienia wierzytelności. Mariusz Korpalski

12 2. Powstanie zabezpieczenia
hipoteka kaucyjna: możliwa gdy wierzytelność nie istnieje lub jej górna wysokość nie jest jeszcze znana: z gwarancji, poręczeń, kar umownych, kredytów niewypłaconych, kredytów odnawialnych lub w rachunku bieżącym, kredytów wraz z odsetkami kredytowymi o zmiennej stopie, Mariusz Korpalski

13 2. Powstanie zabezpieczenia
hipoteka kaucyjna c.d.: - zabezpiecza odsetki ustawowe za opóźnienie oraz koszty sądowego postępowania egzekucyjnego mieszczące się w kwocie hipoteki, - nie prowadzi do domniemania istnienia wierzytelności, - jeżeli hipoteka kaucyjna jest ustanowiona na podstawie umowy ramowej może istnieć przez cały okres współpracy z kontrahentem. Mariusz Korpalski

14 2. Powstanie zabezpieczenia
W praktyce w przypadku udzielenia kredytu wierzytelność dzieli się najczęściej na kwotę główną kredytu (zabezpieczoną hipoteką zwykłą) i odsetki kredytowe (hipoteka kaucyjna) gdy ich stopa jest zmienna Mariusz Korpalski

15 a) Hipoteka skarbowa już nie straszna
3. Kolejność praw 3. Kolejność praw a) Hipoteka skarbowa już nie straszna Późniejsza hipoteka skarbowa nie może wyprzedzić "hipoteki prywatnej" (przepisy Ordynacji podatkowej zmienione od – uchylono art. 36). Mariusz Korpalski

16 b) Pierwszeństwo w upadłości
3. Kolejność praw b) Pierwszeństwo w upadłości W razie upadłości dłużnika bezskuteczne w stosunku do masy upadłości jest zabezpieczenie długu niewymagalnego dokonane w ciągu 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości; bezskuteczne w stosunku do masy upadłości może być zabezpieczenie długu: - osoby trzeciej lub - niewspółmiernie niskie do danego zabezpieczenia, dokonane w ciągu roku od dnia złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Mariusz Korpalski

17 Sumy z likwidacji rzeczy obciążonej dzieli się miedzy
3. Kolejność praw Sumy z likwidacji rzeczy obciążonej dzieli się miedzy wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo w kolejności przysługujących im praw. Z uzyskanej kwoty zaspokaja się przed wierzycielem hipotecznym pracowników pracujących na nieruchomości na trzy miesiące przed sprzedażą do wysokości trzykrotnego minimalnego wynagrodzenia za pracę. Mariusz Korpalski

18 c) Obrót „pustym miejscem”
3. Kolejność praw c) Obrót „pustym miejscem” w księdze wieczystej – niemożliwy (do ). w rejestrze zastawów – możliwy, z ograniczeniami: jeżeli umowa zastawnicza tak stanowi a nowy stosunek prawny powstanie w ciągu 6 miesięcy (art. 18.2). Mariusz Korpalski

19 - użytkowanie wieczyste,
4. Co można obciążyć? 4. Co można obciążyć? hipoteka: - własność, - użytkowanie wieczyste, udział we współwłasności lub "współużytkowaniu wieczystym", wierzytelność hipoteczna. Mariusz Korpalski

20 Roszczenia reprywatyzacyjne mogą być groźne dla
4. Co można obciążyć? hipoteka Roszczenia reprywatyzacyjne mogą być groźne dla użytkowania wieczystego i ustanowionej na niej hipoteki: Nieważność decyzji wywłaszczeniowej może pociągnąć za sobą nieważność decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Oznaczałoby to, że użytkowanie wieczyste ustanowiono na gruncie prywatnym, co jest niemożliwe. Mariusz Korpalski

21 Wpisy w dziale III księgi wieczystej (pozostałe obciążenia)
4. Co można obciążyć? hipoteka Wpisy w dziale III księgi wieczystej (pozostałe obciążenia) przed wpisem hipoteki: - prawo pierwokupu, roszczenia z umowy przedwstępnej, Nie mogą być naruszone przez wpis hipoteki (ale w praktyce często przyjmuje się odmienną wykładnię!) Mariusz Korpalski

22 Wpisy w dziale III księgi wieczystej (pozostałe obciążenia)
4. Co można obciążyć? hipoteka Wpisy w dziale III księgi wieczystej (pozostałe obciążenia) po wpisie hipoteki: - prawo pierwokupu, - roszczenia z umowy przedwstępnej, Nie powinno mieć wpływu na prawa wierzyciela hipotecznego ale: zawsze istnieje możliwość zawarcia umowy najmu lub dzierżawy. Mariusz Korpalski

23 - rzecz ruchoma oznaczona co do tożsamości,
4. Co można obciążyć? zastaw rejestrowy rzeczy ruchome … - rzecz ruchoma oznaczona co do tożsamości, - zbiór rzeczy oznaczonych co do gatunku, - zbiór rzeczy stanowiący całość gospodarczą o zmiennym składzie, Mariusz Korpalski

24 ... i prawa (z wyjątkiem tych mogących być przedmiotem hipoteki):
4. Co można obciążyć? zastaw rejestrowy ... i prawa (z wyjątkiem tych mogących być przedmiotem hipoteki): - udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, - akcje, - obligacje, - lokata bankowa. Udział w spółce osobowej nie może być przedmiotem zastawu rejestrowego. Mariusz Korpalski

25 Zastaw na zbiorach rzeczy: zaleta:
4. Co można obciążyć? Zastaw na zbiorach rzeczy: zaleta: zastaw obejmuje rzeczy lub prawa wchodzące w skład zbioru na miejsce pierwotnego składnika zbioru, wada: brak możliwości wymuszenia wprowadzenia nowych rzeczy lub praw na miejsce pierwotnego składnika zbioru. Mariusz Korpalski

26 Obciążenie rzeczy nieistniejącej:
4. Co można obciążyć? Obciążenie rzeczy nieistniejącej: hipoteka dotycząca części nieruchomości, która po decyzji podziałowej zostanie wydzielona do osobnej księgi wieczystej powstaje na całości nieruchomości, wierzyciel hipoteczny może się jedynie zobowiązać do zwolnienia pozostałej części nieruchomości. Mariusz Korpalski

27 Obciążenie rzeczy nieistniejącej c.d.:
4. Co można obciążyć? Obciążenie rzeczy nieistniejącej c.d.: zastaw rejestrowy na rzeczy mogącej powstać / zostać nabytą w przyszłości jest możliwy (art. 7.3) Mariusz Korpalski

28 powstaje roszczenie o ustanowienie hipoteki.
4. Co można obciążyć? Przemieszanie i połączenie rzeczy powoduje przejście zastawu rejestrowego na tak powstałą nową rzecz. Jeżeli rzecz ruchoma została połączona z nieruchomością to zastaw rejestrowy wygasa ale powstaje roszczenie o ustanowienie hipoteki. Mariusz Korpalski

29 5. Sposób zaspokojenia wierzyciela
Sądowe postępowanie egzekucyjne Oświadczenie o poddaniu się egzekucji z rzeczy pozwala pominąć postępowanie procesowe i uzyskać od razu klauzulę wykonalności. Mariusz Korpalski

30 5. Sposób zaspokojenia wierzyciela
b) Przejęcie na własność hipoteka – niemożliwe, zastaw rejestrowy – możliwe, trzeba to przewidzieć oraz opisać w umowie zastawniczej cenę lub sposób wyceny (ale jeżeli dłużnik nie chce rzeczy wydać to i tak potrzebne jest sądowe postępowanie zabezpieczające). Mariusz Korpalski

31 5. Sposób zaspokojenia wierzyciela
c) Sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w przetargu pozaegzekucyjnym trzeba to przewidzieć w umowie zastawniczej (ale jeżeli dłużnik nie chce rzeczy wydać to i tak potrzebne jest sądowe postępowanie zabezpieczające). Mariusz Korpalski

32 6. Zmiany w przepisach dotyczących hipoteki
Główne zmiany w przepisach dotyczących hipoteki od (nowelizacja weszła w życie ): ujednolicenie hipotek – rezygnacja z podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną, roszczenie o obniżenie wysokości „nadmiernej” hipoteki, „administrator” hipoteki dla kilku wierzycieli finansujących jedno przedsięwzięcie, Mariusz Korpalski

33 6. Zmiany w przepisach dotyczących hipoteki
d) zabezpieczenie kilku wierzytelności jednego wierzyciela, e) „podstawienie” nowej wierzytelności tego samego wierzyciela zamiast dotychczasowej wierzytelności, f) utrzymanie hipoteki w razie nabycia wierzytelności przez dłużnika oraz nabycia nieruchomości przez wierzyciela, g) rozporządzanie przez właściciela „pustym miejscem hipotecznym”. Mariusz Korpalski

34 7. "Nadzabezpieczenie" i ochrona przed nim
"Nadzabezpieczenie" obecnie. W przypadku wykazania sprzeczności z zasadami współżycia społecznego – nieważność umowy zabezpieczanej i zabezpieczenia. „Nadzabezpieczenie” po Jak wyżej ale w przypadku hipoteki: roszczenie o obniżenie wartości hipoteki. Mariusz Korpalski

35 7. "Nadzabezpieczenie" i ochrona przed nim
Wskaźniki adekwatności zabezpieczenia np.: nadwyżka wartości przedmiotu zabezpieczenia nad wierzytelnością o ponad 50 %, w przypadku przedmiotu zabezpieczenia o zmiennym składzie – 10 %, przykłady z niemieckiego orzecznictwa podawane w polskiej literaturze prawniczej, Problem wycen. Mariusz Korpalski

36 7. "Nadzabezpieczenie" i ochrona przed nim
Rodzaje: nadzabezpieczenie pierwotne, nadzabezpieczenie następcze (z braku klauzuli redukującej zabezpieczenia w miarę spłaty zobowiązań), nadzabezpieczenie następcze (w wyniku wcześniejszej spłaty wbrew umowie). Mariusz Korpalski „Ile zabezpieczeń dla jednego kredytu”: Rzeczpospolita, Mariusz Korpalski

37 Hipoteka i zastaw – zabezpieczenia wierzytelności
DZIĘKUJEMY ZA UWAGĘ Komarnicka Korpalski Kancelaria Prawna Mariusz Korpalski